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La venta de una vivienda alquilada genera dudas frecuentes entre propietarios e inquilinos. La principal suele repetirse en cada operación: qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de dueño y si corresponde pagar alguna compensación económica.
La respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), norma que regula la posición del comprador cuando adquiere una vivienda arrendada y delimita las obligaciones de cada parte tras la compraventa.
La venta de una vivienda arrendada mantiene el alquiler en estos casos
Cuando se transmite una vivienda alquilada, el comprador pasa a ocupar la posición del arrendador en los términos previstos por la ley. Eso implica que debe respetar el alquiler vigente cuando el contrato se encuentra dentro del periodo mínimo de protección legal.
Durante los primeros cinco años del contrato si el arrendador era persona física, o siete años si era persona jurídica, el inquilino conserva su derecho a seguir en la vivienda en las mismas condiciones pactadas. La venta del inmueble, por sí sola, no extingue el arrendamiento dentro de esos plazos.
La indemnización al inquilino solo aparece en supuestos concretos
La situación puede variar cuando el contrato pactó una duración superior a los mínimos legales. En ese escenario, la protección frente al comprador alcanza, con carácter general, esos cinco o siete años establecidos por la norma.
Si la operación afecta un periodo adicional pactado por encima de ese mínimo, la posible indemnización al inquilino no recae, por regla general, sobre el nuevo propietario, sino sobre quien vendió la vivienda, en los términos previstos por el artículo 14 de la LAU.
El inquilino debe revisar el contrato antes de la compraventa
Cada caso puede depender de factores como la fecha de firma, la duración pactada o la situación registral del arrendamiento. Por eso conviene revisar con detalle el contrato antes de asumir que toda venta cancela el alquiler o genera un derecho automático a cobrar una compensación.
En operaciones de compraventa con inquilino dentro, el contenido del contrato y la aplicación concreta de la Ley de alquileres resultan decisivos. Un mismo cambio de propietario puede tener consecuencias distintas según cómo esté documentado el arrendamiento.
