El propietario de una vivienda no puede aumentar automáticamente el alquiler por el simple hecho de sustituir la caldera. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece diferencias entre las obras de conservación necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad y las actuaciones que pueden considerarse mejoras.

La posibilidad de elevar la renta por una mejora está regulada en el artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que fija determinados requisitos y límites para que el arrendador pueda aplicar ese incremento. La situación también depende de la antigüedad del contrato y de la naturaleza de la obra realizada.

¿Cuánto puede subir el alquiler si la obra sí se considera una mejora?

El artículo 19 de la LAU permite al arrendador elevar la renta por la realización de obras de mejora, pero no en cualquier momento. Como regla general, esta posibilidad aparece una vez transcurridos cinco años desde el inicio del contrato, o siete años cuando el arrendador es una persona jurídica, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

La subida debe calcularse conforme al coste de la mejora y tiene un límite establecido por la propia ley. En concreto, el incremento de la renta no puede superar el 20% de la renta vigente.

Además, el propietario debe comunicar al inquilino la cuantía de la nueva renta y aportar la documentación que justifique el coste de las obras.

Por eso, el mero anuncio de que se ha cambiado una caldera no basta por sí solo para justificar una subida. El propietario debe acreditar que la actuación encaja jurídicamente como una obra de mejora y cumplir las condiciones previstas en la LAU.

¿Y si la caldera vieja estaba averiada y hubo que sustituirla?

La situación cambia cuando la sustitución de la caldera responde a una avería, deterioro o necesidad de conservación de la vivienda. El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo los supuestos que la propia norma atribuye al arrendatario.

Esto significa que, si la caldera tuvo que sustituirse porque dejó de funcionar y era necesario restablecer las condiciones normales de la vivienda, la actuación puede quedar dentro de las obligaciones de conservación del propietario y no convertirse automáticamente en una mejora susceptible de incrementar el alquiler.

En cambio, si la intervención supone una actuación que va más allá de la conservación ordinaria y reúne los requisitos establecidos por el artículo 19, el propietario puede tener derecho a elevar la renta. En ese caso, debe respetar el procedimiento, los límites y la documentación que exige la ley.

¿Qué tiene que pasar para que el casero pueda subir el alquiler?

Para que el propietario pueda aumentar la renta por una obra, no basta con que haya gastado dinero en la vivienda. La actuación debe tener la consideración de obra de mejora y deben cumplirse las condiciones previstas en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como regla general, deben haber transcurrido cinco años desde el inicio del contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica.

Además, el propietario debe poder justificar el coste de la mejora y comunicar al inquilino por escrito la nueva renta, junto con los cálculos que ha utilizado y la documentación que acredita el importe de las obras. La subida no puede superar el 20% de la renta vigente.

Por eso, si el cambio de caldera fue necesario porque la anterior se averió o dejó de funcionar y la sustitución constituye una reparación de conservación, el propietario no puede convertir automáticamente ese gasto en una subida del alquiler. La situación es diferente si se trata de una mejora que cumple los requisitos del artículo 19.