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Mercado inmobiliario: tendencias, devaluación y rumbo del sector

Cómo impacta la devaluación en los proyectos. ¿Renace la inversión en el pozo? ¿Vuelven las unidades de uno y dos ambientes pensadas para el inversor, ante la caída del crédito hipotecario? Las claves que guiarán al negocio a partir de la nueva coyuntura.

Mercado inmobiliario: tendencias, devaluación y rumbo del sector

La devaluación del peso, que se profundizó durante agosto y septiembre, desestabilizó la coyuntura económica y arrasó con el sueño de la casa propia de gran parte de la clase media. Con un dólar que ronda los $ 40 y la inflación que no se detiene, los créditos hipotecarios UVA quedaron relegados y con ello se sepultó la esperanza de gran parte de la población de lograr acceder al techo propio. El viernes el Gobierno lanzó una serie de medidas para intentar amortiguar el impacto sobre el sector.

Los desarrolladores que se habían animado durante el último año a apostar a ese mercado se alejan nuevamente del modelo de construcción de viviendas para el segmento medio dependiente del crédito. Quienes apuntaban a construir complejos con unidades de 3 y 4 ambientes -demanda altamente insatisfecha en el mercado- en barrios periféricos para bajar el costo de la tierra y facilitar así el acceso, hoy vuelven a concentrarse en atender al público ABC1 con propuestas premium y a inversores interesados en comprar metros cuadrados desde el pozo en proyectos de departamentos de 1 y 2 ambientes.

La coyuntura hace virar el rumbo del negocio de real estate. Invertir desde el pozo vuelve a ser rentable dado que -con la corrida cambiaria- el costo de construcción bajó 20% medido en dólares mientras que los precios de venta por ahora se defienden.

“Desde abril se frenaron las operaciones con créditos UVA. Aquellos que aplicaban con ciertos montos y un porcentaje de su sueldo, en la actualidad necesitan más del doble de pesos para comprar la misma cantidad de dólares. Esto vuelve a empujar la demanda de las unidades más pequeñas, no porque sean las más demandadas sino porque son a las que se accede para comprar. Antes de la devaluación se acercaba la oferta y la demanda en tipologías de productos de 3 y 4 ambientes, a pesar que los precios habían aumentado por encima del 15% en dólares. Luego de la disparada del dólar, los desarrolladores están analizando nuevamente los productos que ofrecerán. Se está buscando captar al mercado consumidor y no tanto al inversor”, cuenta Manuel Valdés, director de la División Emprendimientos y Terrenos de la inmobiliaria LJ Ramos

Por ahora la mayor reacción en operaciones pactadas en UVA ha sido la parálisis.

Según sostiene Gustavo Llambías, director Ejecutivo de Real Estate Developers (RED), “por el momento el grueso de las unidades desarrolladas son de 1, 2 y 3 ambientes. Con la aparición del crédito el año pasado empezó un tibio repunte de las unidades de 3 dormitorios, pero siempre dentro de medidas contenidas. Los servicios y los amenities están muy condicionados por el costo de las expensas para mantenerlos. En los edificios de menos de 30 unidades son muy básicos o inexistentes y solo en proyectos de más de 100 unidades aparecen con mayor despliegue”.

Esta empresa desarrolla, entre otros proyectos, In Lope de Vega, complejo residencial en el barrio porteño de Monte Castro ideado para la clase media cuya comercialización se lanzó el año pasado con precio en UVAs. Al respecto, Llambías confirma que continuarán adelante con esta obra y explica que “es un producto que si bien se pensó para compradores con crédito, dada su escala, calidad de proyecto y variedad de unidades, sumado a su etapabilidad, está demostrando ser un producto que se adapta bien a las nuevas circunstancias y que -a pesar de su ubicación, en una zona no premium- está despertando interés de compradores sin crédito”.

A su vez, Llambías afirma: “Seguimos confiando en el modelo de crédito UVA y no suspenderemos los proyectos que tenemos en marcha en ese segmento. Pero, por el momento, no estamos iniciando nuevos”. Mientras tanto, el mercado vuelve a poner el foco en proyectos apuntados a los sectores de alto poder adquisitivo “lo que significa seguir atendiendo una demanda que nunca dejó de existir, con un mercado siempre reducido a su propia escala y que -en este momento de incertidumbre- solo está activo en productos y condiciones de compra que puede apreciar como excepcionales”, agrega. Para este segmento avanzan con la construcción de Palacio Paz XXI, un proyecto residencial y de estudios profesionales cuyo diferencial principal es el entorno histórico que lo enmarca.

