El Gobierno puso en marcha una nueva estrategia para reactivar el crédito hipotecario sin aumentar el déficit fiscal, intervenir sobre el tipo de cambio ni recurrir a la emisión monetaria. Una medida que fue bien vista por los analistas locales, aunque con algunas aristas a desglosar.

El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) colocará $2 billones en depósitos UVA para que los bancos utilicen esos recursos en préstamos destinados a la compra y refacción de viviendas.

Para Econviews, la decisión representa un avance en la dirección correcta y una señal de mayor pragmatismo frente a la debilidad que atraviesan algunos sectores de la actividad. Sin embargo, la consultora advirtió que la escala inicial será insuficiente para producir un verdadero boom hipotecario, algo que ya había adelantado en zoom el propio Santiago Bausili, presidente del Banco Central (BCRA).

El programa permitiría financiar alrededor de 15.000 operaciones adicionales y elevaría el crédito hipotecario desde el actual 0,68% hasta apenas 0,83% del Producto Bruto Interno (PBI).

La transformación estructural, según Econviews, requeriría movilizar una porción mucho mayor de la cartera del FGS: la legislación permitiría destinar hasta u$s 20.000 millones a instrumentos hipotecarios.

“El uso de fondos del FGS para fondear créditos hipotecarios es positivo y está en línea con lo que veníamos promoviendo”, señaló la consultora dirigida por Miguel Kiguel. La iniciativa, agregó, constituye una de las pocas políticas de estímulo que no obliga a tocar las principales anclas del programa económico: el equilibrio fiscal, el esquema cambiario y el control de la emisión.

Cómo funcionará el programa

El FGS licitará depósitos UVA entre las entidades financieras por un total de $2 billones, distribuidos inicialmente en tramos de $200.000 millones.

Los bancos podrán competir por dos tipos de colocaciones. La primera tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA más 2,5%. La segunda será a cinco años, con un rendimiento mínimo de UVA más 4,5%.

A cambio, las entidades deberán destinar esos fondos a préstamos hipotecarios con un plazo mínimo de 15 años y una tasa que no podrá superar UVA más 7,5%. El monto máximo de cada crédito será de 150.000 UVA.

La primera licitación está prevista para la próxima semana. Sin embargo, Econviews remarcó que el efecto sobre el mercado inmobiliario no será inmediato: primero deberán adjudicarse los depósitos y posteriormente los bancos tendrán que analizar, aprobar y desembolsar los nuevos préstamos.

La medida representa aproximadamente el 23,5% del stock hipotecario vigente. Por eso, aunque su efecto será positivo, la consultora descartó que pueda provocar por sí sola un salto disruptivo del mercado.

El cuello de botella de las hipotecas

El problema que busca resolver el Gobierno no es únicamente la demanda de crédito, sino la falta de financiamiento de largo plazo.

Los bancos captan la mayor parte de sus recursos mediante depósitos que pueden retirarse rápidamente. Econviews estima que el plazo promedio de ese fondeo es de apenas 28,7 días. En cambio, la duración promedio de los créditos hipotecarios alcanza actualmente los 20,1 años.

Esa diferencia genera un fuerte descalce: si las entidades destinaran una proporción demasiado elevada de sus depósitos a hipotecas, quedarían expuestas a tener que devolver el dinero a sus clientes mucho antes de recuperar los préstamos.

En los mercados desarrollados, ese problema se resuelve mediante inversores institucionales, como fondos de pensión y compañías de seguros, que compran las carteras hipotecarias o los títulos emitidos contra esos créditos. Los bancos recuperan liquidez, reducen el descalce y pueden volver a prestar.

Argentina perdió ese canal de financiamiento después de la crisis de 2001, la pesificación de los préstamos y, posteriormente, la estatización de las AFJP. Desde entonces, las entidades no cuentan con suficientes compradores de activos de largo plazo capaces de absorber sus carteras hipotecarias.

El FGS podría ocupar parcialmente ese lugar. Actualmente administra activos por $126,1 billones, equivalentes a unos u$s 80.000 millones o al 11,3% del PBI. Su cartera está concentrada principalmente en títulos públicos y acciones, mientras que mantiene alrededor de $2,1 billones en plazos fijos y otros $800.000 millones en fondos comunes de inversión.

Por qué los $2 billones no son suficiente

El programa anunciado compromete menos del 2% de los activos del FGS. De acuerdo con Econviews, esos recursos permitirían financiar cerca de 15.000 hipotecas y elevarían la relación entre el crédito hipotecario y el PBI en apenas 0,15 puntos porcentuales.

El avance sería significativo respecto del deprimido punto de partida, pero todavía dejaría a la Argentina muy lejos de los niveles regionales.

