Por más y mejores dueños

La vivienda es el principal activo de cualquier hogar propietario y uno de los principales costos mensuales de aquel que no es dueño del lugar donde vive. En 2017 hubo 10.000 hogares que pasaron a ser dueños y la tasa de propietarios creció por segundo año consecutivo luego de caer sin interrupciones entre 2009 y 2015. Hoy hay 25.000 personas más que son dueñas de su vivienda.

 

Hoy sabemos que ser propietario está relacionado con mejoras en el desempeño educativo de los niños, aunque esta es mayor en la medida de que es acompañada por la estabilidad residencial; que financiar mejoras en las viviendas o construcción incremental es una de las mejores maneras de impactar en la salud física de los hogares; que la volatilidad macroeconómica puede afectar la salud psicológica de los deudores hipotecarios a través de sus deudas; que los propietarios tienen mayores incentivos a invertir en capital social pero para acumular riqueza hace falta buen timing.

Con estos avances, diseñar un programa de políticas de vivienda se vuelve complejo ya que debe ir más allá de financiar la compra. Debe focalizarse correctamente la población objetivo de los programas de vivienda social o de crédito subsidiado, para no sobrecargar al mercado. Y debe tenerse en cuenta que la localización de hogares es importante para su trayectoria laboral y el cambio en el tipo de tenencia no siempre está relacionado con una mejor ubicación.

El impacto del crédito hipotecario y de la política de regularización dominial porteña empiezan a tener impactos concretos. Después de varios años de caída en la tasa de propietarios, en 2016 se comenzó a ver cómo se revertía la tendencia y en 2017 terminó de confirmarse el potencial que el crédito hipotecario tiene para facilitar el acceso a la vivienda propia.

En 2017 el 52% de los hogares estuvo habitado por sus dueños mientras que 35% eran inquilinos y el restante 13% vivía con tenencia precaria. Entre 2008 y 2015 la cantidad de hogares propietarios cayó en más de 120.000 (a un ritmo de 17.000 hogares por año), de los que 86.000 pasaron a ser inquilinos (12.000 nuevos hogares inquilinos por año).

En los últimos dos años se logró quebrar esta tendencia de la mano del crédito hipotecario y de la mejora en los procesos de regulación dominial. El principal impacto, igualmente, se dio en 2017 con una caída de 7000 hogares inquilinos, 10.000 propietarios nuevos y 3000 hogares que dejaron de tener tenencia precaria. En parte esto se explica por las 16.000 escrituras con hipotecas registradas el año pasado, un nivel no registrado en casi una década.

La comuna 7 lidera el ranking de mejora con un aumento de 10 puntos en la tasa de propietarios, principalmente por una caída de 8,6 puntos en la proporción de inquilinos. Otras comunas que aumentaron la cantidad de propietarios son la 1 (de Retiro a Constitución), la 6 (Caballito), la 11 (de Devoto a General Mitre) o la 9 (de Liniers a Parque Avellaneda).

Estos números muestran que la inquilinización de la Ciudad de Buenos Aires respondía, al menos en parte, a la falta de crédito. Sin acceso al crédito solo las familias de mayores ingresos pueden siquiera pensar en pasar a ser dueños y el resto estaba obligado a alquilar o a desistir de la idea de mudarse a una vivienda más grandes, más cómoda o mejor ubicada. La falta de crédito es una de las causas de los problemas habitacionales.

La creación de la UVA marcó un quiebre en el mercado inmobiliario y en la política de vivienda debido a que habilitó a los bancos a dar créditos hipotecarios a hogares que antes no hubieran accedido. Es decir, fue una medida que impactó directamente en el acceso al crédito a partir de indexar las cuotas y hacerlas constantes en términos reales. Así, la tasa es baja, ya que no requiere ser mayor que la inflación, dado que está incorporada al ajuste de las cuotas. Entonces, las cuotas iniciales son bajas y esto permite que hogares de menores ingresos puedan acceder al mercado hipotecario.

Desde que se creó la UVA ya se otorgaron más de 100.000 créditos hipotecarios y dejó de dependerse de un sorteo de la lotería nacional para ser propietario. De aquí en adelante, el sistema requiere mejoras que permitan ir perfeccionando la operatoria y reduciendo las barreras de entrada. Para esto es especialmente importante empezar a pensar en UVA y tener un sistema hipotecario completo en una misma unidad de cuenta. Hoy la cuota es en UVAs, el crédito en pesos y la tasación en dólares. Pensar en UVA permite salir de esta situación para terminar de lograr un mercado hipotecario de largo plazo.