El Cronista Comercial
MARTES 16/07/2019

Segmento premium: cuáles son los principales proyectos inmobiliarios

Refugio de muchos desarrolladores ante la caída del mercado, el segmento premium resiste la crisis y se mantiene activo. Los principales jugadores aguardan la definición electoral.

Segmento premium: cuáles son los principales proyectos inmobiliarios

A pesar de un contexto desfavorable para la economía en general y el mercado inmobiliario en particular, el segmento premium resiste, se mantiene firme y defiende los valores, con precios de venta que rondan los u$s 8.000 a u$s 10.000 por metro cuadrado en promedio. Si bien hay posiciones diferentes, la mayor parte de las fuentes consultadas coinciden en que el selecto grupo ABC1 continúa respondiendo pero que también se hizo evidente en este nicho la fuerte caída en las ventas registradas el último año.

Según los datos difundidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, sobre las 2.738 escrituras firmadas en marzo en esa capital, 463 se escrituraron en valores que superaron los $ 7 millones, casi un 17% del total. Ubicación, calidad de terminaciones, amenities, servicios y amplitud de los espacios son algunas de las principales variables que definen un producto triple A de uno que no lo es. En lo que respecta a las zonas elegidas, Puerto Madero, Barrio Norte, Recoleta y el Corredor Norte son -y continuarán siendo- las locaciones estrella indiscutidas.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, explica: "En el escenario actual, sin crédito hipotecario para el segmento medio, los únicos proyectos con factibilidad son aquellos destinados al segmento premium. Tanto inversores como consumidores finales saben que estos proyectos no solo conservan el valor de la inversión sino que en muchos casos se revalorizan con el tiempo. Ante el cambio de contexto, los proyectos premium son los únicos que avanzan. No es que se hayan acelerado, de hecho van acompañando, en muchos casos, el ritmo de la coyuntura macroeconómica. Pero, es un segmento que nunca se detiene".

Para Goldszer, "los precios actuales en este tipo de proyectos se mantienen respecto al año pasado, los desarrolladores e inversores que tienen metros premium prefieren conservarlos antes que bajar el precio de venta. El costo de reposición es alto y los buenos terrenos, sobre todo en Ciudad de Buenos Aires, son cada vez más escasos. Esta tendencia se mantendrá y -si mejora la macro- pueden aumentar los precios en algunos proyectos híper premium. Este segmento se orienta a un nuevo mercado de lujo con vida propia, en crecimiento, con valores que alcanzan y superan los u$s 10.000 por metro cuadrado".

Iván Ginevra, vicepresidente de GNV Group, coincide: "El segmento inmobiliario premium es el que mejor está performando ya que los compradores ahorran y piensan en dólares y hoy no encuentran alternativas de inversión lo suficientemente seguras para colocar sus dólares y generar una renta o revalorización futura. En la Argentina, el ladrillo nunca falla. La falta de alternativas de inversión seguras y en dólares incentiva la demanda de proyectos residenciales premium. Pero, por otro lado, la incertidumbre electoral hace que muchos esperen a las elecciones para decidir sobre la compra, por lo que la demanda se mantiene firme pero claramente estamos lejos de poder hablar de un boom de ventas".

Esta desarrolladora actualmente construye Harbour Tower, icónica torre diseñada por el célebre arquitecto uruguayo Carlos Ott dentro del complejo de usos mixtos Madero Harbour ubicado en el dique 1 de Puerto Madero. Tendrá 52 pisos, con 26.000 m2 comercializables, de los cuales el 50% ya está colocado a un promedio de u$s 7.000/m2. 

A su vez, Consultatio avanza con Oceana Puerto Madero, la última pieza que completará el Distrito Faena. Este proyecto -diseñado por el arquitecto inglés Brandon Haw- se levanta sobre el último terreno disponible en el dique 2, frente al Hotel Faena. Serán dos edificios de ocho pisos cada uno paralelos entre sí, con una plaza y un programa de arte público. Tendrá 28.000 m2 vendibles y 59.000 a construir, conformando tres tipologías de departamentos, de 1, 2 y 3 dormitorios con dependencias y penthouses en el último piso. Todas las unidades contarán con vistas a los docks, al río, a la Reserva Ecológica y al skyline porteño.

