Alquileres: el error de buscar una solución única para miles de realidades

El mercado de alquiler de propiedades, fundamentalmente el que tiene por destino la vivienda, se hace cada vez más complejo. El motivo, más que la pandemia, son las últimas decisiones adoptadas desde el Estado Nacional para regularlo, realizadas con una mirada parcializada, sin contemplar la problemática completa.

Con la prórroga del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20 -que extendió la vigencia de los contratos, el congelamiento de valores de alquiler, la suspensión de algunos desalojos y la posibilidad de diferir pagos- se cae en una intromisión innecesaria en los acuerdos entre privados, con una visión universal y genérica, es decir, midiendo con la misma vara situaciones diferentes.

Se colocó en igualdad de condiciones a un inquilino vulnerable –muchas veces humilde, que quizá perdió el empleo, redujo sus ingresos y afronta un alquiler promedio-, con un inquilino de posición acomodada que alquila un inmueble de lujo en zona residencial. La norma, así, promueve un igualitarismo entre desiguales. Dice querer salvaguardar a un sector postergado, pero no distingue y confiere beneficios innecesarios a un sector que no lo necesita, distorsionando así la seguridad jurídica de los contratos.

Otro yerro es haber considerado “vulnerable solo a una de las partes. En esta pandemia advertimos situaciones de locatarios con problemas laborales y económicos, pero que con esfuerzo y responsabilidad tratan de honrar sus obligaciones. Y también tenemos contacto diario con locadores que a su vez también son locatarios y dependen del ingreso de su propia renta para poder cumplir sus obligaciones locativas. Por eso es central no generalizar y entender que la pandemia afectó a todas las partes y que es sesgado querer imponer el derecho de una sola parte por encima del de otro. Al fin y al cabo, cada “parte sigue siendo una persona.

Es importante, además, deconstruir la idea de que el propietario es siempre alguien acaudalado, dueño de decenas de propiedades cuyas rentas cobra desde el exterior. En la mayoría de los casos son personas que ahorraron toda su vida para tener una renta adicional que complemente su ingreso mensual.

Por otro lado, en junio se promulgó la nueva Ley de Alquileres. Se esperaba fuera una solución de fondo a las controversias entre locatarios y locadores, pero solo resuelve pequeños detalles como regular los domicilios electrónicos, o sobre el depósito en garantía, y sobre la restitución de la propiedad. Pero vuelve a incurrir en la intromisión de terceros en contratos entre privados, en tanto altera cuestiones tan sensibles como el precio de los alquileres a través de índices del BCRA, sin tener en cuenta las reales necesidades y posibilidades de los contratantes. Esto distorsiona al mercado y trae consecuencias negativas como desconfianza e incertidumbre.

Este combo está provocando una situación crítica en el mundo de los alquileres. Debe entenderse que para que un sistema funcione debe ser necesario, conveniente y aceptable para todas sus partes. Al contrario, estas medidas solo generan alzas de precios iniciales y propietarios atemorizados que retraen su oferta, lo que se traduce en graves perjuicios para el actor que se pretendía cuidar: el inquilino.

Las últimas regulaciones propiciaron así déficit habitacional y encarecimiento de las rentas, porque el Estado Nacional solo consultó a un sector específico que decía “defender los intereses de los inquilinos. Nunca se escuchó a todas las voces que integran y promueven los contratos de alquiler: Cámaras de Propietarios, Colegios de Corredores Inmobiliarios, compañías de Garantías… promulgando de la noche a la mañana un Decreto de consecuencias negativas evidentes.

Pero hay esperanza. Al evaluar estos resultados, el Estado Nacional tiene la gran oportunidad de planificar algo distinto. A tres meses de vencer el actual DNU, puede pensar alternativas que sí beneficien y cuiden a los locatarios vulnerables sin perjudicar los derechos de los locadores, y convocar a los sectores antes mencionados que aún no fueron escuchados y pueden aportar su valioso granito de arena para una solución definitiva.

(*) Presidente de Finaer S.A.

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