Jueves  31 de Octubre de 2019

En Real Estate el futuro es hoy: nuevas posibilidades de inversión

En Real Estate el futuro es hoy: nuevas posibilidades de inversión

Aquí y ahora: en mi pantalla, sin demoras, compro. Con el e-commerce, el cliente es el jefe, el rey, el emperador, y, a la vez, el cadete: él mismo retirará su producto en el lugar asignado. Que en Argentina, casi siempre está en la ciudad de Buenos Aires.

Ésta es la modalidad futura de consumo, que ya llegó a nuestros hábitos cotidianos. Si la mejor forma de afrontar el vertiginoso porvenir es creándolo, hay un rubro que tiene ante sí una posibilidad inmensa de crear nuevos negocios. Es el Real Estate, y más selectivamente, el mercado de inmuebles logísticos. ¿Por qué?

Con el e-commerce se transforma la intermediación del fabricante al consumidor, que en muchos casos es “directa”, y por eso se retrae velozmente la venta tradicional de locales a la calle. El que precisa ayuda ahora es el fabricante, para adaptar su logística de distribución y así concretar exitosamente la venta: ya no puede ‘stockear’ su mercadería en el local de antaño. Ahora necesita tenerla en Capital, ya que el 75% de los clientes de e-commerce en Argentina retiran en esta ciudad sus compras.

El fabricante precisa proximidad al consumidor, y eso significa que hay que optimizar la entrega de última milla. “Los distribuidores de las plataformas de e-commerce necesitan una cantidad de espacios logísticos para poder operar”, señala Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield Cono Sur. Pero la tierra es escasa en el centro de consumo, que en este caso, es Capital Federal. La clave es conocer los espacios disponibles, y los inmuebles potenciales para convertirse en estos nuevos centros logísticos.

La clave es detectar “espacios logísticos inéditos, cerca o dentro de los centros urbanos, con necesidades de transporte diferentes. Hay una oportunidad inmobiliaria que por el momento nadie está tomando y es la de proveer esos espacios que hasta ahora no fueron pensados, de invertir en ellos, de consolidar la demanda de todos los proveedores de carga y a partir de ahí, armar un negocio inmobiliario de renta muy significativo”, añade Faigenbaum.

La respuesta ya no la tiene una sola persona, sino que se unen expertos para lograr la ecuación perfecta. Sumando el know-how inmobiliario, de distribución y la experiencia de cómo se realiza en otras ciudades del mundo, se llega a la respuesta exacta.

En la Expo Real Estate 2019 tuvo lugar el panel “Inmuebles logísticos – El impacto del e-commerce en Real Estate”, moderado por Herman Faigenbaum, en el marco del  del 11º Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias. Contó con la participación de Manuel Ceppi, Director de Infraestructura de Correo Argentino; Emiliano Giana, Gerente de Nuevos Desarrollos de Plaza Logística y Fernando Balzarini, Director Regional de Miebach Consulting. Los distintos panelistas dieron las claves para entender este nuevo modelo de negocios.

Es fundamental descubrir qué oportunidades hay en nuestro mercado para reformular depósitos existentes y generar otros nuevos. Los centros logísticos en las ciudades están rumbo a ser los principales activos del real estate en la próxima década; entonces, la logística es la fórmula.

Teniendo en cuenta las tendencias internacionales que acompañan esta forma de consumo en los inmuebles logísticos, los brokers locales tienen la capacidad de detectar el potencial del mercado, y recrearlo.

Lo central es la posición estratégica del lugar, antes que la extensión. Es mejor que sea chico y esté bien ubicado, a que sea grande pero que no se pueda llegar. Porque la clave a considerar acá es la última milla, ya que se trata de terminar el proceso de la compra, allí donde el cliente va a hacer el pick-up del producto que adquirió”, explica Emiliano Giana, Gerente de Nuevos Desarrollos de Plaza Logística.

Emiliano Giana, Fernando Balzarini, Herman Faigenbaum y Manuel Ceppi. Foto: A. García

La cercanía es tan necesaria como cara. “Tenemos que pensar en el concepto de metro cúbico y no de metro cuadrado. Y ahí es donde aparecen sites más pequeños, alturas dominantes, mucho silencio porque son zonas urbanas y por lo tanto aparecen la automatización, la robotización, todo lo necesario para que esto sea casi un proceso invisible”, agrega Giana para comprender cómo adaptar la estrategia logística y operativa.

Siendo un cambio de paradigma en el consumo y no una moda pasajera, los indicadores señalan que es una oportunidad de inversión clara y escalable hacia el futuro.

“Al ser una inversión de real estate y activos de largo plazo, y sobre todo en las grandes ciudades donde la demanda va a ser perpetua, porque siempre habrá centros de consumo y potencial demanda, vemos que es un muy buen negocio empezar a estudiar potenciales depósitos y  terrenos donde se puedan construir”, indica el director regional de Miebach Consulting, Fernando Balzarini.

Y también por ser un cambio de paradigma, lo más aconsejable es no aislarse, sino “buscar socios, cada uno con su especialidad, para ser capaces de crear un producto llave en mano”, apunta Giana. En primer lugar, por definición el mercado inmobiliario tiene la especialidad del inmueble y la posición. Se le suma la construcción o reformulación del centro logístico y luego, su operación.

Demanda para almacenamiento

“Los stocks dejan de estar en las tiendas y pasan a estar en depósitos. Está creciendo mucho la demanda de centro de distribución o centro logístico para almacenamiento. Y empieza a ser tendencia el incrementar mucho la necesidad de metros cuadrados, de centros logísticos triple A, sobre todo, porque son los más flexibles”, confirma Balzarini.

El director de Infraestructura de Correo Argentino, Manuel Ceppi, constata cómo el e-commerce está cambiando la distribución de productos. “En el 2017 movíamos 500.000 paquetes por mes, y actualmente son 1.500.000. Contrariamente, el volumen de piezas postales o sobres que movemos está disminuyendo a una tasa del 7% anual.  Esto trae aparejados muchos cambios porque una cosa es clasificar cartas y otra cosa es clasificar paquetes”.

Los paquetes requieren otro tipo de almacenamiento, otro tipo de clasificación, primero porque no tienen uniformidad en cuanto a sus tamaños y volúmenes y después porque almacenarlos requiere una infraestructura en estantería que el correo en su momento no estaba preparado para tener”.

Desde su ‘expertise’, Balzarini anticipa que “el principal desafío es la identificación de terrenos y activos de suficiente escala, cerca al punto de consumo para desarrollar la mayor cantidad de metros cuadrados dentro de un parque logístico que tenga una eficiencia con sinergias que puedan compartir el mismo parque”.

Este cambio rotundo en la modalidad de consumo también abre la puerta a nuevos negocios. “Si en un centro de distribución tradicional trabajaban 60 personas, en un centro de distribución de e-commerce trabajan 1500”, explica Balzarini.

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