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En un contexto donde el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales, el Gobierno español ha implementado cambios significativos en la legislación de alquileres.
La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) busca ofrecer mayor estabilidad a los inquilinos, permitiéndoles permanecer en la vivienda incluso si el propietario no desea renovar el contrato. Esta medida ha generado un intenso debate entre arrendadores e inquilinos, ya que, aunque pretende proteger a los arrendatarios, también plantea desafíos para los propietarios que desean recuperar sus inmuebles o ajustar las condiciones del alquiler.
Este es el caso de las zonas de mercado residencial tensionado, que implica límites al precio del alquiler, beneficios fiscales para propietarios que reduzcan rentas y nuevas obligaciones para las administraciones. Sumada a estas exigencias, los inquilinos que alquilen en estas zonas podrán quedarse por tiempo adicional en el piso, aunque el propietario no quiera renovarles el contrato.
¿Qué son las zonas de alquiler tensionadas?
La medida de zonas tensionadas se aplica en municipios donde la población sufre una sobrecarga en los costes de vivienda o se han producido subidas de precios significativas. Barcelona, La Coruña, San Sebastián, Pamplona y otros 20 municipios de Navarra ya han sido declaradas como zonas de mercado residencial tensionado. Estas zonas tienen una duración inicial de tres años y pueden prorrogarse anualmente.
Según establece la Ley por el derecho a la vivienda, una zona puede ser declarada tensionada si la carga media del alquiler o la hipoteca, sumada a los gastos básicos, supera el 30% de la renta media de los hogares. Otro motivo es que el precio de compra o alquiler haya experimentado un incremento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
Durante el período que esté vigente, se establecen limitaciones en el precio de los alquileres y se impide que un nuevo contrato de alquiler supere la renta del contrato anterior en los últimos cinco años. Esto se ajustará según la cláusula de actualización y tampoco se podrán añadir costes adicionales que no estuvieran incluidos en el acuerdo previo.
La ley prevé incentivos para los propietarios. Aquellos que reduzcan el precio del alquiler un 5% respecto al contrato anterior pueden beneficiarse de una bonificación del 90% en la tributación del rendimiento neto del alquiler en el IRPF.
Los inquilinos podrán quedarse en el piso aunque el propietario no quiera renovarles
Para los inquilinos, esta norma supone una oportunidad para todos ellos, especialmente para aquellos que tienen mayores dificultades económicas, ya que la regulación evita subidas excesivas del alquiler. Esta política pretende equilibrar la oferta y la demanda en áreas con alto índice de presión residencial.
Sumado a eso, la modificación de la Ley 29/1994 establece que, para las viviendas arrendadas en zonas tensionadas, se permite la posibilidad de que los arrendatarios utilicen una prórroga extraordinaria. Esta medida puede extenderse de manera anual hasta 3 veces para un período máximo de tres años.
La Ley 12/2023 indica que, si el arrendatario acredita vulnerabilidad social o económica mediante informe oficial reciente, podrá solicitar una prórroga extraordinaria que el arrendador debe aceptar obligatoriamente, a menos que se firme un nuevo contrato. En casos convencionales, la extensión es de un año, pero en el mercado residencial tensionado la prorrogación se extiende hasta tres.
¿Cómo impactan las zonas tensionadas al mercado de alquileres?
La declaración de zona tensionada busca frenar la escalada del precio del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda en zonas donde el esfuerzo económico de las familias supera los umbrales considerados sostenibles. Los datos disponibles hasta la fecha muestran que, en las comunidades autónomas que han activado esta medida, los precios se han estabilizado o incluso han bajado.
Sin embargo, el medio digital Observatorio del Alquiler advierte que la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido en estas zonas, lo que puede generar efectos contraproducentes si no es acompañado de políticas activas de vivienda asequible o estimulo para la oferta.
