El Cronista Comercial
MARTES 16/07/2019

Segmento 'premium', los sobrevivientes del mercado de real estate

Lanzamientos diferenciales con valor agregado son las claves para los proyectos de alta gama, que logran vencer a la inestabilidad cambiaria y la caída en los créditos hipotecarios. Por qué se mantiene la demanda

En un mercado que se encuentra en plena reconfiguración, tras un año de inestabilidad cambiaria y caída de los créditos hipotecarios, los desarrollos premium lograron sobrevivir a esos embates y hoy viven un momento de auge de la mano de lanzamientos diferenciales con gran valor agregado.

Según la plataforma de compra venta de propiedades ZonaProp, en 2017 y 2018 los créditos UVA representaron una gran parte de las transacciones inmobiliarias que se cerraron y fueron una de las causas del repunte del negocio. Pero, a partir de noviembre de 2018, las cuotas comenzaron a subir a un ritmo importante y esto produjo su estancamiento.

Si bien los desarrollos de alta gama suelen salir incólumes ante este tipo de inclemencias económicas, ya que su público proviene de un segmento ABC1, el escenario actual suma una nueva demanda a ese sector tradicional. Se trata de inversores más sofisticados, que ingresan al mundo de los ladrillos “expulsados” del sector financiero –por la alta volatibilidad cambiaria del último año–, cuentan con dinero en mano y buscan resguardar su cartera. También está el inversor típico que se mueve individualmente o asociado a otro, y que compra en obra para obtener ganancias de entre el 15 y el 20 % al momento de reventa, o que hace una adquisición para obtener una renta por alquiler de entre el 6 al 8 % anual en dólares.

“Desde hace tiempo el segmento de viviendas premium muestra un buen movimiento, pero ahora vemos una postura todavía más activa por parte de los compradores. Si bien no se puede hablar de tendencias, es necesario resaltar este cambio y el aumento de cantidad de consultas”, dicen desde Consultatio, la empresa que comanda Eduardo Costantini. “Pueden ser personas que salen del mercado financiero y analizan la posibilidad de incursionar en inmuebles, o personas que cuentan con la liquidez necesaria para realizar una compra y esperan el momento indicado para concretar la operación. Por último, se pueden observar algunos clientes que realizan un fly to quality, donde se desprenden de su activo y, sumado a un ahorro, pueden realizar la compra de uno mejor ya sea en superficie, locación o proyecto inmobiliario”, sintetizan.

Desde Avalon Consultoría Urbana también dan cuenta de un público del interior, con un alto ingreso proveniente del campo y que busca invertir en la ciudad. A ello suman el perfil de un consumidor con expectativas aspiracionales y posibilidad de progreso económico: “En todos los casos buscan alta calidad, y prestaciones con amenities y servicios muy completos y de alta gama”.

Pero pese a que el sector marca su propio ritmo, no hay que dejar de lado el escenario preelectoral que, en muchos casos, puede generar una pausa en la toma de decisión de los inversores. “Aunque los proyectos premium siguen su rumbo, hoy consolidar un emprendimiento dentro de la coyuntura demanda más tiempo para un desarrollador, a la vez que la venta se concreta entre los 24 y 36 meses que dura la obra”, explican desde L.J. Ramos. “En otras épocas, un proyecto de estas características se consolidaba dentro de los primeros cuatro meses”, asegura Soledad Ramos, directora de la sucursal Nordelta de L.J. Ramos.

Es así que, con algunas variantes, este segmento continúa en marcha y con un muy alto potencial de crecimiento, mientras el negocio más tradicional parece achicarse. “El año 2018 comenzó muy bien en ventas en el segmento de alta gama hasta junio. Con la devaluación del tipo de cambio y la suba de tasas de interés se registró una fuerte desaceleración de la demanda”, reconoce Fernando Romay, director de Romay Desarrollos Inmobiliarios. “Sin embargo, en febrero de 2019 aumentaron significativamente las consultas y mes contra mes se incrementó el volumen de ventas en un 15 %”, remarca.

El atractivo de lo diferente

Movidos más por el deseo, costo de oportunidad y calidad de las propiedades que les ofrecen, quienes apuestan al ladrillo premium suelen ver oportunidades en momentos complicados. Pero son los desarrolladores que ofrecen propuestas diferenciales quienes hoy se distinguen en el panorama local.