La obra -que demandará una inversión de u$s 120 millones- comenzó el primer semestre del año pasado y, según el cronograma pautado, prevén la entrega de las primeras unidades a fines de 2020. "En este momento estamos en una ronda de ventas a friends & family donde ya hemos vendido cerca del 50% del proyecto", cuenta Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio.

"Se atraviesa una situación difícil debido a la alta incertidumbre que produce la volatilidad en las principales variables macro locales, a su vez exacerbada por la falta de claridad electoral. Pero, el segmento residencial AAA o high-end resulta defensivo debido a que cuenta con una demanda de largo plazo representada por inversores con mayor nivel de sofisticación. Los desarrolladores vuelven a apostar al segmento premium porque continúa captando ventas a inversores que ven a este mercado como refugio de valor", evalúa el ejecutivo.  

Para Marcelo Cusmai, socio de BDA Realty, comercializadora especializada en proyectos de lujo como SLS Puerto Madero y Alvear Tower -residencias que rondan los u$s 9.000 y u$s 10.000 por metro cuadrado-, "el mercado está muy raro... recesivo, tranquilo y expectante. El comprador premium se va adaptando a la coyuntura. La demanda cayó mucho, alrededor de un 50% tomando en cuenta las consultas y las operaciones de compra concretadas. Pero, si bien el mercado bajó mucho en los últimos meses, se puede llegar a recuperar rápido. La inversión en el mercado premium siempre a la larga termina siendo buena". 

Sobre los valores, Cusmai sostiene que como "la escasez de este tipo de productos define a este mercado, los precios pueden mantenerse un poco más firmes. Lo que sí sucede es que antes no se escuchaban ofertas y ahora se es receptivo a las propuestas, además de adecuar las formas de pago para colocar las propiedades que quedan pendientes. Las ofertas van del 10 al 15% y hay muchos pescando oportunidades en el mercado como, por ejemplo, buscadores de los metros cuadrados que se dieron como canje a constructoras y proveedores de los diversos gremios de las obras, que prefieren vender las unidades en efectivo más baratas que mantenerlas". 

Cusmai cuenta que el año pasado trabajaron "muchos proyectos con la idea de lanzarlos este año pero los desarrolladores aún están viendo, están un poco reticentes a largarlos porque son obras que rondan los 50.000 m2 y entonces hay que estar muy seguros de que la coyuntura acompañará. Lo que también notamos es que los desarrolladores buscan otro tipo de conceptos de edificios, que sean de calidad extra premium pero más pequeños así requieren de inversiones más controlables. Se apunta a microunidades con mucho espacio verde en común y con buena conectividad. Las unidades chicas son más fáciles de acceder".

BDA Realty también comercializa Casa Cruz, un proyecto que se ubicará sobre la avenida Alvear, entre Rodríguez Peña y Montevideo, frente al Palacio Duhau. "Es un proyecto chico pero del que seguramente se obtenga un buen resultado. En la base habrá un restaurante internacional que brindará un servicio de room service a los departamentos, que es un valor agregado que a la gente le resulta útil. Es algo irrepetible por ubicación y porque la gente está buscando un nivel de terminación superlativo", concluye Cusmai. El precio promedia los u$s 8.000 por metro cuadrado. Ya tienen comprometidas ventas por el 50%, sobre un total de 20 unidades. Se entregará en 2021.

Compradores

Para la directora de Ocampo Propiedades, "el perfil de compradores de este tipo de desarrollos es el segmento de mayor nivel socioeconómico de la pirámide social. A ellos, en el último año, se incorporaron también grupos de inversores provenientes del sector financiero que vieron en el real estate local buenas oportunidades de inversión y la posibilidad de diversificar portafolios".

Ginevra confirma que a partir de su experiencia "más de la mitad de los compradores en la etapa de construcción suelen ser inversores, aunque muchas veces después se terminan mudando ellos mismos o sus familiares a los departamentos que compraron. Lo que notamos es que está cambiando el perfil del comprador y cada vez crece más la incidencia de extranjeros, sobre todo de países vecinos".

