Viernes  07 de Octubre de 2011

Dos preocupantes burbujas inmobiliarias

Cuando los ojos -preocupados- de los grandes inversores del mundo apuntan hacia la eurozona, tratando de predecir los alcances de la crisis de deuda pública que afecta a algunos de los países de la Vieja Europa, los de los principales actores de las economías emergentes contemplan, en cambio, lo que sucede en las economías de China y la India que son precisamente aquellas que generan el intenso “viento a favor” que los ha mantenido por espacio de una década en medio de un proceso de saludable crecimiento.
Por esto es oportuno hacer algunas referencias sobre lo que parece estar sucediendo, simultáneamente, en los sectores inmobiliarios de China e India. Aparentemente, ambos están frente a un repentino parate.
En China, el sector inmobiliario local actuó como una suerte de dínamo, respondiendo rápidamente al fuerte estímulo financiero estatal desplegado frente a la crisis del 2008 e impulsando el nivel de actividad.
A lo largo de los últimos años los precios de la propiedad inmueble urbana residencial china aumentaron, como si no hubiera límite alguno a ese proceso. El gobierno sostiene que, desde el 2006, los precios de la propiedad inmueble residencial china aumentaron un 60%; los analistas privados, no obstante, sugieren que el aumento real ha sido más alto aún.
Pero ahora el aumento de los precios de la propiedad inmueble residencial no sólo se ha detenido, sino que ha comenzado a caer, como consecuencia de las medidas oficiales de restricción del crédito tomadas en procura de evitar un sobrecalentamiento de la economía y la aceleración de una inflación que ya está en el 6,5% anual impulsada por el aumento de los precios de la energía y de los alimentos. Este último rubro, en particular, creció el año pasado nada menos que un 14,8%.
Las consecuencias de esto sobre la economía real china pueden, de pronto, ser duras. La construcción residencial consume por lo menos el 40% del total del acero que se produce en China y que algo similar ocurre naturalmente con la industria del cemento y otros materiales.
Un ‘parate‘ sensible no dejaría de afectar a las economías emergentes que exportan minerales y otras materias primas a China, tanto por la caída de los precios que provocaría, como por una posible disminución de los volúmenes de compra.
Dependiendo de la profundidad del ajuste de los precios que parece haber comenzado, buena parte de las empresas constructoras y desarrolladoras chinas pueden, de pronto, enfrentar dificultades financieras, como ya sucediera en los 90.
Esto parece haber sido precedido por una pronunciada caída de los precios de las acciones y bonos emitidos por las empresas constructoras y desarrolladoras. Una suerte de llamado de atención desde el mercado.
Hablamos de un volumen de deuda y acciones del orden de los 19.000 millones de dólares, cuyos precios han caído un 22% en promedio en los dos últimos meses, pese a que pagan tasas de interés del orden del 13%.
Ante el riesgo de un eventual default en esas emisiones, el mercado se ha llenado repentinamente de temores y fragilidad. Tanto por el resultado de esas inversiones, como por el efecto adverso que una crisis profunda en el sector de la construcción podría provocar en el sistema financiero chino.
También en la India las cosas parecen haber empeorado notoriamente en el sector de la construcción de inmuebles con destino residencial.
Una crisis de liquidez ha comenzado a afectarlo y a ser evidente. Ella parece haber sido provocada por i) una inflación de dos dígitos; (ii) las altas tasas de interés, que han crecido diez veces desde el 2008 y están en un nivel del 8,5% (aunque son negativas en términos reales); y (iii) el aumento constante de los precios de los principales insumos, el acero y el cemento.
Ya hay algunos proyectos inmobiliarios residenciales importantes que están siendo demorados o aplazados y se advierte al propio tiempo una caída notoria de los precios de la propiedad. En rigor, los proyectos en etapa de lanzamiento son apenas un 42% de los que se lanzaron en la India el año pasado.
Como suele suceder en estos casos, los bancos están siendo especialmente cautos al tiempo de prestar al sector, temerosos de los efectos de una crisis que, de pronto, pueda extenderse y afectar a toda la industria, en general. Pero el impacto de ella sobre el sistema financiero, si sucediera, parecería ser controlable desde que tan sólo el 3,1% de la cartera de los préstamos bancarios está hoy vinculada con este sector.
Para complicar un tanto las cosas, la demanda de inmuebles residenciales también parece haber caído, afectada seguramente por las consecuencias y temores derivados de la persistente alta inflación y por la natural desconfianza que ella genera en la gente al tiempo de considerar financiar en el sistema bancario local sus inversiones inmobiliarias con préstamos de mediano o largo plazo.

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