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La Dirección General de Tributos (DGT) confirmó que las personas mayores de 65 años que donen su vivienda habitual a sus hijos no deberán pagar impuestos por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre que se cumplan determinados requisitos establecidos por la normativa vigente.
La aclaración llegó a través de la Consulta Vinculante V1261-25, que equipara el tratamiento fiscal de las donaciones con el de las ventas de viviendas habituales realizadas por mayores de 65 años.
De esta manera, Hacienda despejó una de las dudas más frecuentes entre las familias que buscan adelantar la transmisión de sus propiedades para organizar su patrimonio o evitar futuros conflictos sucesorios.
La normativa establece que la vivienda debe haber sido residencia habitual del propietario durante un período continuado de al menos tres años. Además, aunque el contribuyente ya no viva en el inmueble, la exención también podrá aplicarse si la donación se formaliza dentro de los dos años posteriores al abandono de la vivienda.
¿Qué requisitos deben cumplirse para acceder a la exención fiscal?
La decisión de la DGT se apoya en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que contempla la exención de las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual.
Hasta ahora, este beneficio fiscal era conocido principalmente en operaciones de compraventa, pero la consulta confirmó que también alcanza a las donaciones.
Esto significa que, aunque exista una diferencia importante entre el valor por el que se adquirió la vivienda y el valor actual del inmueble, el propietario no deberá tributar por esa revalorización al donar la propiedad a sus hijos.
La consulta analizó el caso de un matrimonio que pretendía donar el pleno dominio de su vivienda habitual. Tributos concluyó que, si se cumplen los requisitos vinculados a la edad y al carácter de vivienda habitual, la operación queda completamente exenta de IRPF respecto de la ganancia patrimonial generada.
¿La donación queda totalmente libre de impuestos?
Aunque el donante quede exento de pagar IRPF, la operación no implica una eliminación total de la carga tributaria. Los hijos que reciban la vivienda deberán afrontar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía dependerá de las bonificaciones y normas vigentes en cada comunidad autónoma.
En las donaciones, además, el valor de adquisición y transmisión del inmueble se calcula conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado de la propiedad.
La aclaración de Hacienda tiene un fuerte impacto práctico en miles de familias españolas que buscan reorganizar su patrimonio en vida. Cada vez más personas eligen donar inmuebles antes del fallecimiento para facilitar la sucesión familiar, reducir disputas y agilizar trámites hereditarios. Con esta interpretación de la DGT, las operaciones realizadas por mayores de 65 años cuentan ahora con mayor seguridad jurídica y fiscal.