El marco legal de los arrendamientos de vivienda urbana en Colombia se mantiene bajo la Ley 820 de 2003, pero nuevos pronunciamientos judiciales y reformas en trámite buscan acelerar los procesos de restitución de inmuebles para propietarios afectados por el incumplimiento o la negativa de los inquilinos a entregar las viviendas al finalizar el contrato.

Estas interpretaciones, basadas en el Código General del Proceso y las decisiones recientes de la Corte Constitucional, instan a los jueces civiles a actuar con mayor celeridad cuando existan pruebas claras de incumplimiento contractual o mora en los pagos.

Qué implica la nueva orientación judicial

De acuerdo con la Corte Constitucional, los jueces civiles pueden ordenar la restitución del inmueble una vez comprobado el vencimiento del contrato o el incumplimiento del pago del canon, sin necesidad de agotar procesos de conciliación. Esto busca reducir los tiempos de respuesta en los casos más evidentes de incumplimiento.

El propietario deberá presentar el contrato de arrendamiento y la evidencia de la mora, y el proceso se adelantará ante la jurisdicción civil municipal, que mantiene la competencia en estos casos.

"El contrato de arrendamiento genera derechos y deberes recíprocos. No puede ser una herramienta de abuso de la buena fe contractual", señala uno de los pronunciamientos de la Corte.

Cómo avanza el proceso de restitución de inmueble

El Código General del Proceso establece que los jueces pueden dictar medidas cautelares para proteger los bienes arrendados y evitar daños o usurpaciones. En los casos más claros de incumplimiento, el lanzamiento del arrendatario se puede ordenar en plazos reducidos, dependiendo de la carga judicial del juzgado.

El Ministerio de Vivienda ha manifestado su intención de modernizar el sistema de arrendamientos, en busca de un equilibrio entre los derechos de los propietarios y el acceso a una vivienda digna para los arrendatarios. Los desalojos, sin embargo, siguen requiriendo orden judicial y la intervención de la Policía Nacional solo se produce tras la sentencia correspondiente.

Qué deben tener en cuenta propietarios e inquilinos

Los arrendadores están obligados a cumplir con la notificación previa de terminación de contrato (mínimo tres meses antes, según la Ley 820). Los inquilinos, por su parte, pueden alegar causas justificadas o acuerdos de renovación válidos, siempre que estén documentados.

Las autoridades reiteran que los desalojos no pueden hacerse por vías de hecho y que toda restitución debe pasar por los canales judiciales establecidos.

Con este refuerzo normativo y jurisprudencial, el país avanza hacia una mayor seguridad jurídica en el mercado del arriendo, uno de los sectores con más conflictos civiles en las grandes ciudades.