Cusmai, en cambio, tiene otra mirada: "Hubo un cambio en septiembre u octubre del año pasado y desde entonces la gente que se acerca a comprar es porque tienen muy definido que lo usarán para vivir. Ya no se encuentran inversores que adquieran inmuebles sin tener definido un uso específico, que lo hagan solo como reserva de valor". 

Esta inmobiliaria comercializa, entre otros desarrollos de lujo, Alvear Tower, la torre residencial  que ya es la más alta -con sus 235 metros- y lujosa de la Argentina. También ubicada en el dique 2, la desarrolló el grupo Alvear con una inversión de u$s 250 millones.

Andrés Kalwill, director de Nuevos Negocios del grupo, se alinea con el broker: "La mayoría absoluta de compradores son consumidores finales, gente que compra para vivir ahí". A la torre le quedan menos del 30% de las unidades por vender, de las 186 totales. Habrá 74.000 m2 construidos pero solo 35.000 m2 vendibles, es decir que cuenta con una amplia superficie para uso común y amenities. Hay unidades de hasta 500 m2 pero las que quedan por vender son, en su mayoría, las más pequeñas (90 m2), que los desarrolladores prefirieron reservarlas para ofrecerlas al mercado al finalizar la obra, con el equipamiento y amoblamiento incluido para venderlas "listas para entrar a vivir" y obtener así mayor rentabilidad.

El mes próximo comenzarán a entregar los primeros 100 departamentos como para escriturar a los 30 ó 60 días. Dentro de los próximos tres meses terminan la construcción de las áreas para los amenities. Las últimas unidades se ofrecen totalmente equipadas a un precio que va desde u$s 8.000 a u$s 13.000 por metro cuadrado. "Los valores se sostuvieron aunque hubo algún caso de descuento en alguna operación pero no es algo significativo, habrá sido de un 5% de ajuste", cuenta el directivo. No obstante, admite que hubo "una merma muy significativa en el ritmo de ventas post crisis de 2018. Está muy complicada la situación por la incertidumbre política que se traslada a toda la economía. Pero, más allá de esto, a mediano plazo soy optimista. No es un mercado muy grande pero es suficiente".

La torre contará con salón de lujo para 120 personas, business center, spa & health center, pileta in-out, piscina exterior semiolímpica y otra para niños, wellness gym, microcine, cancha de tenis, hair studio, cavas privadas, simulador de golf, salas diferenciadas de juegos para chicos y adolescentes, spa de mascotas, ascensores de alta velocidad, acceso digitalizado a las residencias y roof club en el último piso.

En tanto, otro de los proyectos ubicado en los docks que comercializa este broker es SLS Puerto Madero, desarrollado por Related, la compañía liderada por el argentino Jorge Pérez. Su mano derecha, Carlos Rosso, también compatriota, dice a El Cronista: "Fue un éxito comercial, está todo vendido. En septiembre se entregan las primeras residencias. Fue muy positivo y estamos muy orgullosos. No hay otros proyectos de este tipo en Buenos Aires, con una ubicación única y balcones terraza de cuatro metros" (de ancho).

Son dos torres con 135 departamentos en total y 58 Designer Suites, unidades más pequeñas que se construyen en el complejo que está entre medio de los dos edificios. Las últimas unidades se vendieron a más de u$s 10.000/m2.

Respecto a nuevos proyectos, Rosso admite que están estudiando "varias ideas que están en vista" pero que "hay que esperar a las elecciones" y se muestra "esperanzado de que si la Argentina sigue dando signos de madurez y de querer intentar un camino nuevo", continuarán invirtiendo en el país. 

Sobre la posibilidad de desarrollo en este segmento, el ejecutivo afirma: "Si bien éste es un proyecto chico para lo que el mercado necesita en una ciudad como Buenos Aires, hay mucho potencial para crecer. Pero, es un año complicado, de elecciones, hay que esperar". Y agrega: "A pesar de tener que atravesar un escenario bastante movido por la devaluación, los precios se sostuvieron y terminamos todo muy bien. Pero hay que tener por delante un horizonte claro con una razonable estabilidad de al menos cuatro años para avanzar".

