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El Gobierno de Colombia recordó que la Ley de Arrendamientos de Vivienda Urbana establece que, en determinados casos, los gastos por reparación y pintura del inmueble deben ser asumidos por el arrendatario, al tratarse de deterioros derivados del uso habitual de la vivienda.
Esta aclaración cobra relevancia al momento de iniciar o finalizar un contrato de alquiler, ya que muchos conflictos entre propietarios e inquilinos surgen por quién debe hacerse cargo de estos arreglos.
Desde el Ejecutivo insisten en que la normativa no habilita cobros arbitrarios, sino que fija criterios claros para diferenciar las reparaciones locativas, que pueden recaer en el inquilino, de las estructurales, que corresponden al dueño del inmueble.
Cuándo la reparación del inmueble corre por cuenta del inquilino
De acuerdo con la legislación vigente, el arrendatario debe asumir las llamadas reparaciones locativas, es decir, aquellas que se originan por el uso normal de la vivienda durante el tiempo que estuvo habitada.
Entre estos arreglos se incluyen tareas de mantenimiento, sustitución o mejora de elementos como pisos, enchapes, cielorrasos, griferías, interruptores eléctricos y redes internas, siempre que el daño no sea estructural.
La norma aclara que estos gastos no pueden trasladarse al propietario, ya que se consideran consecuencia directa de la ocupación del inmueble.
En este marco, el arrendador solo está obligado a intervenir cuando el deterioro no fue causado por el uso, sino por fallas de construcción, antigüedad de los materiales o situaciones ajenas al inquilino.
Pintura: en qué casos debe pagarla el arrendatario
Uno de los puntos más discutidos en los contratos de alquiler es la pintura del inmueble. Según la interpretación oficial de la ley, generalmente corresponde al inquilino hacerse cargo de este gasto, ya que el desgaste de paredes y superficies se produce por la habitabilidad.
Esto aplica tanto al finalizar el contrato como cuando el deterioro es evidente durante la vigencia del acuerdo, siempre que no se trate de daños estructurales ni problemas previos a la entrega del inmueble.
No obstante, la obligación puede variar si en el contrato se pactan condiciones específicas, por lo que se recomienda revisar cuidadosamente cada cláusula antes de firmar.
Cuándo las reparaciones no pueden cobrarse al inquilino
La ley es clara en señalar que el arrendatario no debe asumir costos cuando los daños se producen por:
- Fuerza mayor o caso fortuito, como inundaciones o eventos imprevisibles
- Mala calidad de los materiales o fallas de construcción
- Desgaste estructural del inmueble, ajeno al uso cotidiano
En estos casos, la responsabilidad recae exclusivamente en el propietario, quien debe garantizar que la vivienda se mantenga en condiciones aptas de habitabilidad.
Qué recomiendan antes de firmar o entregar un inmueble
Especialistas en vivienda aconsejan a los inquilinos:
- Solicitar un inventario detallado del estado del inmueble
- Documentar con fotos las condiciones de paredes, pisos y techos
- Verificar qué dice el contrato sobre pintura y reparaciones locativas
- Conservar comprobantes de arreglos realizados durante el alquiler
Estas medidas ayudan a evitar cobros indebidos y a reducir conflictos al finalizar el contrato de arrendamiento en Colombia.
