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La venta de una vivienda alquilada es una operación habitual en el mercado inmobiliario español, pero sigue generando dudas tanto entre propietarios como entre inquilinos. Una de las preguntas más frecuentes es qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el piso cambia de dueño y, sobre todo, si el nuevo propietario está obligado a indemnizar al inquilino.
La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece un sistema de protección temporal para el arrendatario y delimita con precisión en qué casos existe derecho a compensación económica y quién debe asumirla.
Qué dice la LAU cuando se vende una vivienda alquilada
El artículo 14 de la LAU establece que, cuando se vende una vivienda que está alquilada, el comprador se subroga automáticamente en la posición del arrendador. Es decir, pasa a ser el nuevo propietario y debe respetar el contrato de alquiler vigente.
Esta subrogación implica que el inquilino mantiene su derecho a permanecer en la vivienda durante los primeros cinco años del contrato si el arrendador original era una persona física, o durante siete años si se trataba de una persona jurídica. Durante ese periodo, el nuevo propietario no puede resolver el contrato ni exigir la salida del arrendatario por el mero hecho de haber comprado el inmueble.
En ese marco, la ley es clara: no existe obligación de indemnizar al inquilino mientras se respeten esos plazos mínimos de protección legal, con independencia de que el contrato inicial prevea una duración superior.
Cuándo existe derecho a indemnización tras la venta del inmueble
La indemnización prevista en la LAU solo entra en juego cuando el contrato de arrendamiento se firmó por un plazo superior al mínimo legal protegido. En esos casos, la ley reconoce el derecho del inquilino a ser compensado si la venta del inmueble provoca la extinción anticipada del contrato.
La compensación consiste en una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda los cinco o siete años legales, según el tipo de arrendador original. Por ejemplo, si un contrato se pactó por diez años con un propietario persona física y la vivienda se vende en el octavo año, existirían dos años que superan el periodo de protección obligatoria.
En ese supuesto, el inquilino tendría derecho a una indemnización equivalente a dos mensualidades de renta, pero la ley aclara un punto clave: el obligado a pagar esa compensación no es el comprador, sino el vendedor de la vivienda, que fue quien pactó un contrato por encima del mínimo legal.
Qué obligaciones tiene el nuevo propietario y cuándo puede extinguir el contrato
Cuando el contrato tiene una duración superior a los cinco o siete años legales, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta que se complete ese periodo mínimo de protección. Una vez alcanzado ese límite, puede resolver el contrato sin necesidad de abonar indemnización alguna al arrendatario.
Este esquema busca equilibrar los derechos de todas las partes. Por un lado, protege al inquilino durante un periodo mínimo; por otro, evita imponer al comprador una carga económica derivada de un acuerdo contractual en el que no participó.
La ley también prevé un escenario adicional: arrendador e inquilino pueden pactar expresamente en el contrato que la venta del inmueble extinguirá el arrendamiento. Este tipo de cláusulas son válidas siempre que respeten los límites legales y no perjudiquen los derechos mínimos reconocidos al arrendatario.
En definitiva, cuando se vende una vivienda alquilada, el nuevo propietario no tiene obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso. Si existe derecho a compensación por superar los plazos legales, la responsabilidad recae exclusivamente en el anterior dueño del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la LAU.
