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El Código Civil y Comercial ofrece una herramienta legal no tan conocida para resguardar la vivienda. Se trata de la Afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, el mecanismo que reemplazó al tradicional “bien de familia” y que permite blindar la casa frente a la mayoría de las deudas futuras. El trámite, además, puede hacerse prácticamente sin costo y representa uno de los pocos resguardos patrimoniales al alcance de cualquier propietario.
Qué es y de dónde surge
La figura está regulada en los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial, que entró en vigencia en 2015 y derogó la vieja Ley 14.394, la norma que durante décadas reguló el “bien de familia”. Aunque cambió el nombre y se modificaron varios aspectos del procedimiento de calificación e inscripción, el esquema protector básico se mantuvo y, en algunos puntos, se amplió.
El artículo 244 establece el corazón del régimen. Allí se explica que puede afectarse un inmueble destinado a vivienda, ya sea por su totalidad o hasta una parte de su valor. Una diferencia clave con el régimen anterior es que ya no importa el valor de la propiedad, la ley derogada exigía que el inmueble no excediera las necesidades de sustento y vivienda de la familia, salvo en el caso particular de los inmuebles rurales.
La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble según las formas previstas en cada jurisdicción, y rige el principio de prioridad temporal, es decir, vale desde el momento en que se inscribe. Otro límite que se mantiene del viejo sistema es que solo puede protegerse un inmueble por persona; si alguien resulta titular de dos o más afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo.
Quiénes pueden pedirlo y a favor de quién
El trámite puede ser solicitado por el titular registral del inmueble. Cuando la propiedad está en condominio, la afectación debe ser pedida por todos los cotitulares en forma conjunta. El régimen contempla además la figura de los beneficiarios, que son las personas a cuyo favor opera la protección, y prevé reglas especiales cuando el constituyente está casado: en ese caso, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge.
Qué protege el trámite de afectación
Acá está el punto que conviene entender bien antes de hacer el trámite. El efecto principal surge del artículo 249, el cual indica que, una vez afectado, el inmueble no puede ser embargado ni ejecutado por deudas cuya causa sea posterior a la inscripción. En otras palabras, el inmueble se desplaza de la garantía común de los acreedores frente a las obligaciones que nazcan después.
La palabra clave es “posterior”, ya que el mismo artículo 249 es explícito al señalar que la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior. Por lo tanto, el régimen no sirve para escapar de deudas que ya se tienen. Quien ya contrajo una obligación no puede afectar la vivienda después para esquivar a ese acreedor, que conserva un mejor derecho en virtud de la prioridad temporal. La protección mira hacia adelante, no hacia atrás, y ese es el malentendido más frecuente entre quienes recién se acercan a la figura.
Tampoco es un blindaje absoluto. El régimen tiene excepciones legales y no cubre, por ejemplo:
- Las deudas directamente vinculadas con el inmueble, como las expensas.
- Las obligaciones por impuestos, tasas o contribuciones que gravan la propiedad.
- Las deudas anteriores a la afectación.
A esto se suma una particularidad sobre los frutos del inmueble, que consta en que si la propiedad genera rentas, esos frutos pueden ser embargados y ejecutados en la medida en que no sean indispensables para cubrir las necesidades de los beneficiarios.
Para acceder, además, la propiedad debe ser efectivamente la vivienda principal, por que el régimen ampara únicamente el inmueble que constituye la vivienda real de alguno de los beneficiarios. No puede estar destinada a fines comerciales ni puesta íntegramente en alquiler, y, como se dijo, solo puede afectarse un inmueble por titular.
Subrogación: la otra protección que tienen la propiedad
Un aspecto práctico que suele pasar inadvertido es que la protección no queda “atada” para siempre a la misma propiedad. El Código prevé la subrogación, que básicamente sucede cuando el titular vende la vivienda protegida y compra otra en sustitución, puede trasladar el beneficio al nuevo inmueble, siempre que deje constancia de esa reserva en el momento de la desafectación. Esto permite mudarse sin perder el resguardo, algo especialmente útil para familias que cambian de hogar a lo largo de los años.
Por qué es prácticamente gratis
Uno de los aspectos más relevantes es que el propio Código blinda la economía del trámite. El artículo 245 establece que los actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas. Incluso prevé un beneficio adicional, que es que la vivienda afectada queda exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte a favor de los beneficiarios, siempre que no se la desafecte en los cinco años posteriores.
A esto se suma que los colegios de escribanos suelen organizar jornadas de asesoramiento en las que el trámite se gestiona sin cargo, y que la afectación también puede iniciarse directamente en el Registro de la Propiedad Inmueble.