Entre ellos está Oceana Puerto Madero, el proyecto de Eduardo Costantini y Alan Faena, que se erigirá en el último terreno disponible en el barrio más nuevo de la ciudad, más precisamente en el Dique 2. Se trata de dos torres residenciales ubicadas frente al Faena Hotel Buenos Aires, donde se invertirán aproximadamente U$S 120 millones y sumarán unos 26.000 m2 a cargo del arquitecto británico Brandon Haw. Allí se erigirán plantas amplias y flexibles en todas las unidades, que contarán con amenities de última generación que se complementan con áreas verdes de 7100 m2, piscinas in y outdoors, gimnasio, área de wellness, de drop off, zócalo comercial como restaurantes o cafés, concierges 24 hs. y una amplia plaza pública que contará con un programa de arte público.

Asimismo, Consultatio también se encuentra trabajando en otro proyecto residencial sobre la avenida Ingeniero Huergo entre Belgrano y Venezuela. El desarrollo, de 3910 m2, estará destinado a jóvenes, y su ubicación, a metros del futuro Paseo del Bajo, los posiciona cerca del trabajo, de las universidades, del río y del polo gastronómico de Puerto Madero o San Telmo. “Este proyecto es una oportunidad para crear un concepto arquitectónico que dé respuesta a las nuevas formas de habitar los espacios contemporáneos en diálogo directo con la ciudad y sus habitantes futuros”, remarcan desde Consultatio.

También en la zona toma forma SLS LUX Puerto Madero, el proyecto de la desarrolladora estadounidense The Related Group, del argentino Jorge Pérez. Así, en el Dique 1, se levantarán dos torres residenciales de 30 pisos con 67 departamentos cada una, desarrollados en las tipologías de 1 a 4 dormitorios, con superficies que van de 119 a 521 m2, y dos triplex por torre con roof garden, piscina propia y área de parrilla. Además, sumará un hotel 5 estrellas de 60 suites.

Carlos Rosso, director de la división de Condominios de The Related Group, aclara que Buenos Aires siempre estuvo en los planes de la compañía: “El real estate se mueve de la mano de los ciclos económicos y, en este caso, la gente busca la seguridad de los ladrillos en emprendimientos que cotizan en dólares, como SLS LUX Puerto Madero, en el cual el m2 cotiza U$S 10.000. Llegó el momento de volver a confiar y poder pensar en inversiones a largo plazo en la Argentina. Vamos a traer lo que nos ha caracterizado siempre: diseño sin igual, las amenidades más lujosas y arte de calidad de museo”.

Pese a que el mercado premium tiene dinamismo propio, “los inversores son más cautos a la hora de elegir proyectos y convalidar precios, pero en mayor medida no dejan de rotar su capital. Y saben dónde enfocar su atención. Puntualmente: valores, forma de pago, actualizaciones e indexaciones, gastos de posesión y cláusulas contractuales”, enumera Iván Chomer, director Ejecutivo de Grupo Chomer, que reciéntemente lanzó Selene Libertador, un desarrollo inmobiliario de lujo que demandará una inversión de $ 800 millones. “Nuestros proyectos tienen siempre una carga de valor agregado muy importante, principalmente en el diseño. Sabemos que la gente compra un proyecto de vida o en un segundo plano una inversión, y en el mercado inmobiliario no hay ‘commodities’, cada producto es único”, añade.

Por caso, Selene Libertador estará formado por una torre residencial en un terreno de 1100 m2 en Libertador y Darwin, en La Lucila. El complejo estará compuesto por 45 residencias de lujo en tres tipologías: 3 ambientes de 130 m2, semipisos de 6 ambientes de 250 m2 y penthouses de 9 ambientes y 480 m2. Todos, con vistas a la Ciudad y al Río de la Plata. Asimismo, ofrecerá amenities de lujo como ingreso vehicular con driveway con drop off, cocheras de cortesía, plaza interna, patio inglés,y piscinas cubierta y descubierta, entre otros. Los valores de las unidades irán de los           U$S 500.000 hasta U$S 2,8 millones.

“Los compradores son muy exigentes. Antes se vendía solo con un lindo render y hoy claramente eso ya no es más un factor de decisión. Es muy importante quién es el desarrollador, su experiencia pasada y las terminaciones”, relata Ramos. Por eso, en este contexto sobreviven quienes mejor hacen las cosas: los que cumplen con lo prometido y los que se desafían a hacer las cosas cada vez mejor, tanto como aquellos que tienen una buena trayectoria en el mercado.

