Domingo  28 de Octubre de 2018

Revalúo de propiedades: cómo se establecen los precios de los edificios

Qué factores pesan en la revaluación de los edificios recién terminados y cómo se establecen los precios en comparación con los usados. ¿Inciden las locaciones? La palabra de los especialistas. 

Revalúo de propiedades: cómo se establecen los precios de los edificios

Los edificios a estrenar se valúan teniendo como base la incidencia de la tierra más el costo de la construcción, mientras que para los departamentos usados el mecanismo es otro: tienen un precio-producto que considera otros factores como el estado de conservación y la antigüedad", arranca, didáctico, Fabián Bergier gerente de Obras de Tizado, broker con una extensa red de oficinas en Capital y GBA, cuando se lo consulta por la lógica de las revaluaciones, que, valga la paradoja, en ocasiones parecieran no tener lógica.

En efecto: no es infrecuente que una cuadra de distancia entre una propiedad y otra se traduzca en una llamativa y curiosa disparidad, sin que quede claro a qué obedecen las diferencias. De acuerdo con los conocedores del mercado, a veces es sólo el GPS el que impone su criterio sobre otros factores. En otras, intervienen diferentes variables que contribuyen a que los comparativos y proyecciones tengan sentido y dirección.

Según explica Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, firma que se focaliza en los barrios de Palermo y Belgrano, el valor pico de una propiedad se obtiene cuando la unidad está lista para estrenar. Una vez que ocurre este "hito" en el desarrollo del proyecto, este valor ya depende de las variables del mercado.

En cuanto al precio final, todo va a depender, también, de cómo fue el proceso de construcción, cómo fue variando el costo y el valor del dólar, desde que se empieza la obra hasta que se termina. "Con la devaluación que tuvimos ahora puede ser que el que apostó por una propiedad en pesos termine pagando mucho menos que el que compró hace cuatro o cinco años", apunta Siwacki. "En relación a cómo se actualiza este precio o cómo se compara con las unidades usadas, éstas, en general, tienen un valor menor", estipula.

Lo más común es "encontrarse con clientes que consideran que su propiedad vale más de lo que uno tasa.

"Sin embargo, pueden existir otros factores que intervienen en esta ecuación. Por ejemplo, un edificio de mucha categoría de menos de 10 años puede estar mejor cotizado que uno a estrenar de una categoría más estándar. No existe una regla para comparar, aunque siempre es necesario que sea peras con peras, manzanas con manzanas, o sea dos edificios de categoría y características similares y en una misma zona, y así sí podemos decir que el usado va a tener un valor de entre un 15 y 20% menos que el nuevo", precisa Siwacki.

El factor tiempo

La ingeniería financiera de cada desarrollador es clave a la hora de explicar las diferencias cuando el parámetro utilizado es el tiempo. ¿Cuánto puede variar el precio del metro cuadrado en pozo y su valor unos años después de terminado, en zonas como Palermo, Belgrano y Núñez?

La misma variable financiera parece ser la respuesta. "Hay diferentes tipos de preventas", responden en Tizado. "Para los emprendimientos premium, cuando la preventa se lleva a cabo para fondear el pago del lote, los valores son muy interesantes para el inversor. Cuando la tierra está paga y la obra, iniciada, esas preventas apuntan más a consumidores finales dispuestos a pagar valores de mercado".

De acuerdo con Bergier, lo que hay que consignar es que en cualquiera de los dos casos estos edificios top en zonas consolidadas tienen una revalorización importante cuando ya están entregados. Según precisa, las diferencias de precios entre pozo y terminado pueden variar hasta en un 60% a lo largo de este proceso.

En este sentido, Siwacki señala que, normalmente, la rentabilidad que busca hoy un inversor --o la que está obteniendo-- desde que arranca hasta que termina la obra puede oscilar entre un 20 y un 25% en dos años. Esta cifra, afirma, también puede variar pero en promedio ronda este porcentaje.

"En el caso de los edificios top, un mercado más chico y consolidado, si bien los costos suelen ser más elevados por el tipo de construcción, terminaciones y características del proyecto, la capitalización también suele ser mayor. Todo esto, claro, si el inversor puede esperar el tiempo necesario", continúa el directivo de Capital Brokers."Hoy este tipo de proyectos exclusivos no bajan de los u$s 6.000  el metro", sintetiza.

La razón cultural

Cuando la diferencia de las revaluaciones obedecen al ya citado GPS, es decir, a las locaciones, no hay números caprichosos aunque sí otros ítems que inciden en estas cifras. "En un mismo barrio, por ejemplo, en Recoleta, el valor no es el mismo entre avenida del Libertador y Las Heras que entre Las Heras y Santa Fe, y tampoco el mismo que entre Santa Fe y Córdoba. En este sentido, operan factores culturales", puntualiza Tomás Seeber, director de RG Montes, firma con más de cinco décadas en el mercado.

"Hay cuadras más residenciales que otras y en aquellas donde no hay locales comerciales las propiedades se valorizan", añaden en RG Montes. "En Belgrano y Núñez es notorio cómo divide Cabildo: el bajo es, en general, más caro que el área  desde esta avenida hacia arriba", ilustran en Tizado.

En cuanto al precio final, todo va a depender, también, de cómo fue el proceso de construcción, cómo fue variando el costo y el valor del dólar, desde que se empieza la obra hasta que se termina.

De acuerdo con el gerente de Capital Brokers, puede haber disparidad cuando existen casos excepcionales en los que esa escasa cuadra de distancia es relevante "para bien o para mal". Por caso, señalan, un hospital o un colegio linderos constituyen un factor que puede influir negativamente en el precio, y, al mismo tiempo un parque o plaza pueden impactar positivamente.

En el mismo sentido se expresan en RG Montes, donde hablan de "intangibles" como la luz y la vista, en paralelo a que destacan las particularidades de cada tipología, lo que incluye detalles y amenities que valorizan y revalorizan cada unidad.

"Si es una zona consolidada el valor no va a bajar mientras que si se trata de un área donde existe mucha oferta de parte de otras desarrolladoras, puede suceder que los valores desciendan", dice Siwacki.

El desafío de tasar

Lo cierto es que resulta imposible hablar de valuaciones y revaluaciones sin abordar las tasaciones. "En un mercado con volatilidad del dólar, tasar representa un desafío muy grande", señala Seeber. "Hay que extremar los esfuerzos para brindar información precisa y racional  acerca del valor de su propiedad", prosigue.

De acuerdo con el bróker, existe en la tasación 2018 un "contenido emocional". Según detalla, lo más común es "encontrarse con clientes que consideran que su propiedad vale más de lo que uno tasa. En esos casos, apelamos al auxilio de comparables. Siempre decimos la verdad, sea ésta o no la que quiere escuchar", finaliza.

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