Jueves  19 de Septiembre de 2019

Tres claves con las que hoy ganan los inversores inmobiliarios "profesionales"

Devaluación, falta de crédito y mercado paralizado son, para los particulares, motivos de alarma a la hora de evaluar a las propiedades como una inversión. Los profesionales piensan de otro modo. Y ya hacen cuentas para maximizar resultados

Tres claves con las que hoy ganan los inversores inmobiliarios "profesionales"

"En general, los inversores piensan que al adquirir un inmueble están invirtiendo. Pero realmente, no es así", afirma Mariano Capellino. Especialista en inversiones inmobiliarias, asegura que, cuando el sector profesionalizado habla de rendimiento de una propiedad, sólo hace referencia al beneficio económico de su alquiler.

"Generalmente se adquiere un inmueble y se mantienen a largo plazo. Hoy, en el mundo, dependiendo el tipo de activo, un alquiler puede alcanzar, en promedio, una rentabilidad del orden del 6% anual, aunque en Argentina hoy no llegue al 4% anual", aclara Capellino, socio fundador de INMSA.

Los inversores profesionales apuntan a los beneficios de los alquileres, y no tanto al mantenimiento de la propiedad en el largo plazo

"Esa rentabilidad, es teórica y bruta, ya que no tiene en cuenta una gran cantidad de gastos ocultos que inciden en el resultado final. Por ejemplo -aclara-, los seguros, la falta de ingresos en períodos de vacancia cuando un inmueble no está alquilado, comisiones inmobiliarias, costo de administración, impuestos inmobiliarios, gastos de mantenimiento y reservas para reparaciones futuras del inmueble, entre otros"

Advierte Capellino que, si se detraen esos gastos, "el rendimiento termina siendo casi la mitad de lo que en el sector se habla. Cuando se habla que el rendimiento es del 6%, en realidad lo que el inversor se pone en el bolsillo, termina siendo aproximadamente el 3% anual". Y recomienda:

En realidad, la inversión inmobiliaria es otra cosa completamente diferente, advierte.

Los fondos de inversión inmobiliaria buscan descontar los gastos de la transacción del precio del bien, de modo de arrancar de cero en la rentabilidad

"La inversión inmobiliaria, como lo hacen los grandes fondos de inversión de real estate, incorpora tres variables que la diferencian del sector inmobiliario tradicional que está orientado a la compra y conservación de inmuebles, y no a invertir en inmuebles":

  • Una de las variables clave de una real inversión inmobiliaria, es comprar muy por debajo del valor de mercado. Los fondos de inversión de real estate no adquieren inmuebles al valor que se compra en una inmobiliaria o al precio que fija un desarrollador ya que los gastos transaccionales de compra y venta (comisiones y escrituras) es de alrededor del 10%. Si lo hacen, empezarían perdiendo el 10% de lo invertido, como les sucede normalmente a los compradores de inmuebles. Los jugadores profesionales logran descuentos en mercados oportunos de entre 20 y 30% del valor que tiene el bien en el mercado para empezar ganando desde el momento cero. Y lo logran porque compran de manera sofisticada carteras de  inmuebles a bancos que necesitan liquidarlos y en subastas. 
  • Tasa de apreciación acelerada. En el largo plazo, la tasa de apreciación anual real de un activo inmobiliario, es decir descontando la inflación, es prácticamente cero. Es por eso, que se dice que, los activos inmobiliarios son refugio de valor. Ahora bien, quienes invierten en forma profesional, logran apreciaciones de más del 10% anual real ya que buscan los mercados que tuvieron una profunda crisis y los activos que sufrieron una fuerte corrección, tocaron su piso y hay evidencias de que su valor comenzó a subir para recuperar su valor histórico. En general, cuando un mercado cae 50% tiene un margen de entre un 80 y 100% de suba que se producirá en un período de 4 a 7 años, dependiendo del tipo y clase de activo.

Cuando un mercado cae 50%, tiene un margen de entre 80% y 100% de suba, en un período de 4 a 7 años, señala Capellino

  • Maximización de la rentabilidad por alquiler. Cuando se adquiere un inmueble a un valor muy inferior al real, por ejemplo 50% debajo del valor histórico en un mercado desarrollado donde los alquileres se mantienen constantes, el rendimiento por alquiler suele duplicarse. En países como EEUU o España, por ejemplo, el valor de un alquiler se mantiene constante, por lo que en las crisis no sufren una fuerte devaluación como en la Argentina que destruye el valor de alquiler en moneda dura. Es decir, que al haber bajado tanto el valor del inmueble, la rentabilidad por alquiler realmente se transforma en un gran negocio. Por ejemplo, hoy en Detroit la rentabilidad que deja un alquiler puede superar el 10% anual. En zonas suburbanas de Madrid, la rentabilidad por alquiler está en torno al 7% anual.

"Al haber bajado tanto el valor de los inmuebles en moneda dura, la rentabilidad por alquiler se transforma en un gran negocio", asegura Capellini.

"Siendo conservadores, con los descuentos en la compra, rendimientos por renta y apreciaciones, con un modelo profesional, se puede lograr rendimientos del orden del 16,5% anual neto sin apalancamiento frente a casi una nula rentabilidad que deja el modelo tradicional", afirma Capellino.

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