Para Ezequiel Chomer, CFO (jefe financiero) de Grupo Chomer, desarrolladora con proyectos en zonas calientes de Capital y provincia de Buenos Aires, actualmente hay desencuentro entre demanda y oferta: “La demanda busca siempre donde abrirse paso y, si no hay exactamente lo que busca, tiende a sacrificar algunos de sus requerimientos, tales como ubicación, superficie, ambientes o vista”.

En tanto, Ariel Milsztejn, CEO de la desarrolladora rosarina G70, considera que este encuentro entre ambas partes se logra “porque hoy el desarrollador primero busca la demanda y luego produce la oferta”. Y coincide en que, por lo general, en el mercado de segmento medio “las más requeridas son unidades chicas de aproximadamente 30 a 40 m2, de 1 o 2 ambientes y bien ubicadas”. Entre otros proyectos, esta empresa lleva a cabo We Building Pellegrini, edificio de lofts monoambientes equipados con muebles funcionales y espacios comunes con Wi-fi, lavadero, y zona diferenciada con parrillero, bicicleteros, duchadores y espejo de agua.

Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y consultor especializado en real estate, “hay un cambio muy fuerte macroeconómico -lo cual es obvio- y un cambio en el sector, si bien no se verifica aún con hechos concretos dado que la devaluación es muy reciente. Hay todo un proceso de reacomodamiento. Lo que se hacía antes (proyectos para clase media con créditos hipotecarios UVA y financiamiento bancario) se discontinuó. Con la devaluación vuelve a repuntar la venta de unidades desde el pozo para inversores y se harán proyectos con esa tipología, que eran tan usuales mientras se hacían fideicomisos al costo. Hay que olvidarse de los bancos y las hipotecas UVAs por un tiempo, quizá algún día vuelvan, pero para que prosperen la inflación tiene que ser la que anunciaba el Gobierno, que no sucedió. Es momento de construir ya dado que con la devaluación se abarató mucho el costo medido en dólares”.

En cuanto al tipo de unidades a desarrollar, “es como si nunca hubiesen aparecido las hipotecas UVA, dado que tuvieron solo meses de vigencia masiva. Se retoma la operatoria preUVA: volvemos a premium, unidades chicas para inversores para alquilar y zonas buenas. Todo lo que los inversores puedan pagar no en 30 años sino en 30 meses, que es lo que dura la obra. Se vuelve a la modalidad de trabajo implementada durante los 10 años preUVAs”, sentencia Tabakman.

Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, coincide: “Sin duda la tipología más ofertada es el 2 ambientes que hasta hoy encontraba muy buena recepción en el mercado del inversor, que a su vez revendía o disponía en alquiler y también para los que buscaban sus primeras viviendas. El punto es que hoy la renta habrá que recalcularla”.

Covello aporta un dato curioso que surgió con el cambio de coyuntura cambiaria: “Desde el aumento del dólar de 28 a 40 pesos se generó mayor oferta. Se dispusieron a la venta un 20% más de unidades usadas de las que había en plaza hasta ahora, de todo los tamaños. Los valores pedidos bajaron un 20%, vale decir que un proyecto en pozo en un barrio cercano a un premium en vez de cotizar a u$s 3.000 el metro cuadrado para invertir, se habla de u$s 2.300. Las unidades grandes están siendo operadas por los más importantes landbankers. En el mercado premium aún no se sintió la baja en más de un 10% del precio ofertado”.

Federico Barni, director ejecutivo de Navent, dueña del sitio Zonaprop, recuerda: "Durante 2017 se produjo un gran cambio en las operaciones de compraventa mediante el financiamiento hipotecario, que llegó a triplicar su volumen desde 2015. En general, excluyendo un análisis en profundidad sobre el tamaño de los inmuebles, la facilidad de acceso al crédito produjo un cambio en la demanda ya que notamos un incremento en la búsqueda de propiedades para la compra. Sin embargo, la oferta no creció de la misma forma y se mantuvo estable".

Según se detalla en el último informe elaborado por esta firma, en septiembre un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor promedio de u$s 133.000 mientras que un departamento de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los u$s 187.000.

Cambio de rumbo

“Los desarrolladores están volviendo a apuntar sus productos a la clase AB y C1 que es la que tiene el excedente -sobre todo en dólares- y no alquila ni necesita sacar crédito hipotecario. También se está volviendo al sistema tradicional del fideicomiso al costo y a las unidades pequeñas", explica Valdés.

