Financial Times

Alguien está haciendo una fortuna con Amazon... y no es Jeff Bezos

Prologis, el mayor propietario de inmuebles industriales del mundo, ha prosperado durante la pandemia

Durante el primer boom de las puntocom, Hamid Moghadam, al igual que muchos empresarios, se dejó llevar por la idea de que algún día Internet revolucionaría la forma de comprar.

Moghadam, entonces inversor inmobiliario, vendió la gran parte de su cartera dedicada a los centros comerciales y volcó el dinero en depósitos y en una participación de u$s 5 millones en Webvan, la pionera tienda online de comestibles.

Webvan quebró poco después. Pero esos depósitos fueron el germen de lo que hoy es una de las mayores empresas inmobiliarias del mundo. Los casi mil millones de pies cuadrados de bodegas en 19 países controlados por Prologis, el fondo de inversión inmobiliaria de Moghadam, son los nodos esenciales del comercio electrónico y sedes para inquilinos como Amazon, Walmart y Home Depot, entre otros.

Se filtran las declaraciones juradas de Elon Musk, Jeff Bezos, Warren Buffett: ¿cuánto pagan de impuestos?

"En realidad, no hemos tenido una idea nueva desde 1999", bromeó Moghadam, de 64 años, sobre el ascenso de Prologis.

Una vez ridiculizado en el mundo inmobiliario como "cuatro paredes y un techo", en el último año el depósito se ha convertido en una sensación, ya que la pandemia de Covid ha desencadenado un aumento de las compras online, y la consecuente demanda de instalaciones para manejar todas esas mercancías.

El comercio electrónico pasó de representar el 15% del total de las ventas minoristas, antes de la pandemia, a cerca del 25% poco después. El impulso al negocio de Prologis fue aún mayor, ya que los almacenes utilizados para el comercio electrónico requieren más metros cuadrados que los tradicionales, para gestionar las devoluciones de productos y otras tareas que requieren mucho espacio.

Mientras los nubarrones de la era Covid se ciernen sobre las torres de oficinas, los centros comerciales, los hoteles de negocio y otras categorías inmobiliarias, los inversores piden a gritos invertir en almacenes. Blackstone, la compañía de capital privado, ha comprado u$s 100.000 millones en almacenes, y Jonathan Gray, su presidente, señaló recientemente que el comercio electrónico es el "tema número uno de la empresa".

"Es muy, muy bueno ser un propietario industrial", dijo Vince Tibone, analista de Green Street, una empresa de investigación inmobiliaria, utilizando el término de la industria para los almacenes y activos logísticos. "El comercio electrónico es el enorme viento de cola en la espalda del sector".

Moghadam no esperaba que la pandemia se desarrollara de esta manera. Tras la crisis financiera de 2008, algunas de las empresas dueñas de almacenes estaban muy apalancadas y tuvieron problemas.

Por qué el mundo no está de acuerdo en cómo manejar la inflación

"Nuestra reacción inicial fue que esto iba a ser realmente terrible, y de hecho ralentizamos parte de nuestro desarrollo... como que cerramos las escotillas", dijo. En cambio, descubrió que el crecimiento del comercio electrónico que había previsto para los próximos cinco a diez años se produjo en cuestión de meses.

Moghadam predijo que el comercio electrónico, como porción de las ventas minoristas, podría caer por un tiempo cuando la pandemia disminuya en Estados Unidos y Europa, y la gente deje de estar confinada en casa. Pero está convencido de que el crecimiento del sector se reanudará y acelerará.

"Toda una generación de personas que no eran consumidores de comercio electrónico -personas mayores- han visto ahora la comodidad y la magia... y no van a volver atrás", dijo. Moghadam también cree que las empresas están empezando a invertir una tendencia de décadas de reducción de sus inventarios.

"Todas esas cadenas de suministro que se han ajustado y optimizado para ser eficientes se desmoronan de repente cuando se produce una disrupción imprevista de cualquier tipo. Y por eso se producen todos estos desabastecimientos", dijo.

"Que una empresa pierda ventas por no tener un producto que pueda vender a su cliente, contrarresta con creces [el] ahorro de tener menos inventario".

El propio historial de Moghadam es un recordatorio conmovedor de que las cosas pueden cambiar de forma drástica. Cuando tenía 16 años, su padre, desarrollador inmobiliario en Teherán, murió. Moghadam se fue a estudiar al Instituto Tecnológico de Massachusetts, donde obtuvo dos títulos de ingeniero. Luego fue a la Escuela de Negocios de Stanford, con planes de volver a casa y hacerse cargo del negocio familiar. Entonces llegó la revolución iraní. Moghadam se quedó en Estados Unidos, pero le costó encontrar trabajo.

