Martes  30 de Junio de 2020

El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres: los principales cambios

La norma introduce cambios en el ajuste de las cuotas del alquiler y establece la obligación de declarar el contrato ante el Fisco. Ahora los contratos deben durar al menos tres años y flexibiliza las posibilidades del inquilino de rescindir unilateralmente.

El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres: los principales cambios

El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres mediante el decreto 580/2020 que eleva el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años, estipula un ajuste de los precios a la inflación y al Ripte en partes iguales y requiere la declaración del contrato ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), además de ampliar las causales de rescisión por parte del inquilino, entre otros cambios.

La norma fue publicada hoy en el Boletín Oficial bajo la firma del presidente Alberto Fernández; el jefe de Gabinete, Santiago Cafiero; y las ministras de Justicia, Marcela Losardo; y de Desarrollo Territorial, María Eugenia Bielsa.

La Ley 27.551, que había sido sancionada por el Congreso el 11 de junio, modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación.

Las claves

  • Eleva el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años, al modificar el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC). 
  • Establece que los contratos se ajustará por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte) en partes iguales.
  • Los contratos de alquiler deben ser declarados por el propietario ante la AFIP.
  • Exime del plazo mínimo a contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada que pueda cumplirse en menor tiempo (modifica artículo 1199 del CCyC). Siguen exentas las operaciones con fines turísticos, de descanso, guarda de cosas, ferias y sedes de embajadas.
  • Agrega un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las comunicaciones, notificaciones y emplazamientos (modifica el artículo 75 del CCyC).
  • Prohíbe al locador solicitar la firma de pagarés o otros documentos que no formen parte del contrato (modifica el artículo 1196 del CCyC).
  • Suma condiciones para los depósitos de garantía: no pueden ser mayores al monto del primer mes de todo el contrato (antes era el primer mes de cada año), mientras que la devolución debe equivaler al último mes de alquiler (modifica el artículo 1196 del CCyC).
  • En caso de que la propiedad requiera alguna reparación y tras el reclamo del inquilino el propietario no responda en 24 horas, el primero puede hacerla por su cuenta. Si la reparación es menor, puede intimar al propietario por 10 días (modifica artículo 1201 del CCyC).
  • Amplía las posibilidades del inquilino de rescindir el contrato unilateralmente: ahora puede dejarlo sin efecto por causas "no imputables" que le impidan seguir habitando la propiedad, ya no tiene que ser una causa "fortuita" o de "fuerza mayor" (modifica artículo 1203 del CCyC).
  • Los gastos de reparación que efectúe el inquilino y que correspondan al propietario pueden ser imputadas como parte del pago del alquiler (agrega artículo 1204 bis al CCyC).
  • En el contrato sólo podrán acordarse cargas para el inquilino que deriven de servicios que éste utilice. Antes podía convenirse el pago de cualquier gasto (modifica artículo 1209 del CCyC).
  • Si en el primer año del contrato, después de seis meses, el inquilino decide la resolución del contrato con tres meses de anticipación ya no deberá pagar indemnización (modifica artículo 1221 del CCyC).
  • En los últimos tres meses de contrato, inquilino o propietario puede convocar a la otra para acordar una renovación con 15 días de anticipación. Si el propietario no responde o rechaza la renovación, el inquilino puede dar por resuelto el contrato sin pagar indemnización (agrega artículo 1221 bis al CCyC).
  • En contratos de garantía, el propietario no puede solicitar garantías que superen en valor el quíntuple del valor mensual del alquiler. Puede solicitar dos de las siguientes garantías: recibo de sueldo, título de propiedad inmueble, seguro de caución, aval bancario o fiador solidario.
  • Crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado "a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal".
  • En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que la otra parte pueda cuestionar la vía.
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