Llambías señala las dificultades de llevar a cabo proyectos en un contexto tan variable como el actual: "Lamentablemente en el negocio del desarrollo es muy difícil ajustar rápidamente los proyectos ante condiciones cambiantes, sobre todo en cuanto a la modificación de las tipologías de las unidades, cuando toma por lo menos un año entre proyecto y aprobaciones poner un nuevo producto en la calle. Lo que está claro es que cuanto más se prolongue la situación actual, más nos apartaremos del incipiente desarrollo que se inició en 2017 de proyectos para clase media, usuarios finales y más volveremos a los productos para inversores de clase alta que pueden comprar sin crédito y que, en general, se enfocan en unidades pequeñas".

Si bien los créditos UVA apalancaron operaciones de unidades usadas escriturables, a partir del cambio de condiciones de los últimos meses el Gobierno estudia una serie de medidas para reactivarlos.

Barni, de Navent, coincide: "Actualmente una de las opciones más interesantes dentro de la oferta de inmuebles para quienes están buscando adquirir una propiedad son los emprendimientos en pozo. Con la suba del dólar y la consecuente devaluación del peso, los costos para construir se vieron disminuidos en un 20% en lo que va del 2018".

A lo que Covello agrega que "si el dólar se estabiliza, se generará una baja en los valores de construcción de hasta un 40% por lo que el alquiler volverá a ser rentable, teniendo en cuenta como razonable una rentabilidad del 4 ó 5% anual y que un menor costo inferirá en una baja del precio de los inmuebles en general".

Una luz en el camino

Si bien los créditos UVA apalancaron operaciones de unidades usadas escriturables, a partir del cambio de condiciones de los últimos meses el Gobierno estudia una serie de medidas para reactivarlos y permitir la financiación de viviendas desde el pozo mediante la inscripción de los boletos de compra. Si esto se concreta, "se puede apuntalar y que el mercado compre unidades más grandes y salga del monoambiente", explica Valdés.

Al respecto también opina Llambías: "Es una buena medida la que se implementará. De todos modos -advierte- sucederá lo mismo que en su momento pasó con las UVAs, que estuvieron en la legislación casi dos años antes de su generalización. Y su aplicación siempre dependerá de la mejora de las condiciones económicas actuales".

En tanto, Tabakman considera que ésta "es una gran idea del Gobierno para cuando las hipotecas UVA vuelvan pero auguro que esto no será rápido. Está bien lo que hacen, pero sin esperar ni tener expectativa de que eso produzca una reactivación rápida".

Minidepartamentos

Respecto a los cambios que se registren en el tipo de unidades proyectadas y en desarrollo en comparación al panorama pre-devaluación y caída de créditos hipotecarios UVA, Chomer considera que "es muy pronto para saber dado que el ciclo de los proyectos inmobiliarios es más largo y, seguramente, la crisis va a decantar en cambios que recién se notarán en el próximo año. Por ahora la mayor reacción en operaciones pactadas en UVA ha sido la parálisis. Probablemente este mercado en los próximos años se tienda a dinamizar a partir de algo que pasó bastante desapercibido: la posibilidad de edificar microdepartamentos de 18 m2, que permitirán un mayor acceso a la primera vivienda a los jóvenes", según lo establecido en el proyecto del Nuevo Código de Planeamiento que va camino a aprobarse en la Legislatura porteña.

Sobre ello el director de Emprendimientos de LJ Ramos aporta: "Los microdepartamentos claramente son una opción de vivienda, sobre todo para los millennials que ven al co-living como un modo de vida ya que priorizan los lugares donde juntarse y compartir no solo vivencias, sino también costos de vida".

Por su parte, Chomer sostiene: "Lo de los microdepartamentos me parece una buena iniciativa ya que permite ampliar mucho el espectro de compradores porque, por ejemplo, a u$s 3.000 el precio de venta del metro cuadrado, no es lo mismo juntar u$s 60.000 dólares que u$s 180.000. Las unidades se hacen más accesibles para un mercado como el de los millennials que hoy busca cosas distintas a las que se demandaban hace 30 años ".

Cuanto más se prolongue la situación actual, más nos apartaremos del incipiente desarrollo que se inició en 2017 de proyectos para clase media, sostienen en el sector.

