Fuente: Shutterstock con edición propia
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En España, existe una figura legal poco conocida que permite convertirse en dueño de una vivienda sin pagar ni firmar una compraventa: se trata de la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva. Sin embargo, no se trata de algo automático. Para conseguirlo, hay que cumplir con condiciones muy exigentes y demostrar que se ha actuado como verdadero propietario durante años.
No basta con vivir mucho tiempo en una casa. Para que se active la usucapión, la posesión debe ser pública, pacífica, continuada y con intención de ser dueño, sin que haya un contrato con el propietario legal. Es un proceso que requiere tiempo, pruebas documentales y en la mayoría de los casos, una sentencia judicial.
Cuántos años debes vivir en una propiedad para que sea tuya
El Código Civil español establece dos tipos de usucapión, con plazos distintos según el caso:
Usucapión ordinaria: se necesitan 10 años de posesión continuada, siempre que la persona tenga un título válido (como una compraventa no registrada) y haya actuado con buena fe.
Usucapión extraordinaria: se exigen 30 años de posesión ininterrumpida, incluso sin ningún tipo de título ni buena fe.
En ambos casos, la posesión debe ejercerse como si se fuera el propietario. Eso significa pagar el IBI, encargarse del mantenimiento, impedir el ingreso de terceros y dejar constancia pública (por ejemplo, empadronarse en el lugar o domiciliar servicios). La posesión también debe estar libre de conflictos legales: si hubo una denuncia o un intento de desalojo, el plazo se interrumpe.
¿Se puede aplicar la usucapión si alquilo una vivienda?
No. En los contratos de alquiler, el arrendatario reconoce que el inmueble pertenece a otra persona, y por tanto su posesión no es válida para usucapir. Lo mismo ocurre si vives en la casa de un familiar con su permiso, o si cuidas una vivienda en calidad de encargado: en todos estos casos, no actúas como dueño, sino como cesionario o inquilino.
La usucapión solo se aplica en casos donde no hay contrato ni vínculo legal entre el ocupante y el propietario registrado. Por ejemplo, cuando alguien entra a una finca abandonada, empieza a cuidarla, se empadrona y permanece allí durante décadas sin que nadie reclame.
Según el despacho AOB Abogados, estos procesos no son frecuentes, pero pueden prosperar si hay pruebas sólidas y continuidad en la ocupación.
Qué pasos debes seguir para reclamar la propiedad por usucapión
La usucapión no es automática. Aunque se cumplan los plazos, el ocupante debe iniciar un procedimiento judicial para que un juez le reconozca como propietario. Esto incluye:
Presentar pruebas de la posesión continuada, como facturas, censos, empadronamiento, pago de impuestos, testigos, etc.
Justificar el comportamiento de dueño: reparaciones, gestión del inmueble, prohibición de acceso a terceros, etc.
Obtener una sentencia firme y luego inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
La ley permite que el antiguo propietario pueda oponerse, por lo que el éxito dependerá de la solidez de la documentación y el historial de uso del inmueble. Además, el proceso puede extenderse durante varios años y requerir asistencia legal.
