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Recibir una vivienda en herencia no conlleva automáticamente la posibilidad de venderla. Aunque el Código Civil establece que los bienes se adquieren desde el momento del fallecimiento, la práctica jurídica y registral requiere una serie de pasos previos antes de que el inmueble pueda ser transmitido válidamente a un tercero.
La venta de una vivienda heredada puede verse obstaculizada por razones formales, fiscales o por la falta de consenso entre copropietarios. Comprender estas limitaciones es esencial para prevenir conflictos y demoras en la transmisión del inmueble de acuerdo con la ley de sucesiones en España.
¿Qué dice la ley de sucesiones sobre vender una vivienda heredada?
En España, para que la herencia se transfiera de manera correcta, es preciso finalizar todos los trámites de aceptación y partición. Aunque los herederos adquieren la propiedad desde el instante del fallecimiento, llevar a cabo la venta del inmueble requiere la formalización previa de la escritura de aceptación ante notario y, posteriormente, la inscripción de la vivienda a nombre de los nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad.
Mientras el bien se mantenga registrado a nombre del fallecido, no es posible formalizar una compraventa válida. El registrador demandará la actualización de la titularidad antes de proceder con la inscripción de cualquier cambio de propietario.
En caso de no existir un testamento, es necesario tramitar una declaración de herederos abintestato. Este procedimiento generalmente alarga el proceso durante varias semanas, o incluso meses, dependiendo de la complejidad del caso.
¿Qué sucede cuando varios herederos no consensan en la venta?
Cuando varias personas heredan una misma vivienda, se establece automáticamente una comunidad hereditaria. En tal situación, todos los coherederos se convierten en copropietarios del inmueble, cada uno según su porcentaje de participación.
Por tal motivo, ningún titular puede vender la propiedad de forma unilateral. Para que la compraventa sea considerada válida, es imprescindible obtener el consentimiento expreso de todos los copropietarios.
Si no existe un acuerdo entre ellos, hay diversas alternativas para resolver la situación: la extinción del condominio o la división judicial de la cosa común. En ciertas circunstancias, un juez podría ordenar la venta del inmueble en subasta pública y repartir el importe entre los herederos, aunque este proceso suele resultar más prolongado y costoso.
Plazos fiscales que dificultan la venta inmediata de viviendas
Uno de los motivos más comunes que obstaculizan la venta de una propiedad heredada es el simple incumplimiento de los plazos fiscales. El tributo más relevante en estos casos es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que debe presentarse dentro de un plazo general de seis meses a partir del fallecimiento. Sin embargo, es factible solicitar una prórroga de otros seis meses adicionales, siempre que la solicitud se lleve a cabo dentro de los primeros cinco meses.
Asimismo, es necesario liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que también cuenta con un plazo de seis meses desde el deceso y admite prórroga previa solicitud.
Mientras estos tributos no se encuentren debidamente liquidados, resulta imposible actualizar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Sin esta actualización, el notario no podrá formalizar la compraventa.
Si la venta se efectúa posteriormente, los herederos deberán declarar en su declaración de la renta (IRPF) la posible ganancia patrimonial derivada entre el valor declarado en la herencia y el precio final de transmisión.
