El Cronista Comercial
LUNES 22/07/2019

La nueva generación de desarrolladores: quiénes son y qué tendencias ven

Cinco desarrolladores surgidos en los últimos años analizan el momento que atraviesa el mercado de real estate. Oportunidades y restricciones para crecer. Qué tendencias a futuro observan y cuáles son sus planes principales

En una época donde resulta difícil levantar la mirada de la coyuntura para visualizar nuevos negocios en real estate a mediano y largo plazo, una nueva generación de desarrolladores continúa apostando al sector. Con su impronta particular, Sebastián Friedman, Iván Chomer, Diego Zappella y su socio Martín Urgoiti, junto a Damián Lopo y Andrés Neumann reflexionan sobre las variables del mercado actual, los desafíos a superar, las perspectivas a futuro y las tendencias en los diversos segmentos del negocio.

Sebastián Friedman es socio de la desarrolladora BrodyFriedman, creada en 2005 junto a Andrés y Pablo Brody y Diego Silbert. La empresa cuenta con más de 200.000 m2 construidos y en construcción en proyectos de alto estándar (bajo las marcas Quo y Velvet). Hace unos años dos de sus proyectos cobraron notoriedad debido a que sus espacios fueron elegidos como sede para realizar Casa FOA: Palacio Cabrera en 2016 y Velvet Casa Campos en 2017.

Sebastián Friedman.

Si bien su padre ya estaba en el sector, Friedman decidió abrirse su propio camino en lo que define como "el negocio más noble del mercado". Aunque reconoce que el país atraviesa en la actualidad "un momento difícil" considera que la situación particular del real estate es "intermedia ya que existe un público que cuenta con ahorros para invertir y que elige a esta actividad como resguardo".

Iván Chomer es CEO de Grupo Chomer. En su familia ya son tres las generaciones con experiencia y una larga tradición en el sector inmobiliario. Según cuenta desde chico le "fascinó" la construcción y a los 18 años tuvo su primer trabajo formal en un estudio de arquitectura, previo a iniciar la carrera de arquitecto. 

Grupo Chomer supera los 60 años de trayectoria y en los últimos 10 apuntó a transformar el legado familiar para posicionarse más fuertemente. "Más allá de la coyuntura, el sector como negocio sigue siendo un motor importante de la economía. El ladrillo continúa siendo elegido como una de las principales herramientas de inversión y -mientras eso se mantenga- no veo que el panorama cambie. Obviamente el problema de volatilidad en la Argentina -que ya todos conocemos- hace que el negocio en sí sufra cambios constantes en sus variables y por lo tanto en sus márgenes, tanto para el desarrollador inmobiliario como para el inversor. Pero, en el largo plazo siempre se logran beneficios muy positivos".

Iván Chomer

Actualmente la firma busca orientarse hacia el sector residencial: "El desarrollo del e-commerce y de otras tecnologías está impactando fuertemente al ´retail offline´ y creemos que tarde o temprano esta tendencia se va a pronunciar más en la Argentina. Notamos algo similar con las oficinas, sabemos que las rentas locatarias están muy golpeadas", agrega Chomer.

En tanto, Jack Green fue fundada por Diego Zappella y Martín Urgoiti. Ambos trabajaban en el mercado financiero y mientras buscaban una oficina moderna para su compañía notaron que en Palermo no existían edificios corporativos de lujo. Ese fue el disparador para decidirse a incursionar -junto a un grupo de inversores- en el sector inmobiliario y pasaron a convertirse en desarrolladores con el primer proyecto de la firma: Boutique Work. 

Desde entonces se especializaron en el desarrollo de edificios corporativos sustentables, con proyectos diseñados por estudios de arquitectura premiados. Este año, decidieron ampliar su portfolio y lanzaron Alley, su primer proyecto residencial, en etapa de comercialización.  

Diego Zappella y Martín Urgoiti.

Respecto a su concepción del negocio, Urgoiti afirma: "El Real Estate es y seguirá siendo un negocio aquí y en el mundo entero. El desafío, que no es menor, es decidir qué tipo de producto, tanto a nivel residencial como corporativo, uno elige poner en el mercado. Hay espacio para todo tipo de producto, lo que no quiere decir que todos tengan las mismas relaciones de riesgo/beneficio".