En agosto de 2026, el stock de hipotecas representa 0,68% del PBI. La relación alcanza 2,3% en Paraguay, 4,5% en Uruguay, 6,4% en Colombia, 6,6% en Perú y 10% en Brasil. Chile lidera la región con un volumen equivalente al 27,9% de su economía.

La brecha persiste pese a la recuperación registrada durante los últimos dos años. En mayo de 2024, el crédito hipotecario equivalía a solo 0,11% del producto. Desde entonces, su stock se multiplicó por siete en términos reales y el Banco Central estima que se otorgaron más de 66.000 préstamos.

El mayor crecimiento se concentró entre octubre de 2024 y octubre de 2025. Durante 2026, la expansión continuó, aunque a un ritmo más moderado.

Para Econviews, el FGS podría comenzar reasignando al menos u$s 5.000 millones. Más adelante, de acuerdo con los límites establecidos por la ley, tendría margen para invertir hasta el 25% de su cartera en títulos hipotecarios. Sobre la valuación de julio, esa capacidad asciende a unos u$s 20.000 millones.

Ese volumen sí podría cambiar la escala del mercado, aunque requeriría un diseño financiero más profundo y reglas capaces de proteger tanto el patrimonio del fondo como a los funcionarios encargados de tomar las decisiones de inversión.

El riesgo que todavía queda en los bancos

Econviews señaló que el mecanismo elegido es “sui generis”. En lugar de comprar directamente letras o títulos respaldados por hipotecas, el FGS funcionará como un gran depositante de los bancos.

La estructura permite poner rápidamente los recursos a disposición de las entidades, pero solo resuelve una parte del problema. Los bancos seguirán originando las hipotecas y manteniéndolas en sus balances.

Además, incluso los depósitos más largos del programa vencerán a los cinco años, frente a préstamos que tendrán una duración mínima de 15 años. El descalce se reduce, pero no desaparece.

La consultora había propuesto crear un Fondo de Crédito Hipotecario integrado por el FGS, organismos multilaterales e instituciones financieras privadas. Ese vehículo compraría letras hipotecarias a los bancos originadores, absorbería el riesgo de liquidez y permitiría que las entidades conservaran el riesgo crediticio de los clientes.

El objetivo sería desarrollar un verdadero mercado secundario: los bancos podrían vender los instrumentos, recuperar el capital y originar nuevas hipotecas, mientras que los inversores institucionales recibirían activos de largo plazo ajustados por inflación.

Econviews interpretó que el Gobierno optó por los depósitos porque es una alternativa que puede implementarse sin aprobar una nueva legislación. Una reorganización más ambiciosa de la cartera del FGS podría requerir la intervención del Congreso y mayores protecciones legales para los funcionarios responsables de administrar el fondo.

Una oportunidad para la construcción

La iniciativa llega en un momento de debilidad para la actividad. La construcción se encuentra 22,9% por debajo del nivel registrado en el primer semestre de 2023.

Más del 66% de los préstamos hipotecarios se destina a la adquisición de viviendas nuevas. Por eso, una recuperación sostenida del financiamiento podría acelerar la venta de unidades disponibles y mejorar los incentivos para iniciar nuevos proyectos. Los fondos también podrán utilizarse para refacciones.

El mercado inmobiliario, además, ofrece un punto de entrada más favorable que durante el anterior ciclo hipotecario. Según Econviews, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires se encuentra 11,8% por debajo de los máximos alcanzados a comienzos de 2019.

La consultora consideró que el stock actual de propiedades en venta permitiría absorber inicialmente una mayor demanda sin provocar un salto demasiado pronunciado en los precios.

También destacó la calidad de los préstamos: la morosidad de la cartera hipotecaria se ubica en 1,63%, muy por debajo del 12,77% de irregularidad que registra el crédito total destinado a las familias.

El FGS y las jubilaciones

Uno de los puntos más sensibles del programa es el eventual impacto sobre los recursos previsionales. Econviews descartó la idea de que la inversión retire fondos destinados directamente al pago de jubilaciones.

El FGS ya realiza colocaciones a plazo fijo desde su creación. La nueva medida implicará extender la duración de parte de esos depósitos o reasignar recursos actualmente invertidos en otros instrumentos.

Durante los últimos 12 meses, las rentas del FGS aportaron en promedio $130.000 millones mensuales. En el mismo período, el Estado destinó alrededor de $5,9 billones por mes al pago de jubilaciones y pensiones contributivas.

Esto implica que las rentas del fondo cubren poco más del 2% del gasto previsional. Los haberes se financian principalmente con los ingresos corrientes del Estado y no mediante el retiro periódico de activos del FGS.

El debate relevante, por lo tanto, no es si el fondo debe permanecer inmóvil, sino cómo invertir sus recursos con criterios de rentabilidad, liquidez y riesgo compatibles con su función previsional.