El Cronista Comercial

Qué está pasando en el segmento de terrenos

La incertidumbre que se desató tras las elecciones PASO se sintió en el mercado inmobiliario. El sector aguarda la definición del escenario para evaluar qué ocurrirá con las operaciones y los valores

Qué está pasando en el segmento de terrenos

La incertidumbre política, financiera y cambiaria que se desató tras las elecciones PASO se hizo sentir en el mercado inmobiliario. Si bien es sabido que las inversiones en real estate son a largo plazo, que los inmuebles se valorizan en el tiempo y que la rentabilidad es moderada pero segura, la inestabilidad de la coyuntura golpea al sector, genera inquietud y desata algunos temores.

En particular, el mercado de tierras también sintió este cimbronazo. Los terrenos son el punto de partida de todo proyecto inmobiliario, por lo que su nivel de oferta, demanda y precios impacta en la cadena de los desarrollos por venir. 

El Estado venderá seis terrenos del viaducto San Martín antes de fin de año

Antes de fin de año, la Agencia de Administración de Bienes del Estado () venderá seis terrenos más en la vieja playa de maniobras de Palermo del ferrocarril San Martín. En total, quedan 22 lotes del proyecto llamado Palermo Green por vender, pero en la agencia estatal todavía no sabe cuándo se realizarán las subastas de las restantes 16 parcelas.

En las últimas semanas, operaciones que estaban en proceso de negociación se congelaron o cayeron hasta nuevo aviso, pero las que ya estaban cerradas lograron sostenerse. Aunque es lógico que esto suceda por efecto del shock electoral, las condiciones y expectativas cambiantes, el sector espera que la tormenta amaine para poder analizar mejor el nuevo escenario. 

"Ante los saltos del tipo de cambio, el mercado se paraliza. La incertidumbre repercute tanto en compradores como en vendedores. De las operaciones en curso de firma, aproximadamente el 40% se cayó. Sin embargo, los desarrolladores siguen activos en la búsqueda de oportunidades, ofreciendo valores de hasta un 30% por debajo de lo que se pedía hace dos años", cuenta Ignacio O'Keefe, director de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana con foco en zona sur del Gran Buenos Aires.

Por su parte, Matías Vaccarezza, cofundador de Stark Desarrollos, compañía especializada en emprendimientos industriales, admite que tiene "dos o tres puntos interesantes y estratégicos del tipo logístico o industrial en el Corredor Norte" donde comprarán tierras de 20 a 50 hectáreas de superficie.

Para él, "es momento de acopiar y hacer landbanking porque los precios actuales no son los del mercado, sino que están depreciados. Entonces, el que tiene efectivo lo hace rendir mucho más. La realidad es que el costo en construcción hoy es favorable en cuanto a la mano de obra. En materiales, el hierro acompaña la dolarización pero hay un mix. Durante 60 a 90 días habrá una ventaja competitiva en lo que es el costo en dólares".

Es momento de acopiar y hacer landbanking porque los precios actuales no son los del mercado, sino que están depreciados

Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, firma posicionada en tierras en Palermo, Barrio Norte, San Telmo y Distrito Tecnológico, advierte que "en momentos de devaluación como el actual, es relativo que baja el costo de construcción". "Se escucha mucho hablar de esto, pero, realmente, en emprendimientos de propiedad horizontal, la baja no es para nada significativa. Hay que tener muy buena gimnasia en la compra de insumos y definido desde el día uno qué terminaciones tendrá el proyecto", recomienda. 

Sin embargo, esto no siempre es así. Además, para poder acopiar materiales hay que tener espacio físico y gran parte del dinero. Por otro lado, hay insumos que no se pueden acopiar con un lapso mayor a 60 días, como sucede con el hormigón. En tanto, los ascensores y varios insumos de la industria también cotizan en dólar. "Por último, la mano de obra queda rezagada pero ajusta por CAC. Para poder ganar, el desarrollador debe estar dolarizado", señala.

