Créditos hipotecarios

Cada vez más lejos de la casa propia: los salarios suben menos que las cuotas en CABA

Es por el impacto de la devaluación del peso, y la fuerte suba de las propiedades en pesos. Subieron más los créditos ajustados por UVA que los convencionales.

El año pasado se amplió la brecha entre la suba que experimentaron las cuotas de los créditos hipotecarios y el alza de los salarios. De esta manera, los ingresos de una pareja con calificación ocupacional alta sólo alcanzaron a cubrir la cuarta parte de la cuota de un crédito hipotecario ajustado por UVA y la quinta parte de uno convencional en la Ciudad de Buenos Aires, con datos al cuarto trimestre de 2020.

Según la Dirección General de Estadística y Censos porteña en 2020 "la marcha ascendente del ingreso nominal" que fue de 29,9%, "no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs" que alcanzó al 54,8%, y superó por poco el incremento del 26% de la modalidad convencional.

Créditos UVA: el BCRA vigilará que las cuotas no superen el 35% de los ingresos

Pese a ello, la mayor alza de los préstamos UVA respecto de los convencionales no pudo evitar la tendencia creciente a que sea más difícil alcanzar la cobertura de los segundos.

Sobre este punto, la DGEyC señaló que el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) para un departamento de 2 ambientes fue del 40,9% en el caso de los préstamos UVA y del 35% en los comunes, mientras que para un inmueble de 3 ambientes el índice baja a 26,1% y 22,2%, respectivamente.

El IACH mide la relación entre el ingreso mensual de una pareja aspirante a comprar un inmueble y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria.

Un valor de 100 en el IACH indica que el ingreso de la pareja aspirante coincide exactamente con el ingreso mínimo necesario para acceder al crédito hipotecario teórico.

Por el contrario, si está por debajo, el ingreso observado no alcanza al mínimo necesario. Por caso, si el IACH es de 50%, significa que la pareja del ejemplo necesitaría duplicar sus recursos para acceder al crédito.

No hay mucha sorpresa derivada de la caída del IACH en 2020, ya que es algo habitual en períodos de fuerte devaluación, dado que los salarios se fijan en pesos pero los valores de los inmuebles suelen estar en dólares.

Por eso, el deterioro del índice estuvo marcado por un aumento del 29,8% en el precio de venta de los inmuebles en pesos, en un proceso que, según la DGEyC, estuvo "determinado unívocamente por la depreciación del tipo de cambio"

El organismo porteño recordó que la cotización oficial "creció 37,7% en términos interanuales, de $63,05 a $86,83" y tuvo mayor peso que la caída del 5,7% del precio del metro cuadrado medido en dólares. En cambio, el crédito no convencional, tuvo un incremento más moderado debido a la caída de la tasa de interés, de 0,64 punto porcentual.

"Por el contrario, en el caso del préstamo en UVAs se verificó un alza significativa de la tasa de interés (+2,73 p.p.) a lo que se adicionó el efecto del incremento de la UVA (37%), cuya trayectoria muestra variaciones muy elevadas desde fines de 2018 (con un crecimiento acumulado del 204,1% en los últimos tres años)", advirtió la Dirección General de Estadística y Censos porteña.

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