En España, cuando finaliza un contrato de alquiler de un local de negocio, los inquilinos pueden acceder a una indemnización que se encuentra regulada en la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). En específico, el artículo 34 señala que, si se cumplen una serie de requisitos -tales como la actividad de venta al público durante al menos cinco años o si se manifiesta la voluntad de renovación-, el arrendatario puede reclamar una compensación por clientela o traslado.

Se trata de un derecho poco conocido entre los inquilinos, por lo que conviene ejercerlo o pactarlo expresamente en el contrato.

¿Qué dice el artículo 34 de la LAU?

El artículo 34 establece que "la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador" siempre que el arrendatario haya manifestado cuatro meses antes de la expiración del plazo su voluntad de renovar por al menos cinco años más y por una renta de mercado.

Este derecho únicamente se aplica a los arrendamientos para uso comercial. Quedan excluidos aquellos arrendamientos que no tengan "actividad de venta al público", por ejemplo, locales usados únicamente para oficinas, almacenes o usos industriales sin público.

Para que el arrendatario pueda reclamar esta indemnización, deben concurrir varios requisitos esenciales:

1. Que durante los últimos cinco años al menos de la vigencia del contrato se haya desarrollado la actividad de venta al público en ese local.
2. Que el contrato se extinga por el transcurso del plazo pactado y no por desistimiento voluntario del arrendatario u otras causas imputables al arrendatario
3. Que el arrendatario comunique al arrendador, al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento, su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años adicionales y por una renta de mercado.
4. Que no exista una renuncia expresa al derecho de indemnización en el contrato. El artículo es "dispositivo": las partes pueden pactar su exclusión

En cuanto a la cuantía de la indemnización, la ley distingue dos supuestos:

• Si el arrendatario, dentro de los seis meses siguientes a la extinción del contrato, inicia en el mismo municipio la misma actividad que venía desarrollando, la indemnización abarcará los gastos del traslado del negocio y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, calculados respecto a los seis primeros meses de la nueva actividad
• Si el arrendatario no reinicia la misma actividad dentro de ese plazo o inicia una distinta, y el arrendador o un tercero en el local inician la misma actividad o afín, entonces la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Desde el punto de vista práctico, este derecho constituye una "cláusula oculta" en muchos contratos de arrendamientos comerciales, dado que el arrendatario no siempre es consciente y el arrendador muchas veces incluye cláusulas de renuncia.

En consecuencia, conviene que el arrendatario revise su contrato y, en negociaciones de nuevo arrendamiento, considere solicitar la exclusión o la regulación específica de esta indemnización.