"Era 1980, además había una inflación del 14% y, por cierto, tomaban a estadounidenses de rehenes en Irán y estaba en la televisión todas las noches", dijo, añadiendo: "Nunca estoy demasiado seguro de nada, y siempre que las cosas van realmente bien, empiezo a impacientarme y a pensar en lo que puede ir mal".

En una mañana reciente, un almacén de Prologis en Elizabeth (Nueva Jersey), amplio y reluciente, mostraba cómo han evolucionado estas instalaciones a lo largo de las décadas -de edificios estáticos en los que los trabajadores se abastecían ocasionalmente de algún artículo, a otros dinámicos en los que las mercancías entran y salen constantemente.

La instalación de 645.000 pies cuadrados está gestionada por Fedway Associates, un distribuidor de licores que entrega hasta 47.500 cajas al día, cada una con su propia mezcla de botellas, muchas de ellas pedidas el día anterior. Las botellas recorren ocho kilómetros de cintas transportadoras y se depositan en los camiones en el orden exacto para que coincidan con una ruta de entrega generada por computadora.

Jeff Bezos será el primer turista espacial

¿Qué atrajo a Fedway a este lugar? Se encuentra entre uno de los puertos más activos de Estados Unidos, un aeropuerto internacional y la autopista Jersey Turnpike. Pero, curiosamente, lo que más atrajo a Fedway fue el estacionamiento. "Si se le pregunta a un usuario industrial cuál es la principal demanda de espacio que tiene la gente. El estacionamiento", dijo Robb Sansone, director financiero de Fedway. Esto se debe a que, a medida que las empresas realizan cada vez más entregas de "última milla", necesitan más furgonetas, y espacio para estacionarlas y cargarlas.

Con tanto dinero en busca de almacenes, Prologis se enfrenta a una mayor competencia por parte de Blackstone y otras empresas por una oferta cada vez más reducida de terrenos adecuados, especialmente en mercados urbanizados como Nueva Jersey y Los Angeles. La buena noticia es que la escasez ha favorecido el aumento de los alquileres. Green Street prevé un crecimiento récord del 8% en los alquileres de los depósitos estadounidenses para el próximo año.

Pero el precio de los terrenos está subiendo y las empresas exigen instalaciones cada vez más grandes. Algunos desarrolladores han optado por convertir centros comerciales en desuso en depósitos. Estos tienen la ventaja de estar en medio de los centros urbanos, lo que facilita el acceso a los clientes. Pero resulta que los residentes no quieren camiones retumbando en sus ciudades, y los minoristas no quieren que los locales vecinos se conviertan en depósitos.

"Probablemente hemos estudiado mil oportunidades, y estamos aplicando unas tres o cuatro. Hay algunas, pero son muy difíciles de hacer", afirma Moghadam.

Así que las empresas están intentando darle una nueva vida a las instalaciones antiguas, que les pueden faltar espacio y servicios modernos, pero están bien ubicadas en lugares como el Bronx. Moghadam dijo que estos edificios se habían dado por perdido, pero que ahora son "almacenes realmente estupendos por su ubicación".

Prologis también está probando un nuevo enfoque: quiere vender cada vez más servicios a sus inquilinos, especialmente a los más pequeños. En lugar de limitarse a alquilarles el espacio, por ejemplo, podría proporcionarles también el servicio de Internet o proveerles los montacargas.

Un programa de servicio público que Prologis puso en marcha hace unos años para formar a estudiantes en trabajos de almacenaje, podría convertirse en un negocio. "No son trabajos de carrera permanente, pero son trabajos que pagan u$s 25 por hora", dijo Moghadam, afirmando que las críticas generalizadas a las condiciones de empleo en los depósitos habían sido exageradas. "No son malos trabajos para arrancar, y desde luego son mejores que meterse en opioides o lo que sea".

En el futuro, especuló, Prologis podría entrar en el negocio de la energía utilizando sus paneles solares en los techos para generar energía para las camionetas de reparto eléctricas de sus clientes. "Hay una oportunidad real de ayudar a los clientes aportando más de estos productos y servicios adyacentes que se necesitan para poder utilizar nuestras instalaciones", dijo.

Es la idea original de Moghadam - pero con algunos nuevos toques.

Tags relacionados
Noticias del día

Compartí tus comentarios