Damián Lopo cofundó el grupo Newlink Capital, holding propietario de las empresas Gaudium (focalizada en desarrollos inmobiliarios premium), Crowdium (dedicada al crowdfunding en real estate), Tirium (compañía de inversiones de la banca privada), Landium (comercializadora de emprendimientos) y Arland (fondo de inversión en tierras). 

Este empresario también proviene del sector financiero y se volcó a las inversiones inmobiliarias hace más de 20 años. Para este año se propone lanzar uno o dos emprendimientos más de su línea Next (que ya tienen dos en desarrollo) y sumar nuevos edificios Built to Suit, tras haber finalizado uno de 25.000 m2 para Accenture en Parque Patricios.

Consultado sobre la actualidad del real estate, Lopo reflexiona: "El sector inmobiliario no puede ser tomado como un todo y no creo que una respuesta absoluta sería la correcta. El mercado del real estate se divide en un sinnúmero de submercados. Es normal que algunos sectores estén mejores que otros. Es parte de la dinámica, hay claroscuros. El desafío está en poder tener la flexibilidad para poder posicionarse en negocios que estén acorde con la coyuntura del mercado".  

Damián Lopo

El entrevistado ejemplifica al respecto: "En la actualidad el mercado del usado está retraído, tomar créditos no es una buena opción por la inflación y esto retrasa la demanda. Pero, simultáneamente, tenemos Vaca Muerta que ofrece rentas extraordinarias, en dólares y muy por arriba de la mayoría de los productos de inversión. Allí el metro cuadrado en pozo vale menos de u$s 3.000 y la renta supera los u$s 25. Para ponerlo en perspectiva, se paga más alquiler que en Puerto Madero y el costo es la mitad".

Por su parte, Andrés Neumann (32) creó la desarrolladora Nomada, de la cual es su CEO. Para ello este hijo de arquitectos especializados en proyectos corporativos se asoció con su amigo Alex Sakkal, de 31 años, que es tercera generación de desarrolladores inmobiliarios. Luego conocieron y se asociaron con Pablo Saubidet, fundador de Fibertel e IPlan, para avanzar en el desarrollo de espacios de oficinas "que ayuden a las empresas a atraer y fidelizar al talento humano".

La empresa comenzó a operar en 2013 bajo el nombre de NS Desarrollos, con un primer emprendimiento de 1.200 m2 de oficinas y le siguieron otros ubicados en el Distrito Tecnológico. En el camino, se fue conformando como una firma especializada en conceptualizar, gerenciar, comercializar y administrar edificios corporativos. A la fecha, lleva entregados casi 35.000 m2  y cuenta con 10.500 m2 de oficinas AAA.

Andrés Newmann

Este joven desarrollador hace un diagnóstico de la situación de este segmento y las oportunidades que presenta: "En oficinas corporativas, existe una oportunidad enorme dado el déficit estructural en la oferta que ya lleva décadas. En comparación con las principales ciudades de la región, Buenos Aires tiene una superficie total de oficinas AAA muy baja en relación a su población y a su PBI, de mucha mayor antigüedad promedio (casi 20 años) y totalmente disociada -salvo excepciones- de las nuevas tendencias en materia de espacialidad corporativa. Es por eso que existe en el mercado una dinámica irrefrenable de un salto hacia la calidad (fly to quality) que impulsa a las empresas a mudarse a oficinas que contribuyan decisivamente en ese proceso de atracción y de fidelización de su talento, superando cualquier circunstancia macroeconómica coyuntural".

Romper el molde

Además de los proyectos mencionados, BrodyFriedman lleva adelante Velvet Sucre y a mediados de año lanzará otro emprendimiento. Se trata de un edificio de viviendas sobre la calle Zapata, entre los barrios de Palermo y Belgrano, que está pensado para los millennials, por lo que contará con un gimnasio de 500 m2, piscina cubierta y descubierta, spa y un espacio de coworking.

Según cuenta Friedman, en los desarrollos buscan aplicar su visión para maximizar la rentabilidad pero a la vez proponer nuevos conceptos, según el perfil de usuario al que apunten: "Las mejores inversiones están en relación a la (mayor) cantidad de metros del terreno porque permite hacer desarrollos de más volumen, con más unidades y más amenidades. El volumen de los desarrollos favorece también a los propietarios ya que hace que el costo de las expensas baje". 

