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Por un mercado hipotecario más sólido

FEDERICO GONZÁLEZ ROUCO Economista en Jefatura de Gabinete de Ministros de la Nación

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Por un mercado hipotecario más sólido

En mayo debutaron las nuevas tasas de interés del Banco Nación para los créditos hipotecarios y el aumento que esto genera en las cuotas pasó a ser el centro de la discusión. Sin embargo, tras el aumento, el Banco Nación sigue siendo de los bancos con mejores condiciones de crédito, solo superado por el Banco Ciudad. ¿Pero por qué subieron las tasas?

En primer lugar, el aumento de tasas fue para darle sustentabilidad al sistema de créditos hipotecarios. En marzo de 2017, cuando el Banco Nación comenzó a ofrecer créditos hipotecarios UVA, la tasa de interés anual que cobraba era del 3,5%, la más baja del mercado.

Sin embargo, esta tasa no reflejaba el costo del financiamiento en Argentina, lo que anticipaba que la demanda iba a ser muy superior a la oferta. La tasa de interés de los créditos hipotecarios en Chile, con un mecanismo similar a la UVA, es de 3,5% anual pero el riesgo país es 300 puntos básicos menor, por lo que no era sustentable mantener la tasa en los niveles originales.

Más allá de que lo mejor que le puede pasar al sistema hipotecario argentino es ser de largo plazo y no como hasta ahora que conseguir un crédito dependía de rachas, voluntad política y sorteos de lotería, también es importante que el sector privado sea cada vez más relevante.

Durante décadas, los créditos hipotecarios solo se dieron en bancos públicos. Actualmente, casi 20 bancos dan algún crédito cada mes. En los últimos meses, tres de cada cuatro pesos volcados al crédito provinieron de uno de los tres principales bancos públicos, aunque los montos operados por el sector privado se multiplicaron por 20 en términos reales (descontando la inflación).

Por último, otro motivo es la Ley de Financiamiento Productivo. Uno de los principales cambios de esta ley es que impulsará la securitización de las carteras hipotecarias de los bancos. Así, la rueda gira y el sistema se vuelve sustentable.

Esta práctica es utilizada en todos los mercados que tienen un sistema hipotecario desarrollado. La relación entre la tasa de interés y este proceso es que el financiamiento extra para el banco tiene un costo que se traslada a la tasa.

En las últimas semanas, el Banco Hipotecario fue pionero en esto y consiguió financiamiento por esta vía a una tasa del 5,5%. Es decir, aun si el Banco Nación pudiera conseguir una mejor tasa a la que vender su cartera, era necesario un aumento.

El aumento de un punto en la tasa de interés del Banco Nación no es el reflejo del mercado sino una medida para darle sustentabilidad al mercado. El aumento del 5,5% al 6,5% para los clientes permite equiparar la situación del Banco Nación con la del resto de los bancos.

Por otro lado, vale la pena tener en cuenta que hoy la demanda es especialmente inelástica a la tasa de interés por lo que es un buen momento para enfocarse en la robustez del mercado más que en conseguir números récord solo para la foto.

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