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La morosidad en comunidades de vecinos es uno de los conflictos más habituales en los edificios de España. Cuando un propietario deja de pagar sus gastos comunes, el resto de los vecinos asume esa carga y la salud financiera del inmueble se deteriora, afectando al mantenimiento y a la convivencia diaria.
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), publicada en el Boletín Oficial del Estado y vigente desde abril de 2025, el artículo 21 de esta normativa establece con claridad cómo actuar ante el impago persistente de cuotas comunitarias.
Qué establece el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 21 de la LPH regula de forma específica la reclamación de deudas por gastos comunes y define las herramientas que tiene la comunidad para exigir su pago.
Según la ley, cuando un vecino no cumple con sus obligaciones económicas, la comunidad puede acordar medidas que presionen al moroso. Entre esas medidas figuran intereses de demora y la posibilidad de restringir temporalmente algunos derechos como el acceso a servicios o instalaciones comunes, siempre que no afecten de forma desproporcionada la habitabilidad del inmueble.
Si estas acciones no surten efecto, la normativa permite a la comunidad recurrir a la vía judicial para reclamar la deuda, algo que puede incluir incluso cantidades inferiores a los 2000 euros mediante procedimientos simplificados que no requieren abogado ni procurador.
Cómo se llega al embargo de bienes
La Ley de Propiedad Horizontal no limita las opciones a gestos simbólicos. En caso de que el propietario moroso ignore los avisos y requerimientos, la comunidad puede solicitar a un juez que ordene el embargo de bienes del deudor para saldar la deuda.
Este procedimiento pasa por varias etapas que buscan garantizar el derecho de defensa del propietario y la validez legal de cada paso. Primero, la comunidad debe acordar en junta la reclamación de la deuda y notificarla formalmente al vecino mediante burofax o notificación notarial, de manera que quede constancia legal del intento de cobro.
Si el moroso persiste en su incumplimiento, la comunidad puede iniciar un proceso judicial monitorio o ejecutivo, que sirve para reclamar el pago de las cantidades adeudadas. Una vez firme la orden judicial de pago, el juez puede autorizar el embargo de bienes suficientes para cubrir la deuda, lo que incluye tanto activos financieros como bienes inmuebles del propietario.
Esta medida está pensada para proteger al conjunto de propietarios y evitar que un único moroso ponga en riesgo la financiación de servicios básicos del edificio.
Consecuencias prácticas para el vecino moroso
La reforma de la LPH introduce consecuencias adicionales a la deuda económica. Además del posible embargo de bienes, el propietario que no paga puede quedarse sin derecho a voto en las juntas de propietarios, lo que le excluye de influir en decisiones colectivas hasta que regularice su situación.
También existe la posibilidad de hacer pública la identidad del deudor y los términos de su deuda dentro de la comunidad, siempre respetando los límites marcados por la Ley de Protección de Datos. Esta medida, aunque controvertida, se plantea como un incentivo adicional para que los propietarios cumplan sus obligaciones económicas.
Por qué es clave actuar con rapidez
Los expertos jurídicos coinciden en que, ante un impago, actuar de forma temprana es esencial. Cuanto antes se notifique formalmente la deuda y se inicien los pasos legales, más opciones tiene la comunidad de recuperar los importes pendientes sin que la situación se complique.
Además, la normativa actualizada permite que las comunidades recurran a mecanismos alternativos como la mediación o el arbitraje, en busca de soluciones menos litigiosas que pueden agilizar la resolución de conflictos con morosos, especialmente cuando las cantidades en juego son moderadas.
En conjunto, la última versión de la Ley de Propiedad Horizontal equipara a las comunidades de propietarios con herramientas legales más robustas para defender sus derechos frente a la morosidad, asegurando que la convivencia y el mantenimiento del edificio no dependan de la buena voluntad de todos los vecinos por igual.