Con una demanda cada vez más exigente también se hace presente Concepción, un desarrollo de usos mixtos, ubicado en el corazón de Colegiales y del cual está al mando Avalón Consultoría Urbana. Hoy es uno de los emprendimientos de mayor envergadura, con más de 81.000 m2 construidos, de los cuales 7000 m2 están destinados a espacios verdes y 10.000 m2 a áreas comunes que conforman el Club Concepción. Allí, quienes residen, ya sea en forma permanente o temporaria, optimizarán su tiempo ya que encontrarán en un mismo lugar salas de co-working, circuitos fitness con estaciones de calistenia, spa escandinavo, piscina cubierta y descubierta, salones gourmet, un mercado, cine al aire libre, y sala de ensayo y lectura, entre otros servicios. Concepción también trae una nueva manera de invertir en desarrollos inmobiliarios, ya que el inversor puede incluir su unidad funcional en un pool de renta temporaria administrado por el Rental Club de Concepción.

El precio del valor agregado

Si se realiza un zoom barrio por barrio, Puerto Madero es el más caro, con precios promedio de U$S 5804/m2, seguido por Las Cañitas con U$S 3591 y Palermo con U$S 3523, según el último informe de ZonaProp, que también da cuenta de que el precio promedio del m2 en CABA se ubica en U$S 2560, valor estable desde noviembre de 2018.

“En promedio, se registraron bajas en los precios de venta de entre el 10 y el 15 % respecto a los primeros meses de 2018. Este es el tipo de descuento que hoy se puede conseguir pagando en efectivo”, explica Romay, de Romay Desarrollos Inmobiliarios. Y añade: “Por eso los actores que sobreviven no son solo los que innovan en su oferta conforme va mutando la demanda de compra del mercado local, sino también los que en paralelo mantienen una estructura de costos y financiera que se pueda adaptar a las bajas y alzas del mercado inmobiliario”.

Precisamente, Romay está desarrollando THAYS Parque Leloir, un proyecto de usos mixto de 55.000 m2 situado en el Oeste del Gran Buenos Aires con 640 ha. de bosques. Entre los diferenciales del emprendimiento hay un hotel de la cadena Hilton, un centro de convenciones, 110 oficinas AAA, parking de 610 cocheras, 240 apartamentos de lujo y una plaza comercial de 140 metros con 22 locales entre arboledas centenarias y parques.

Por su parte, con respecto a los precios, Ramos explica que los valores se fueron acomodando a las distintas instancias del mercado. Es así que, con un dólar que fue subiendo a lo largo del tiempo, los desarrolladores en algunos casos tuvieron que modificar la forma de pago. “En general, en todos los proyectos hay un porcentaje de adhesión inicial, que se realiza principalmente en dólares, y luego cuotas fijas en pesos con algunos refuerzos. Este es el esquema que mejor funciona. No son muchos los casos donde se prefiere pagar por adelantado, ya que los compradores optan por no descapitalizarse, más con la incertidumbre que se generó en torno al valor del dólar este último año. Sin embargo, en el caso de que el comprador insista pagar por adelantado, la quita no suele ser mayor al 7 %”, dice.

Argencons se considera un sobreviviente a los avatares del mercado dado cierto grado de conservadurismo. “Los que fuimos conservadores no tomamos deuda de más ni nos apalancamos con preventas baratas, y hoy estamos mejor parados. Muchas veces nos dicen que dejamos ‘mucho margen en la mesa’, pero creemos que más tarde o más temprano el sube y baja de la Argentina premia al conservador que no se apalanca en demasía. Sorprende ver la cantidad de emprendimientos que no consideran ‘apalancamiento’ al apalancamiento por preventa", distingue su gerente Comercial, Carlos Spina.

En este posicionamiento de mercado está desarrollando Distrito Quartier Puerto Retiro, un emprendimiento de 11.500 m2 frente al río y a la Terminal de Cruceros. Se trata de un proyecto mixto emplazado en una zona postergada que tiene potencial gracias a la motorización del Paseo del Bajo. Contempla tres edificios que incluirán desde un paseo comercial hasta 32.000 m2 de oficinas y 550 unidades flexibles de lofts y studios, y más de 1000 cocheras. La obra demandará U$S 215 millones.

A la espera de una reactivación en el mercado inmobiliario tradicional, todos estos nuevos emprendimientos sostienen el negocio de real estate y ponen a prueba a los desarrolladores más aptos para sortear nuevos ciclos económicos.

(Nota publicada en la edición número 304 de la Revista Apertura; abril de 2019)

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