Este empresario también agrega: "Es importante pensar los nuevos desarrollos en función del sector al que uno apunta. Si es para los millennials debe ser un proyecto que se adapte a sus necesidades de vivienda, como ser la flexibilidad de los espacios y la interacción, pensado para vivir donde trabajan y trabajar donde viven". 

Zappella coincide con él: "El sector tiene un gran desafío que es acortar la diferencia entre el producto que los desarrolladores desean colocar en el mercado y el que el público desea recibir. En general, el real estate en la Argentina se orientó a mirar las necesidades de la oferta. Los nuevos desarrollos deberían buscar sorprender a la demanda de una manera diferente".

En cuanto a nuevas tendencias, Lopo destaca las ventajas de las plataformas de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios (como la que proponen desde Crowdium) y señala que también hay otra oportunidad de innovación a partir de la incorporación de la tecnología 3D. "Estamos haciendo los trámites para traer la primera impresora 3D de casas. ¡Imprime una casa por día! Ésta es otra gran disrupción en el mercado inmobiliario", señala.

Desafíos, oportunidades y limitaciones

Entre las diversas variables que complican el crecimiento del mercado inmobiliario, todos los entrevistados coincidieron en que la suba de la inflación que vuelve inaccesible la financiación bancaria está entre los principales problemas a resolver.

"El mayor desafío que tenemos como país es la inflación. El día que podamos controlarla se podrá seguir comprando en cuotas y reaparecerá el crédito. Así el público inversor se podrá ampliar a todos los sectores", concluye Friedman. No obstante, destaca que la coyuntura ofrece "una oportunidad para el real estate de la mano del bajo costo de construcción en dólares que hoy se da porque la inflación no alcanzó la suba del billete" pero a su vez advierte que "las tierras en el sector ABC1 no bajaron".

Para Chomer está claro que entre los principales desafíos del sector está la reinserción del crédito hipotecario pero también -destaca- la incorporación a escena del inversor minorista: "Sabemos que en la Argentina el inversor minorista tiende a tener sus ahorros parados. En muchos casos esto suele darse por la falta de un instrumento de confianza y de fácil alcance donde poder invertir ese capital. La única barrera de entrada actual para el inversor minorista es el ticket de inversión. Pero, de generarse un producto de ticket masivo, vemos una gran oportunidad". 

Desde Jack Green, Zappella menciona otra limitante en el desarrollo del negocio: "Hay muchísimas oportunidades de inversión según el perfil de cada desarrollador. Pero, para el tipo de proyectos que nuestra empresa ejecuta una limitante es la escasa disponibilidad de tierra en locaciones de alta calidad. Nuestro cliente es un público sofisticado con un nivel de exigencias muy alto respecto a todas las cualidades del proyecto".

Por su parte, Lopo cita como meta lograr la estabilidad cambiaria y una tasa de inflación controlada en un dígito porque "el valor del dólar afecta sensiblemente el costo de construcción final así como el valor de las tierras mientras que la inflación no solo afecta los costos por el índice CAC (la variable de ajuste) sino que también afecta los créditos y así a la demanda".

Según sostiene Neumann, en su segmento también el financiamiento es una de las necesidades a alcanzar: "El mayor desafío del sector es, probablemente, lograr que se generen condiciones adecuadas para facilitar el financiamiento de proyectos de alto impacto tanto para el desarrollador como para los adquirentes de su producto. Esto es especialmente relevante en el segmento de los emprendimientos de oficinas ya que -a diferencia del segmento residencial- los desarrolladores no pueden financiarse con la preventa porque habitualmente las empresas no adquieren los inmuebles, los rentan. El norte del Gobierno y del sector privado tiene que estar puesto en acercar a los sectores inmobiliarios y financieros".

Y en función de ello cuenta que están trabajando “en estructurar el primer Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) en renta corporativa de la Argentina. La búsqueda se centra en democratizar la posibilidad de acceder a la renta corporativa, un lujo actualmente reservado para muy pocos". Una vez aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), el fondo invertirá únicamente en edificios de oficinas corporativas ya ejecutados.

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