Martes  07 de Enero de 2020

¿Qué hacer con los créditos hipotecarios UVA?

¿Qué hacer con los créditos hipotecarios UVA?

El 30 de diciembre a la noche, el Banco Central (BCRA) confirmó que las cuotas de los créditos hipotecarios UVA iban a seguir sin aumentar hasta febrero.

Esta decisión le costó al Estado nacional alrededor de $ 235 millones y si no hubiera novedades, significaría que cada familia debería pagar, en promedio, $ 3500 más en su cuota de febrero, algo que podría tener un impacto nocivo en el sistema.

Si se decidiera extender la medida hasta febrero, el Estado debería destinar otros $ 300 millones, aproximadamente. ¿Hay que repensar completamente el sistema de créditos hipotecarios?

Hasta 2015, en Argentina no había créditos hipotecarios accesibles para la clase media. La cuota promedio de un crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, era mayor a los ingresos del 75% de los hogares argentinos.

Con la UVA, eso cambió y el crédito se volvió accesible. Muchas familias de clase media pudieron comprar su casa con cuotas que no eran fijas (algo nuevo en Argentina pero no en la región).

Al tiempo, sin embargo, el aumento de precios empezó a superar al de los salarios y quienes habían comprado su vivienda lo sintieron. La base del problema no fue el sistema UVA, sino que hubo una crisis cambiaria que impactó en los deudores UVA, que es distinto.

Un primer punto a clave a considerar, entonces, es la inestabilidad macroeconómica. Frente a esto, si queremos ampliar el acceso a la vivienda vía crédito hipotecario, la UVA es el mejor mecanismo posible, ya que mantiene el valor de la cuota y permite reducir las barreras de entrada al crédito porque las cuotas iniciales son sensiblemente más bajas.

De los países con instrumentos similares, casi todos lo incorporaron en periodos de inflación alta y la mayoría con inflación en ascenso. Sin inflación, la UVA no tiene mucho sentido. Primer punto resuelto: la UVA se queda.

Luego, debemos pensar soluciones que den incentivos a las familias a tomar un crédito pero, también (y, quizás, más importante), que den incentivos a los bancos a otorgar créditos accesibles.

En este sentido es donde hay más problemas. Una solución posible es que las cuotas que pagan los deudores sigan a los salarios. Para que esto sea sostenible, los bancos deberían asegurarse de que sus ingresos no se licuarán con el tiempo y quienes tomen el crédito deberían saber que podrán hacer frente a las cuotas.

Entonces, la propuesta es crear un fondo compensador al que los deudores aporten una fracción mínima de la cuota y al que puedan recurrir si la UVA empieza a subir más rápido que los salarios. Es decir, se le pone un tope a la brecha entre salarios y UVA.

La diferencia entre el tope y la “cuota UVA” se financiaría con el fondo creado para este fin. El Estado no tendría que poner ni un centavo (salvo al principio, quizás, para dotar al fondo de capital inicial), los bancos tendrían incentivos a prestar y las familias a endeudarse.

En febrero, las cuotas estarán 25% por debajo del valor real, debido a que no aumentan desde agosto, y la diferencia la está pagando el Gobierno nacional. Esta brecha debería reducirse para que el Gobierno Nacional deje de destinar presupuesto al sistema UVA. Si creyéramos que el salario va a aumentar más que la inflación, la brecha se reduciría si aumentaran según salarios de aquí en más.

Ahora bien, como este escenario es difícil, resulta difícil pensar que se puede acortar en paralelo a una caída del salario real. Para la transición, podrían destinarse los 300 millones que cubren la brecha de febrero a capitalizar el fondo pero con los acreedores pudiendo disponer del dinero para solventar parte de la pérdida. Si se hiciera esto durante algunos meses, la brecha sería cada vez menor y la transición hacia el sistema con fondo de compensación estaría resuelta.

En menos de un mes estaremos de vuelta ante la pregunta de qué hacer. Lo más importante hoy es cuidar al sistema de créditos hipotecarios UVA. Eso va a permitir que quienes ya están en el sistema sufran menos la volatilidad argentina pero, también, que quienes no accedieron aún puedan hacerlo. Hoy el Gobierno está ganando tiempo, pero eso tiene un costo. Con el dinero que se gasta en la transición podría comenzar a capitalizarse el fondo.

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