Lunes  10 de Agosto de 2020

Inversión inmobiliaria, la oportunidad que marcan los millennials en EEUU

Inversión inmobiliaria, la oportunidad que marcan los millennials en EEUU

Daniel Melhem

Licenciado en Economía y Negocios Internacionales

La generación Millenial que hoy representa unos 72 millones de estadounidenses, tiene en promedio 30 años y, a diferencia de sus padres, prefieren alquilar. No comparten como  los adultos la idea de tener una casa propia como parte fundamental del “Sueño Americano”. Además, les está llegando el postergado momento de sentar cabeza, formar una familia y al hacerlo, pivotar hacia un estilo de vida suburbano. Es así como creció la renta de casas de 11 millones de unidades en el 2012 a 17 millones en 2019.  Además, los acontecimientos recientes relacionados con las medidas necesarias para manejar la crisis pandémica  seguramente solidifiquen muchas tendencias de este estilo de vida incipiente. Sumemos a esto el habernos dado cuenta que un departamento con amenities en un centro urbano no es lo suficientemente grande como para pasar tanto tiempo en él, y que si lo fuera sería prohibitivamente caro.

En esta situación, todo parece apuntar a que darles la oportunidad de alquilar una casa suburbana que les permita un estilo de vida a la altura de sus expectativas a este enorme grupo de personas será un negocio muy interesante y los grandes fondos de Wall Street ya están desarrollando barrios enteros de casas para alquilar. Un inversor inteligente también puede comprar casas, alquilarlas, refinanciarlas a tasas tan bajas como el 3.5% anual fija a 35 años y con tan solo US$ 20.000 de capital residual (luego del refinanciamiento) lograr una interesante renta a perpetuidad con tasas de crecimiento por encima del promedio de mercado. No olvidemos que la renta de estas casas han subido entre el 5-6% en forma anual en los últimos años.

¿Cómo no invertir en otra evidente tendencia impulsada por la generación que propulsó a compañías como Apple, Amazon, Facebook, Uber, Spotify, Netflix y Google a lo que son hoy?

En estados de tanta volatilidad mundial, muchos inversores se preguntan dónde invertir sus ahorros. El simple acto de asignar recursos, capital, con la expectativa de generar ingresos o ganancias no parece ser una tarea fácil en lo que queda del año 2020 y tampoco parece que vaya a simplificarse demasiado en un futuro cercano.

Sea que uno invierta en renta variable, renta fija o en activos reales como, por ejemplo, propiedades para la renta o apreciación, lo que uno intenta siempre hacer es minimizar los riesgos implícitos que imperan en cualquier inversión, pero muchas veces son nuestras propias decisiones impulsivas las que determinan el éxito o el fracaso.

Por momentos parece difícil para aquellos que no tienen la experiencia, las herramientas, o dependen de sus asesores financieros para tomar decisiones. Pero como escribe Benjamín Graham en su libro El Inversor Inteligente: “Invertir con éxito durante toda la vida no requiere un coeficiente intelectual estratosférico, información comercial inusual o información privilegiada. Lo que se necesita es un marco intelectual sólido para tomar decisiones y la capacidad de evitar que las emociones corroan ese marco.”  

Si bien el mercado financiero muchas veces parece ser un campo minado, y hoy más que nunca cuesta tomar decisiones. Existen ya señales claras sobre lo que debemos prestar atención.  La pandemia ha acelerado un nuevo paradigma en la política monetaria y fiscal por parte de las economías desarrolladas y emergentes. En efecto, los bancos centrales están financiando enormes déficits presupuestarios a través de la impresión de miles de millones en moneda. Un subproducto de esta política es un escenario de tasas de interés cero o casi cero en todo el mundo desarrollado. Si uno ve la tasa del Bono del Tesoro norteamericano a 10 años (activo de referencia para inversiones “libres de riesgo”), ésta se encuentra en 0.53%. Éste es el factor más importante que deben contemplar hoy los inversores, y significa, en pocas palabras, que prestarle plata al Tesoro norteamericano tiene un retorno real negativo, sensiblemente debajo de la inflación proyectada.

El segundo factor que hay que entender, en especial aquellos inversores basados en América Latina, es que las monedas deberán seguir depreciándose contra el dólar, al menos en el mediano plazo. El tsunami que se avecina para los mercados emergentes no solo estará dado por una corrida hacia el dólar como moneda de refugio sino también por la crisis crediticia que sufrirá la región.

En un país en donde un inversor no puede financiarse con tasas de interés competitivas, en donde la inflación no ha podido ser controlada en prácticamente un siglo y donde su moneda, el Peso, no vale nada simplemente no se puede invertir, al menos en esta coyuntura.

¿En qué activos entonces?

Un sector que históricamente ha demostrado ser elástico y un excelente refugio de capital en donde los inversores pueden lograr, aún en este contexto, atractivos retornos es el sector inmobiliario. Explícitamente, nos referimos al sector inmobiliario de los Estados Unidos. Cuando uno mira este sector hay tres características que lo hacen atractivo: la moneda  dólar, las bajas tasas de financiamiento hipotecario y la profundidad de un mercado que se beneficia de inversores institucionales y de reglas claras. Un informe de diciembre del 2018 valuaba al sector inmobiliario comercial de este país en USD 16 trillones de dólares, más de 30 veces el PBI argentino.

El sector inmobiliario comercial, se compone de edificios de oficinas, vivienda multifamiliar para la renta, hoteles, locales, centros comerciales y logística, en definitiva, de todos los activos desarrollados para generarle renta periódica al propietario. Dentro de este mundo existe una nueva clase que surgió a partir de la crisis financiera Global de 2008 cuando algunos fondos de Wall Street se dieron cuenta del valor que existía en comprar miles de casas, a centavos por dólar, en manos de bancos luego de que sus dueños dejaran de pagar las hipotecas. Ninguno de estos fondos de inversión entre los que se encuentran GTIS, Blackstone y Colony Capital, esperaba crear una nueva clase de inversión: el Single-Family Rental. 

Hoy, 2020, esta nueva clase de activos es  una de las mejores inversiones que uno puede hacer en el sector inmobiliario estadounidense. ¿Pero porqué?  Sigamos a los millenials.

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