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Vivienda para la Tercera Edad, un objetivo a considerar

Vivienda para la Tercera Edad, un objetivo a considerar

La solución de la vivienda para personas que han superado los 65 años de edad, es un desafío que invita a reflexionar sobre qué producto financiero se les puede ofrecer de manera de no producir ningún cambio sustancial en su forma de vida y que tampoco signifique una discriminación, como lo son los edificios que se vienen construyendo especialmente para alojar a las personas de la tercera edad.

En Estados Unidos se ha diseñado, desde principios de los años 80, una serie de productos financieros-inmobiliarios para la tercera edad englobados bajo el nombre genérico de hipotecas inversas (‘Reverse Mortgages’) cuyo objetivo es la conversión de capital inmobiliario en renta.

Una hipoteca inversa es un crédito dirigido a la tercera edad cuya garantía es la vivienda y quizá no está sujeto a reembolsos periódicos.

La presente propuesta, se basa en la utilización de herramientas financieras, tales como el fideicomiso, los fondos comunes de inversión inmobiliaria y otros, que permitan diseñar un proyecto que transforme, para su propietario, un patrimonio inmobiliario en una renta vitalicia, y al mismo tiempo le otorgue el derecho de uso de por vida.

La materialización se podría efectuar a través de un Fondo Fiduciario -administrado por un medio de un banco o compañía de seguros- al cual los propietarios de viviendas transfieran el dominio de las mismas, a cambio de una renta vitalicia y el usufructo del bien de por vida.

El producto va destinado a aquellos propietarios de una vivienda con edad superior a los 65 años, que deseen percibir una renta mensual vitalicia continuando el uso de la vivienda por vida; obligándose a conservar el bien, y haciéndose cargo de los gastos normales de su uso como agua, luz, gas, teléfono, así como las expensas comunes y las reparaciones ordinarias de conservación y al pago de contribuciones.

El valor de la renta a recibir por parte del asegurado surgirá de un capital residual entre el valor venal de la vivienda, determinado por una tasación de la misma, y el valor presente de un flujo de fondos a recibir por parte del asegurado ya sea en forma mensual para el pago de un alquiler compensatorio, más los gastos de expensas y otros periódicos que se pretenda integrar, o bien de una sola vez, o bien combinando ambas situaciones.

El valor presente del flujo de fondos futuro dependerá del valor de la vivienda, del valor de la renta y de la edad del asegurado, del tipo de interés y de los gastos aplicados.

Este podría compararse con una póliza que garantice al asegurado el cobro de una renta mensual vitalicia, continuando además con el uso de por vida de su vivienda, que en definitiva es para lo que la adquirió, obligándose a conservar el bien haciéndose cargo de los gastos normales de la propiedad, tales como agua, luz, gas, teléfono, expensas comunes y las reparaciones ordinarias de conservación.

Experiencias de similares se implementaron en el Reino Unido, Estados Unidos y España (donde se llamaron viviendas pensión). En nuestro país, la proyección de población del INDEC nos permite dimensionar la magnitud de este mercado.

De acuerdo a dichas mediciones en 1970 las personas mayores de 65 años representaban el 7% de la población; en 2010 superaban el 10,23% -o sea más de tres millones de personas-, y el 16% concentrados en CABA. Las proyecciones del Fondo de Población de las Naciones Unidas indican que hacia 2050 llegarían al 25% en el país; lo que muestra una clara tendencia al crecimiento de dicho sector social.

Si tenemos en cuenta estas proyecciones, nos veríamos obligados a proponer soluciones que permitan atender esas necesidades. Con la participación de un banco o compañía de seguros se podría encarar una operatoria destinada a resolver este problema.