Al llegar a la edad de jubilación, es posible que un ciudadano español opte por vender la vivienda en la que ha residido durante toda su vida y trasladarse a un lugar de retiro o a una residencia más adecuada.

No obstante, Hacienda advierte sobre una regla fiscal que frecuentemente es malinterpretada y que puede ser considerada como una "trampa" poco conocida.

La prensa internacional ha centrado su atención en esta problemática. Euro Weekly News abordó el tema con el siguiente titular: "¿Vende su casa en España y tiene más de 65 años? Tenga cuidado con esta costosa trampa fiscal".

Por lo tanto, es fundamental comprender que vender una casa no se limita a una transacción inmobiliaria, sino que conlleva implicaciones fiscales serias. Hacienda y la normativa española establecen una serie de excepciones fiscales destinadas a beneficiar a ciertos sectores de la población.

Entre ellos, se destaca que los mayores de 65 años que vendan una propiedad inmobiliaria están exentos de pagar impuestos. Sin embargo, este beneficio no es automático y el contribuyente deberá cumplir con una serie de requisitos para poder acceder a él.

La trampa fiscal de Hacienda para españoles que venden su vivienda

La ley del IRPF establece que únicamente estarán exentos de tributar por la ganancia obtenida aquellos que vendan su vivienda habitual. Esta definición es más compleja de lo que parece y posee sus propias normativas.

Para que Hacienda reconozca que se trata de la vivienda habitual, es imperativo demostrar que se ha residido en ella de manera continua durante los tres años previos a la venta.

Esto excluye ciertas situaciones comunes, como las segundas residencias, las casas vacacionales o los inmuebles adquiridos con fines de inversión. Los criterios definidos por la Agencia Tributaria son los siguientes:

• Que constituya la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años.
• Se considerará que la vivienda tiene el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, existan circunstancias que justifiquen el cambio de domicilio, tales como: celebración de matrimonio; separación matrimonial; traslado laboral; o que la vivienda resulte inadecuada debido a la discapacidad del propio contribuyente o de la persona que conviva con él.
• Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses desde la fecha de adquisición.

En estos casos, si el inmueble vendido no satisface los criterios estrictos de residencia habitual, la Agencia Tributaria puede exigir el pago correspondiente por la ganancia patrimonial generada.

Quiénes están obligados a pagar la plusvalía municipal

Más allá del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), los contribuyentes deben considerar otro tributo relevante: la plusvalía municipal.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo desde la adquisición de la vivienda hasta su posterior venta. En el caso de la vivienda habitual, si la transacción no genera una ganancia o esta es mínima, no debería generarse la obligación de pagar plusvalía.

No obstante, algunos ayuntamientos continúan emitiendo este impuesto y en ciertas circunstancias, los ciudadanos deberán solicitar de manera expresa su anulación para evitar su pago.

En tales situaciones, será necesario demostrar la inexistencia de un aumento del valor, lo que puede requerir la realización de peritajes y la gestión de recursos administrativos que resultan complejos. Por ello, se recomienda contactar a un especialista para recibir asesoramiento adecuado ante posibles reclamaciones.

Estrategias para vender tu vivienda sin pagar impuestos en Hacienda

Existe una alternativa que permite a los mayores de 65 años vender su vivienda sin tener que pagar impuestos por ello: utilizar el dinero obtenido para establecer una renta vitalicia asegurada. Esta opción es especialmente interesante para aquellos que desean recibir ingresos periódicos durante el resto de sus vidas.

No obstante, es necesario cumplir con una serie de condiciones.

• La reinversión debe llevarse a cabo en un plazo de seis meses tras la venta.
• El contrato debe ser formalizado con una entidad aseguradora.
• El monto máximo que se puede destinar a esta renta sin tributar es de 240.000 euros.
• No cumplir con estos y otros requisitos de propiedad podría anular la exención fiscal, lo que resultaría en que el contribuyente tributará lo mismo o más por toda la operación.