Un automóvil clásico de la década de 1950 estacionado frente al restaurante Paparazzi en la calle Ocean Drive de Miami.

En 1991, la socióloga Saskia Sassen de la Universidad de Columbia acuñó el término "ciudad global" para describir una zona urbana crucial para el desarrollo económico, cultural y político del mundo. Aunque Sassen inicialmente escribió sobre ciudades tales como Londres, Tokio y Nueva York, 20 años más tarde declaró que Miami era uno de los ejemplos más "excepcionales" del crecimiento de la ciudad global.

Nada confirma mejor las observaciones de Sassen que el rápido ascenso del mercado inmobiliario de Miami. Muy afectada por el exceso de oferta y la financiación insuficiente tras la crisis de 2008, Miami no sólo sobrevivió sino que está creciendo a un ritmo récord.

El verano boreal pasado, una propiedad de 10 habitaciones y 2.800 m2 en la lujosa Indian Creek Island de Miami se vendió por una cifra récord de u$s 47 millones. En marzo, el empresario "infomercial" estadounidense Ajit Khubani supuestamente pagó u$s 34 millones por un penthouse de 1.500 m2 en el Miami Beach Edition, un proyecto de 26 unidades realizado por el desarrollador Ian Schrager - un precio récord por un condominio en Florida. Ahora, un penthouse de 1.696 m2 en el Faena House, donde Foster + Partners está diseñando 45 condominios, se vende a u$s 50 millones y otro de 1580 m2 en la torre Continuum de South Beach está tasado en u$s 39 millones.

"A diferencia de lo que sucedía antes de la recesión, los desarrolladores de lujo de Miami están construyendo muchos menos proyectos compuestos de cientos o incluso miles de unidades y dirigidos al 'mercado de masas'", dijo Peter Zalewski, de la consultora inmobiliaria local Condo Vultures. "Se están concentrando más en los precios altos que en la capacidad máxima", agregó Zalewski.

Estas cifras representan el segmento superior del mercado de Miami, pero los valores de las propiedades exclusivas han crecido en todos los niveles, desde South Beach hasta Sunny Islands Beach, pasando por el centro, el Design District y Mid-Beach. En efecto, desde la consultora inmobiliaria Knight Frank señalan que los precios de los bienes raíces de alta gama en Miami aumentaron 19,5% el año pasado - el porcentaje más alto registrado en América del Norte y el cuarto más alto del mundo, después de Dubai, Bali y Yakarta.

Las propiedades exclusivas de Miami (definidas por Knight Frank como el cinco por ciento superior del mercado) cuestan, en promedio, entre u$s 14.000 y u$s 15.400 por m2, los condominios rondan u$s 1.570.000 y las viviendas unifamiliares alcanzan u$s 2.020.000, según un informe realizado en abril por Douglas Elliman Real Estate. La firma dice que el segmento superior del mercado arranca en u$s 730.000 en el caso de los condominios y en u$s 850.000 en el caso de las viviendas unifamiliares.

Ya por encima de los de metrópolis tales como Tokio o Mumbai, Knight Frank espera que los precios de Miami crezcan de 5% a 10% este año, debido a que cada vez son más los compradores interesados en un pool de propiedades premium cada vez más reducido.

Aunque los compradores nacionales, especialmente los neoyorquinos, han demostrado interés en proyectos de alta gama tales como Faena House y Edition, los compradores extranjeros - en particular brasileros, argentinos y venezolanos - siguen siendo los principales jugadores en Miami. El año pasado, los extranjeros representaron 60% del mercado de la ciudad, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami.

"Algunos de los principales mercados de alta gama emergieron con más fuerza y Miami es uno de ellos", señaló James Price, director de Desarrollos residenciales internacionales de Knight Frank. "Gracias a los compradores extranjeros, el nivel de [sobre] oferta que hizo colapsar el mercado se revirtió por completo", agregó Price.

Un informe realizado recientemente por el agente inmobiliario Douglas Elliman señala que el inventario de propiedades de Miami se redujo 12,5% en el primer trimestre de 2013, en comparación con el de 2012 - y 30% con respecto al registrado en 2011. La cantidad de propiedades embargadas - las ventas en descubierto y las ejecuciones hipotecarias que dominaron las operaciones durante la recesión - cayeron casi 25% con respecto al año pasado y 50% en comparación con el nivel de fines de 2010.

Hoy en día, señaló Ron Shuffield, director de EWM Realty International, una subsidiaria de Christie's, el inventario de propiedades en Miami es de entre cuatro y seis meses, muy por debajo del límite de nueve a doce meses requerido para mantener la salud del mercado. "La construcción en Miami estuvo detenida casi cinco años. Tenemos una cantidad considerable de proyectos en construcción, que estarán terminados en dos o tres años", dijo Shuffield.

Según la firma CVR Realty, en South Florida hay aproximadamente 125 torres con 17.700 unidades, ya sea en etapa de construcción o de desarrollo, de las cuales casi la mitad están en Miami.

Los desarrolladores de Miami están asociando sus proyectos de alta gama con los arquitectos más reconocidos: Faena House de Foster, John Pawson en Edition, el holandés Bjarke Ingels en el Grove at Grand Bay, el mexicano Enrique Norten en One Ocean y 321 Ocean de South Beach, One Thousand Museum de Zaha Hadid y Herzog & de Meuron en Jade Signature.

Los desarrolladores también están pensando en grande: las unidades más pequeñas del edificio de Hadid tendrán 420 m2, mientras que los departamentos de One Ocean de Norten medirán en promedio 280 m2. "Los compradores quieren espacios más grandes, más simples, que sean funcionales desde el minuto uno", dijo Edgardo Defortuna, fundador de Fortune International, que está construyendo Jade Signature. "Sumar un nombre como Herzog & de Meuron nos lleva a otro nivel" - y significa un incremento de aproximadamente 20% en el precio.

Con decenas de nuevos proyectos en desarrollo y departamentos en los edificios Edition y Faena que superan los u$s 32.000 por m2, la escasez de oferta en Miami podría transformarse en exceso de abundancia - o, al menos, sobreprecios. En verdad, están dadas las condiciones para que se produzca otra burbuja, afirmó Zalewski de Condo Vulture. Dos tercios de todas las ventas realizadas en Miami todavía están por debajo de u$s 300.000, razón por la cual es difícil que los precios más elevados continúen apreciándose tan rápido.

Sin embargo, con precios que todavía están 37% por debajo de su pico previo a la recesión, los agentes inmobiliarios locales sostienen que Miami puede estar infravalorado - al menos, en comparación con los mercados premium de Londres, Hong Kong o Nueva York.

Traducción: Natalia Alvarez