La venta de una vivienda después de los 65 años puede ser una oportunidad para obtener liquidez o mejorar la calidad de vida, pero también puede convertirse en un dolor de cabeza si no se conoce con precisión qué exige la normativa fiscal.

Muchos propietarios creen que la edad los exime automáticamente de pagar impuestos, aunque en realidad hay condiciones muy específicas que determinan si la operación queda libre de tributar o no.

En España, la Agencia Tributaria mantiene bajo control las operaciones inmobiliarias, incluso cuando se trata de mayores de 65 años. Por eso, antes de firmar una escritura de venta o destinar el dinero a otra inversión, conviene tener claro qué dice la ley, qué impuestos se aplican y qué opciones existen para no perder beneficios por falta de información o asesoramiento.

¿Cuándo no se paga IRPF al vender una vivienda después de los 65 años?

El beneficio fiscal más relevante se aplica cuando el inmueble vendido es la vivienda habitual. Esto significa que el contribuyente ha residido en ella de manera efectiva durante al menos tres años.

En esos casos, la ganancia patrimonial derivada de la venta queda exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), incluso si la transmisión se realiza mediante fórmulas como la nuda propiedad, siempre que el vendedor conserve el derecho de uso vitalicio.

Sin embargo, esta exención no alcanza a las segundas residencias ni a las propiedades heredadas o de uso ocasional. Si el inmueble vendido no es la vivienda habitual, Hacienda exigirá tributar por la plusvalía obtenida, aunque el propietario no haya generado ingresos reales.

Además, incluso las casas que permanecen vacías pueden implicar el pago por "imputación de renta inmobiliaria", un ingreso teórico que se declara en la Renta.

A estos tributos se suman otros como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se liquida proporcionalmente entre comprador y vendedor, y la plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del suelo.

Esta última debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles tras la venta, salvo que el contrato disponga otra cosa o se demuestre que no existió ganancia real.

¿Qué alternativas existen para evitar pagar impuestos al vender una casa?

Una de las opciones más recomendadas es reinvertir el dinero obtenido en una renta vitalicia asegurada, un instrumento financiero pensado para mayores de 65 años.

Permite convertir el capital de la venta en ingresos periódicos de por vida y, además, está exento de tributar en el IRPF si se cumplen ciertos requisitos: el contrato debe firmarse en un plazo breve tras la venta, el importe máximo exento es de 240.000 euros y el seguro debe garantizar una estabilidad mínima en los pagos.

Otra posibilidad es la reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra se realice dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Ambas viviendas deben cumplir con los criterios de residencia habitual, y el contribuyente tiene que haber vivido al menos tres años en la vivienda que se vende.

También existen exenciones especiales por dependencia o dación en pago. Las personas con dependencia severa o gran dependencia no están obligadas a declarar la ganancia patrimonial por la venta de su vivienda habitual. Asimismo, si el propietario entrega la casa al banco para saldar una deuda hipotecaria y demuestra insolvencia, Hacienda puede reconocer la exención.

En todos los casos, la recomendación principal es buscar asesoramiento profesional antes de cerrar cualquier operación. Las normas fiscales cambian con frecuencia, y un error en la interpretación o en los plazos puede implicar pagar de más o perder el derecho a una exención que, bien aplicada, podría evitar un desembolso significativo.