Mucho se habló y debatió sobre los créditos hipotecarios este año. El Gobierno lo tuvo en agenda constante y se produjeron varios avances en el mercado del usado. ¿El pendiente 2018? Los desarrollos desde cero: fideicomisos, modelos cooperativos y construcciones de pozo son la gran oportunidad si encuentran su pareja del lado de la financiación.
Según las cifras presentadas en el Primer Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario, el 18% de las familias alquilan su casa para vivir y en la ciudad de Buenos Aires esta cifra asciende al 31%. Si bien la aparición de los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) tuvo respuestas muy positivas -el 42% de las familias que aplicaron lograron acceder a su préstamo, por lo que el stock de créditos hipotecarios subió un 10% mes a mes- la demanda se vio reflejada en el rubro de los inmuebles usados, lo que no logra ejercer al 100% el apalancamiento que necesita el mercado.
El acceso al crédito y la demanda
Los créditos "a la demanda" permiten que muchas familias accedan a su vivienda de una forma que antes no podía; sin embargo, la otra cara de la moneda es que también ayudan a que suban los valores de las propiedades.
Es necesario que haya más oferta para no generar un incremento creciente de precios y, en ese sentido, la respuesta está en darle créditos también a ésta parte. Los desarrollos generan un círculo virtuoso y una economía productiva que los usados no generan; implican más trabajo y mano de obra, inversión en materiales e infraestructura, más valor a los inmuebles y, por ende, más impuestos y mano de obra futura para el mantenimiento de las viviendas construidas.
Existe una gran oportunidad que todavía se sigue pasando por alto: viviendas con crédito a los desarrollos. Es este el punto pendiente del modelo y la clave para bajar los valores e impulsar la economía.
Primer paso
En junio de este año, el BCRA ya dio el primer paso con el dictado de la comunicación 6250, mediante la cual equiparó las garantías hipotecarias a los boletos o contratos de fideicomiso para los desarrollos inmobiliarios de pozo. La política del Gobierno y del BCRA es clara: busca impulsar los créditos inmobiliarios al desarrollo, no solo mediante garantías hipotecarias, sino también que tales créditos puedan ser garantizados mediante boletos o contratos suscriptos, para los casos en que no es posible constituir una hipoteca.
Por su parte, el BNA, como banco público y fiel instrumentador de la política del Gobierno, ya aprobó en su Directorio una línea de crédito para desarrollos a construirse y los bancos privados también muestran gran interés, aunque vienen un paso atrás. De realmente aparecer el crédito para los nuevos desarrollos, el potencial de las viviendas a construirse es enorme.
La búsqueda a la demanda de vivienda ya está en primera plana, pero el modelo hoy sin dudas es otro. La solución existe y el mercado se encuentra encaminado, pero faltan dar los pasos finales y que se concreten las inversiones para poder proveer a la clase media de esta solución.
