Comprar un departamento para alquilar sigue siendo una de las formas más arraigadas de invertir en la Argentina, ya que para muchos ahorristas funciona como una suerte de refugio ante los temblores económico-políticos del país.
Aunque renta neto promedio está por debajo de las inversiones más conservadoras del mercado, sin embargo, se la sigue eligiendo.
Aunque las cuentas parecen bastante claras, los especialistas aclaran por qué no todo pasa por una ganancia total. Hay factores que hacen inclinar la balanza hacia uno y otro lado.
Federico Tessore, inversor y creador de contenidos financieros, publicó un video en el que parte de un departamento de dos ambientes de unos 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires.
Según datos de Zonaprop de septiembre de 2026, esa propiedad tiene un valor de alrededor de u$s 131.000 y una renta bruta anual del 5,7%. Eso implica que, en una cuenta simple, hacen falta unos 17,5 años de alquiler para recuperar el precio de compra.
Pero el 5,7% es apenas el comienzo de la cuenta.
Del 5,7% que muestra el aviso a cerca del 3% en el bolsillo
Tessore propone descontar una serie de costos que no aparecen cuando se mira solamente la relación entre alquiler y precio de venta.
El primero es la vacancia: aunque el departamento esté alquilado la mayor parte del tiempo, puede haber períodos entre un inquilino y otro en los que no entra dinero mientras siguen corriendo algunos gastos.
También hay un costo menos visible: el rezago entre los ajustes del alquiler. Si el contrato se actualiza cada tres o seis meses, el propietario cobra durante parte del período un alquiler que queda por debajo del precio que podría obtener hoy por una nueva locación. En un contexto de inflación, esa diferencia también erosiona el rendimiento.
Después aparecen reparaciones, mantenimiento y expensas extraordinarias. A eso se suman, seguro, administración y comisiones. Tessore incorpora además Bienes Personales para quienes quedan alcanzados por el impuesto y, finalmente, el costo de entrada y salida de la inversión: escritura, impuestos y comisiones de compra y venta.
Su estimación es que esos costos reducen el 5,7% bruto hasta cerca de un 3% anual neto. La diferencia no es menor. El número del aviso describe el rendimiento de la propiedad en condiciones ideales; el segundo intenta aproximarse a lo que efectivamente recibe el inversor después de sostener el activo.
Ese 3% tampoco incluye una eventual suba del precio del departamento. Y ahí aparece la segunda mitad de la discusión: no sólo importa cuánto deja el alquiler, sino qué pasa con el valor del inmueble en dólares.
Qué pasó con u$s 100.000 puestos en un departamento desde 2011
Para medirlo, Tessore toma como punto de partida fines de 2011 y compara dos alternativas. Según el índice de Zonaprop, el metro cuadrado en la Ciudad pasó de unos u$s 2.053 entonces a alrededor de u$s 2.484 en 2026.
Es una suba nominal en dólares, pero menor que la inflación acumulada de Estados Unidos durante el mismo período. Medido en poder adquisitivo, el inmueble perdió valor respecto de 2011.
Con una inversión inicial de u$s 100.000, la cuenta de Tessore estima que el propietario habría terminado con unos u$s 155.000, una vez considerados el valor del inmueble, los alquileres cobrados y los costos asociados a mantener, comprar y vender la propiedad.
La comparación cambia radicalmente cuando esos mismos u$s 100.000 se colocan en el S&P 500. El índice pasó de unos 1.258 puntos a cerca de 7.800 en octubre de 2026. El resultado sería de aproximadamente u$s 620.000, sin contar los dividendos.
La comparación tiene un punto débil evidente: los últimos 15 años fueron extraordinarios para la bolsa estadounidense.
Pero aún si hubiera subido el 50%, con u$s 310.000 sería el doble de ganancia que el departamento.
Como contrapartida, el inversor que compra acciones debe soportar caídas que pueden ser muy fuertes y que aparecen todos los días en la pantalla.
El S&P 500, recuerda Tessore, llegó a caer 34% en 2020 y 25% en 2022. Un propietario de un departamento no ve una cotización que le marque semejante pérdida de un día para otro. Esa menor volatilidad visible también tiene un valor para quien invierte.
El riesgo que no aparece en el aviso
Hay otro elemento que cambia la cuenta y que resulta especialmente relevante para un propietario argentino: las reglas del juego pueden cambiar.
Tessore toma como ejemplo lo ocurrido con la Ley de Alquileres de 2020. El esquema de contratos más largos y ajustes anuales, aplicado en un contexto de inflación creciente, modificó los incentivos de los propietarios. Muchos retiraron sus unidades del mercado, las vendieron o las pasaron a alquiler temporario. La oferta cayó y el mercado terminó afectando tanto a propietarios como a inquilinos.
La enseñanza que extrae no es solamente sobre aquella ley. Es sobre el riesgo de concentrar una parte importante del patrimonio en un activo que está sujeto a las decisiones regulatorias de un solo país.
Un departamento tiene, además, otro problema: la concentración. El propietario depende de una única unidad y, en la práctica, de un único inquilino. Si queda vacío, el ingreso por alquiler pasa a cero mientras muchos de los costos siguen existiendo. Esa concentración es difícil de ver cuando se piensa simplemente en “tener un inmueble”.
Cinco preguntas antes de comprar
La cuenta más útil es otra. Antes de comprar un departamento para alquilar, conviene preguntarse cuánto queda neto después de todos los costos, de cuántos inquilinos depende el ingreso, cuánto se puede hacer para mejorar el rendimiento y cuánto depende la inversión de las reglas de un solo país.
La quinta pregunta es quizá la más importante: ¿en qué momento del ciclo se está comprando?
