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Acceso a la vivienda y menor insolvencia en el sistema financiero

JULIO DREIZZEN Profesor Postgrado Mercado de Capitales UBA y Maestría UTDT

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Un sistema no tradicional de crédito indexado basado en una unidad de cuenta o UF (Unidad de Fomento de exitosa trayectoria en Chile), podría promover financiaciones que se ajusten según la capacidad de pago del deudor, disminuya la insolvencia, extiendan los plazos y faciliten el acceso a la vivienda.

Reducir el monto de las obligaciones de pago iniciales permitiría el acceso a la vivienda a una porción mucho más amplia de la población. La prestación inicial es más de tres veces inferior en el crédito indexado que en el de cuota fija (asumiendo la inflación actual, un plazo de 20 años y un interés real del 5%). En este último el servicio de deuda medido en moneda constante resulta irrazonablemente alto al inicio y exiguo al final de la operación. Por el contrario, en el indexado los servicios se mantienen fijos en moneda constante.

Sin embargo, el sistema indexado presenta el riesgo -especialmente en los hipotecarios de largo plazo- de desfasajes significativos entre precios e ingresos del deudor. Son pocos los inversores interesados en fondear activos indexados por salarios. La solución consistiría en ajustar los saldos de préstamos por precios y los servicios de deuda por índices salariales: se mitigarían así sustantivamente los riesgos de insolvencia. Los desfasajes entre cash flows de préstamos (salarios) y fondeos (precios) serían cubiertos por la autoridad monetaria. Si luego de ocurrido un desfasaje el comportamiento posterior de precios y salarios no lo compensa, a la operación se le incluirían cuotas adicionales para saldarlo.

La UF también resultaría un instrumento de política económica eficaz cuando el gobierno resuelve otorgar financiamientos subsidiados: a la UF se le aplicaría un coeficiente reductor de modo que el ajuste sea menor a la inflación en un determinado porcentaje, siendo la diferencia a cargo del Estado.

En ciertos créditos corporativos también resulta conveniente ajustar por índices específicos sectoriales (precio de la soja, petróleo, trigo, acero, etc.). Existen dos alternativas:

1 Cada entidad financiera conformaría una cartera de activos en proporciones similares a las del índice general por el que ajustan sus depósitos indexados;

2 Un fideicomiso emitiría Valores Representativos de Deuda que seguirían al índice general de precios y aplicaría sus recursos a un conjunto de sectores en proporciones tales que la participación de cada uno sería igual en el conjunto de financiaciones que en el índice general.

Estas estructuras garantizarían que en el activo del banco y del fideicomiso los ajustes en los créditos se comporten de modo que la cartera global evolucione según el nivel general de precios, más allá que a cada operación ajuste en base a precios sectoriales.

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