Inmuebles comprados hasta diciembre no pagarán Ganancias cuando se vendan

Un nuevo decreto reglamentario de la reforma tributaria definió desde cuándo se paga el Impuesto a las Ganancias para la venta de inmuebles de personas físicas, y qué es la casa habitación cuya venta está exceptuada de tributar.

El Gobierno reglamentó el cambio de imposición respecto de la compraventa de inmuebles. Hasta ahora, por los inmuebles de personas físicas, el vendedor pagaba el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que es el 1% del precio de venta.

Desde la reforma tributaria, tributará el Impuesto a las ganancias  en todos los casos. Lo que ahora se definió es que el ITI todavía rige para todos los inmuebles que se compraron hasta el 31 de diciembre de 2017, aunque se vendan después. 

En el caso de adquisiciones de boletos de compraventa sobre los que se haya pagado hasta un 75% al 31 de diciembre seguirán tributando ITI al igual que los inmuebles construidos y heredados o recibidos por herencia hasta esa fecha, es decir nunca tributarán Ganancias, precisó Iván Sasovsky, del estudio del mismo nombre.

Y el Impuesto a las Ganancias se aplicará recién para los inmuebles comprados desde el 1º de enero de este año, como impuesto específico o cedular de 15% sobre el resultado de la venta, indicó Ezequiel Passarelli, de la consultora SCI.

En este casos, el pago incluirá todas las operaciones que se realizaron en el año, por ser un impuesto de ejercicio, por lo que deberá incluirse en la declaración jurada  anual del Impuesto a las Ganancias, indicó Nicolás Procopio, de Allende & Brea, y Passarelli aclaró que esto será así al menos por ahora o hasta que la AFIP disponga otra cosa.

“Lo bueno es que el Decreto 976/2018, publicado hoy en el Boletín Oficial, aclara que el cambio aplica a personas humanas y sucesiones del exterior. Aunque falta la reglamentación de AFIP  para que diga cómo se paga e ingresa el impuesto , dijo Procopio.

Es que en la compraventa de inmuebles entre locales, el responsable del pago del impuesto es el vendedor, y desde que se termine de reglamentar la modificación incluida en la reforma tributaria, será retenido por los escribanos al momento de la escritura.

Pero, cuando el vendedor es del exterior, el comprador deberá retener en carácter de pago único y definitivo el Impuesto a las Ganancias por la venta. Tras la reglamentación de la AFIP, también será retenido por los escribanos , pero no está definido cómo harán quienes compraron inmuebles a extranjeros desde el 1º de enero hasta esa fecha para ingresar el impuesto en forma retroactiva, expresó Procopio.

Cuándo se produce la compra

Esta cuestión es sumamente importante porque dependiendo de cuándo se considera “comprado el inmueble, antes o después del 31/12/2017, se aplica un tratamiento o el otro.

Al respecto, la reglamentación define el caso en el que celebró el boleto de compraventa antes del 31/12/2017, pero la posesión ocurre después del 01/01/2018: aplica el Impuesto a las Ganancias y no el ITI.

En este punto, lo que intenta hacer la reglamentación es eliminar algunas maniobras o simulaciones que pudieran darse (hacer un boleto con fecha anterior a la real compra), para quedar encuadrados en el ITI, en vez del Impuesto a las Ganancias, opinó Passarelli.

Sin embargo, por un lado, resulta bastante complejo de probar, en muchos casos, cuándo realmente se obtiene la posesión. Por lo cual, eventualmente será una tarea compleja para la AFIP. 

Y, por otro lado, la diferencia entre pagar uno u el otro, no es tan significativa. Inclusive, por el contrario, muchas veces conviene pagar el Impuesto a las Ganancias y no el ITI, aclaró Passarelli

,Sería el caso de cuando el precio de venta y el costo de compra (actualizado por inflación) se asemejan o, inclusive, el costo supera al precio de venta (y hay una pérdida), en cuyo caso no se pagaría impuesto alguno.

Otro punto es qué pasa con las obras en construcción sobre un inmueble propio al 31/12/2017: se deberá pagar el ITI y no el Impuesto a las Ganancias.

Se define la casa habitación 

La definición es fundamental porque se encuentra exceptuado del pago del Impuesto a las Ganancias el resultado por la venta de la casa habitación.

Al respecto, el reglamento hace una definición bastante genérica, sin mucho detalle, diciendo que será la destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del contribuyente, puntualizó Passarelli.

Anticipo que la AFIP seguramente obligará a que, para que quede exento ese resultado, el inmueble se encuentre declarado como casa habitación en el Impuesto sobre los Bienes Personales de la persona que lo vende.

Esto último es un requisito para no pagar el ITI cuando se vende, justamente, la vivienda única de una persona. Por lo cual, es muy probable que pase lo mismo con Ganancias.

Costo incierto

Pueden tener costo incierto, por ejemplo, de las donaciones de inmuebles, los legados, las herencias, las transferencias por fideicomisos de administración o hereditarios, etc.

El Decreto define que, cuando no se pueda obtener por los métodos convencionales el costo de compra de un inmueble, se considerará el valor de mercado del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del vendedor. 

Para ello, se deberá obtener una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario o por una entidad bancaria perteneciente al Estado nacional, provincial o a la ciudad de Bueno Aires.

Si se trata de inmuebles ubicados en el exterior, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria del país respectivo, debiéndose tomar el menor de los dos.

Tags relacionados