Las tendencias que guían al segmento

Para Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, "este segmento inmobiliario es el territorio natural de las grandes marcas. Como parte de este proceso están irrumpiendo marcas tradicionales del mercado del lujo del consumo a nivel mundial, como Fendi y Porsche". Esta tendencia, de vanguardia a nivel mundial, ya se ve en proyectos que Ocampo comercializa actualmente como, por ejemplo, en Recoleta bajo el branding Decó-Armani Casa, ubicado en la esquina de Presidente Roberto Ortiz y Guido. Son 15.000 m2 de usos mixtos que están en construcción (con 70% del hormigonado ejecutado), con todas las unidades vendidas. Los primeros departamentos -de 50 a 100 m2 cada uno- se espera entregarlos hacia fines de 2020. 

Este último desarrollo pertenece a ABV, desarrolladora que lideró la conformación de un grupo inversor que el 2 de mayo compró un terreno subastado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) en la manzana de Báez, Clay, Huergo y Dorrego, en Las Cañitas. Éste linda con otro lote también comprado al Estado a fines de 2017 (antigua sastrería militar). Son dos manzanas que -unidas- permitirán construir 50.000 m2, donde prevén hacer viviendas, locales comerciales, espacios de trabajo y cocheras. La inversión rondará los u$s 170 millones.

Ioram Amsel, uno de los socios de ABV, cuenta: "Será un área diferente, con espacios verdes, premium, donde el entorno es fantástico. Apuntamos a ofrecer el concepto de casas en altura, en cuanto a calidad de terminaciones, dimensiones amplias y la relación con el verde. Estamos elaborando varios proyectos para estas dos manzanas, uno de ellos sobre la zona del Campo de Polo contempla departamentos de 300 a 500 m2, serían solo 45 unidades en una manzana. Este tipo de productos son casi inexistentes en el mercado".

Si bien Amsel admite que "los productos que están en la calle están bastante vendidos" y que "se hacen operaciones con valores sostenidos, hoy está todo ralentizado, más que por un tema de realidad, por expectativas. Hay una situación de esperar y mirar (wait and see). En 2018 mucho compradores eran usuarios finales pero la baja del costo de la construcción medido en dólares tienta de nuevo a invertir en pozo, hay más inversores interesados en entrar al negocio fondeando compra de terrenos".

En tanto, Ginevra describe que Harbour Tower "contará con los mejores amenities, como salones de eventos y spa, y también tiene la particularidad de formar parte de un complejo de usos mixtos que te permite acceder a una variedad de servicios, como un supermercado, estacionamientos y acceso al helipuerto de Madero Harbour. Para posicionar un edificio y alcanzar un valor de venta elevado ya no alcanza con buenos amenities, ubicación y terminaciones de calidad. Cada vez más se aplica el concepto de branded residences, que implica asociarse con una marca existente para posicionar al edificio". 

Desde Vizora, Laura Orri, responsable de Marketing, afirma: "La venta de las viviendas premium sigue activa. Estos consumidores exigen a las desarrolladoras más creatividad y nuevas propuestas. No sólo se trata de amenities diferentes apuntados al lifestyle sino también de un agregado de arte, diseño y terminaciones asociadas con marcas que suman valor". Esta empresa, junto a Fernández Prieto, desarrolla The Link Towers, complejo de dos torres de 33 pisos, también ubicado en el dique 1 de Puerto Madero. Tendrá 260 unidades con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, más penthouses. La primera torre -bautizada Adán- se entregará hacia fin de agosto, mientras que la otra -Eva- se consolida con las últimas unidades disponibles para la venta y estará finalizada un año después. El precio de venta del metro cuadrado parte de los u$s 6.000 pero estiman que llegará a u$s 8.000. 

Por su parte, en Consultatio especificaron que Oceana dispondrá de amenities de lujo: 7.100 m2 de espacio público y áreas verdes, conciergerie 24 horas en ambas torres, hall de doble altura, piscina in-out, gimnasio de última generación, salón de usos múltiples y área de wellness y spa, entre otros. A su vez, el edificio certificará con la distinción Edge lo que implica una selección eficiente de materiales para lograr un ahorro de energía.

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