La compraventa de viviendas alquiladas suele generar dudas tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las más frecuentes es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de dueño y, sobre todo, en qué casos el nuevo propietario debe o no debe pagar una indemnización al inquilino.

En este marco, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 14, establece de manera precisa que los propietarios pueden estar obligados a indemnizar a los inquilinos en caso de incumplimiento de ciertas condiciones legales.

Ley de Alquileres: qué contempla y establece

De acuerdo con esta normativa, la venta de una vivienda alquilada no extingue el contrato de arrendamiento, ya que el comprador asume automáticamente la posición de arrendador y queda obligado a respetar las condiciones existentes.

En consecuencia, si el antiguo propietario era una persona física, el inquilino conserva su derecho a continuar en la vivienda durante los primeros cinco años; si se trataba de una persona jurídica, el plazo se extiende a siete años. Durante ese período, se mantienen intactas las condiciones pactadas y no corresponde indemnización alguna al arrendatario.

¿En qué momento los propietarios tendrán que indemnizar a los inquilinos?

El escenario es distinto cuando el contrato de arrendamiento establece una duración superior a los plazos mínimos previstos por la ley. En estos casos, el comprador únicamente está obligado a respetar el alquiler hasta que se cumplan los cinco o siete años legales, según corresponda.

Si el contrato excede ese límite, el derecho del arrendatario puede extinguirse antes del plazo acordado, sin que el nuevo propietario asuma responsabilidad alguna. La obligación de indemnizar recae entonces sobre el vendedor de la vivienda.

¿Cuál será el monto de la indemnización por parte del propietario?

Conforme a lo dispuesto en la LAU, la indemnización consiste en una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Así, si un contrato se pactó por diez años con un arrendador persona física y la vivienda se vende en el octavo año, quedarían dos años pendientes más allá de los cinco protegidos. En ese supuesto, el inquilino tendría derecho a percibir del antiguo propietario una compensación equivalente a dos mensualidades.

No obstante, la legislación también prevé la posibilidad de que arrendador e inquilino acuerden expresamente en el contrato que la transmisión del inmueble supondrá la extinción del arrendamiento. Cuando existe esta cláusula, el nuevo titular solo debe mantener el alquiler hasta completar el período de protección legal de cinco o siete años. Una vez superado dicho plazo, no procede ninguna compensación económica para el arrendatario.

En definitiva, el comprador nunca resulta obligado a indemnizar al inquilino. La responsabilidad económica corresponde exclusivamente al vendedor y únicamente cuando el contrato tenga una duración superior a los mínimos legales establecidos.