La inversión en vivienda continúa siendo la opción más segura y preferida por los españoles, destacándose por su notable rentabilidad a largo plazo. Los inversores privados en inmuebles se enfrentan a la incertidumbre de decidir entre alquilar o esperar a vender el activo, lo que genera interrogantes sobre la posibilidad de poner a la venta un piso una vez que ha sido alquilado.

Es fundamental realizar un análisis exhaustivo antes de adquirir una vivienda y tener claras las preguntas que se deben formular al visitar un piso, incluso si se considera como una inversión.

Surge la inquietud sobre si es posible vender un piso que tiene inquilinos ocupando el inmueble.

¿Se puede vender un piso que está en alquiler?

El propietario de un inmueble tiene el derecho de venderla, incluso si está alquilada. Sin embargo, esto no asegura que la transacción se realice con éxito. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario posee un derecho de adquisición preferente, a menos que se haya renunciado explícitamente a este en el contrato, como se detalla en el portal Habitaclia.

En caso de que el arrendatario decida ejercer su derecho de adquisición preferente, el futuro comprador tiene la opción de igualar la oferta y adquirir la vivienda.

¿Qué sucede si el inquilino decide no adquirir la vivienda?

Si el inquilino decide adquirir la vivienda, este será el momento oportuno. En caso de que opte por no hacerlo, el propietario tendrá el derecho de venderla. Estos derechos, conforme al artículo 14 de la LAU, se mantendrán durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o arrendador es una persona jurídica.

Es importante señalar que la persona que finalmente adquiera la vivienda no podrá rescindir el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el plazo mencionado. Por otro lado, aunque el propietario desee vender, no podrá acceder al inmueble si este se encuentra alquilado, ni mucho menos mostrarlo a posibles compradores.

A menos que el inquilino decida facilitar las visitas al propietario, es cierto que no tiene ninguna obligación de hacerlo, siempre que el contrato no haya vencido. Además, es relevante considerar que algunos contratos aún se rigen por la Ley de 1964, en cuyo caso el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente. Por lo tanto, al momento de llevar a cabo una compraventa, aunque el inquilino no opte por la adquisición, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta.

¿Cuál es la duración recomendada para el contrato de alquiler?

En términos generales, el derecho estipula que los contratos de alquiler deben mantenerse durante un período específico. Para las personas jurídicas, este período es de siete años, mientras que para las personas físicas es de cinco años. No obstante, es factible que el contrato contemple una duración más extensa.

Si una persona adquiere la propiedad, estará obligada a respetar el contrato de alquiler durante los períodos mínimos establecidos. Una vez transcurrido dicho tiempo, el contrato de alquiler se dará por resuelto. En caso de que se hayan acordado más años en el contrato, el propietario tendrá la obligación de indemnizar al inquilino con un mes de renta por cada año que reste por cumplir. Es fundamental considerar estas condiciones al firmar un contrato de alquiler, tanto para el inquilino como para el propietario.

Consejos para evitar complicaciones al vender un piso con inquilinos

A la hora de vender un piso con inquilinos, es esencial poseer toda la información contractual y estar debidamente informado. Es imperativo formalizar la transmisión de la propiedad mediante un anexo al contrato de alquiler y notificar la operación al organismo competente encargado del depósito de fianzas.

En Cataluña, existe un límite en los precios del alquiler, lo que conlleva restricciones en la determinación de la renta. Este aspecto es crucial a considerar al adquirir un inmueble en esta región.