Llambías comenta: "Si por microdepartamentos entendemos a los monoambientes pequeños, ese es un producto de nicho que se mantendrá porque tiene un grupo específico de usuarios finales. También ha sido muy frecuente como ticket bajo para inversores y esa situación parece mantenerse por el momento, aunque a largo plazo y con crédito no tiene mucho sentido porque la diferencia de precio de agregar un dormitorio y pasar a un dos ambientes, no suele ser apreciable en cuota de un crédito a 20 o más años".

Pero Covello advierte que si bien se "está volviendo a pensar en los monoambiente para gente joven para achicar el ticket y, en consecuencia, el riesgo y el nuevo Código en principio avalaría la construcción de unidades de 18 m2, es un análisis muy cortoplacista porque si estas propiedades inundan el mercado, a futuro generarán problemas para la reventa".

Para el presidente de la CEDU, "es bueno que se permitan unidades más pequeñas para que el ticket sea más accesible porque los jóvenes quieren vivir en el centro de la Ciudad, donde la tierra es carísima".

Qué y cuándo lanzar, la clave

A partir de los recientes cambios en la coyuntura económica, ¿qué tipo de proyecto lanzar? ¿Cuándo hacerlo? ¿Cómo hallar oportunidades a futuro? Si bien depende de la magnitud de la empresa y del proyecto, desde que se compra un terreno, se dibujan los primeros bocetos y se inicia la construcción hasta el momento de entrega suelen transcurrir entre tres y cuatro años. ¿Cómo pensar hoy el negocio con un proyecto que se verá concretado recién entonces?

El director Ejecutivo de Real Estate Developers (RED), Gustavo Llambías, considera que "es inherente al trabajo del desarrollador anticipar las tendencias en materia de estilos de vida de su público objetivo. La coyuntura actual no cambia esa regla, sino que más bien al retraerse tanto la oferta como la demanda por la incertidumbre, se agranda el retraso entre el stock de usados disponibles y los cambios en el estilo de vida de las familias y las personas".

Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), "ahora es momento de aprovechar el abaratamiento en los costos de construcción en dólares que generó la devaluación" y aconseja "poner el pie en el acelerador con las obras porque se abarató mucho. El tiempo dirá si seguirá así o volverá a subir pero el retraso cambiario que puede ser que vuelva a futuro tardará en llegar con lo cual -mientras tengamos costo de construcción bajo en dólares en la Argentina- hay que aprovecharlo para construir".

Respecto al timing para lanzar los proyectos, Tabakman señala: "La historia reciente me dio la razón. Para lanzarse a full con proyectos UVA había que esperar a que la modalidad se consolidara y, la verdad, eso nunca llegó a suceder; con lo cual, los que se lanzaron con eso tienen el problema de ir a contramano de lo que el mercado hoy demanda, básicamente porque tiene un producto financiado con UVA que no hay. Es el momento de construir para el segmento ABC1".

Comentarios7
Lukas Peterssen
Lukas Peterssen 15/10/2018 10:55:48

Departamento 100.000 verde te da 2500 verdes anuales lo amortizas en 40 años ...y los arreglos extraordinarios,y el riesgo y los impuestos.?

Lukas Peterssen
Lukas Peterssen 15/10/2018 10:52:50

Quién va a construir para alquilar...te conviene comprar bonos de EEUU al 2 % anual

Jose Carlos Moreno Acosta
Jose Carlos Moreno Acosta 14/10/2018 04:49:33

yo nunca he visto a nadie quemando billetes. ¿Ustedes sí?

Adrian Francois
Adrian Francois 13/10/2018 11:56:47

Ninguna medida es suficiente para amortiguar la devaluación del peso de más del 130% y la reducción del salario real de al menos el 20% anual. Lamentablemente han diezmado al trabajador y sus posibilidades de progresar!!! Chai Clase Media!!!

Nicholas Detrin
Nicholas Detrin 13/10/2018 06:33:30

Macri no era liberal? como nos cagaste... al laburante con impuestos e inflacion, al empresario lo fundidste,. al campo con retenciones, al propietario con esta ley.

osvaldo lopez
osvaldo lopez 13/10/2018 06:19:49

Este gobierno realmente es una reverenda bosta. Leyeron la ley nueva de alquileres? Una estafa a la inteligencia humana y un atropello a la libertad. Este país es inviable, cada día peor

Norma Bretal
Norma Bretal 13/10/2018 05:29:18

Hay que tener cuidado con las locuras de este gobierno, solo este tiempo estafó brutal mente a la ciudadanía. Solo nos exprime y saquean.

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