Precios

De acuerdo al relevamiento de terrenos edificables que realiza anualmente la consultora Reporte Inmobiliario, el valor de incidencia de la tierra por metro cuadrado promedio se redujo un 6,25% respecto al año anterior (de acuerdo a datos de febrero de 2019), alcanzando actualmente los 615 u$s/m2 en la Ciudad de Buenos Aires.

Dentro de la capital argentina, existe una amplia variedad de precios de tierra que van desde incidencias menores que arrancan apenas por encima de los u$s 140 el metro cuadrado hasta otras que superan la barrera de los u$s 2.300.

En el norte de CABA, están las cotizaciones más altas de tierra. Belgrano, Palermo y Barrio Norte son los únicos tres barrios porteños donde el valor medio del suelo edificable supera los u$s 1.000 por m2. No obstante, se registró una disminución con relación a 2018. En este último barrio, la incidencia promedio actual es de u$s 1.156, con una reducción interanual del 12,6%. Mientras que en Palermo y Belgrano, el valor medio del metro cuadrado solicitado es de u$s 1.073 y u$s 1.072, un 2,9 % y un 4,8 % inferior a las cotización promedio del año pasado. 

Dentro de la capital argentina, existe una amplia variedad de precios de tierra

La zona micro y macro centro muestra una incidencia cercana a los u$s 800 por m2, a partir del atractivo de los terrenos en el área por su uso comercial, hotelero, institucional o mixto. En tanto, los valores más bajos de incidencia se registran hacia el sur de la ciudad. La Boca, Villa Soldati y Villa Lugano registran valores medios de u$s 315, u$s 278 y u$s 216, respectivamente. 

Según señala José Rozados, presidente de esta consultora, lo que está sucediendo es que los valores de la tierra tienden, en principio, a ser sostenidos por el propietario. "Se trata en general de una oferta no comprometida, que no está apurada en desprenderse del bien ante los bajos costos de mantenimiento e impuestos que demanda sostener ese activo, frente a la apreciación que se obtiene en el largo plazo a medida que las zonas crecen y se consolidan", cuenta. 

Pero el panorama no es igual en todas las localidades del país. Jorge Von Grolman, gerente Comercial de Eidico, firma desarrolladora de loteos abiertos, barrios cerrados, housing, edificios y zonas comerciales con presencia en 11 provincias, cuenta: "En cuanto a precios, en el interior, el valor del metro cuadrado depende de la zona y del tipo de producto que se vaya a desarrollar".

Los indicadores de FOS, FOT, superficie mínima del terreno, los usos que se le podrá dar a la parcela y las características del entorno resultan determinantes a la hora de definir el precio de venta. Hay ejemplos de campos que se han adquirido para desarrollar loteos que van desde 1,5 u$s/m2 y otros que superan los 10 u$s/m2. "En el último tiempo los propietarios defienden el valor de su tierra, pero están abiertos a nuevas metodologías de pago", afirma. 

Demanda

Sobre el nivel de actividad del mercado, Ricardo Bullrich, director de la División Emprendimientos y Terrenos de la inmobiliaria LJ Ramos, opina: "Sigue habiendo movimiento en el mercado de terrenos en CABA y GBA. Si bien en estos días todo el mundo puso el freno, no creo que esa actitud dure mucho. En terrenos interesantes hay más demanda que oferta. Veo a los desarrolladores buscando tierras con un volumen edificable medio en las zonas de poder adquisitivo alto. Los terrenos grandes solo son buscados en las zonas premium. Si alguien detecta un buen terreno a un precio razonable, debe comprarlo".

O´Keefe comparte su experiencia: "En zona sur, notamos la búsqueda de tierras suburbanas aptas para loteo abierto, con una incidencia de entre 15 a 20 u$s/m2. Con esto se apunta a generar parcelas de 300 m2 a un valor de u$s 25.000, con cuotas de hasta u$s 400. El próximo año se seguirá acentuando la caída y los vendedores deberán adaptar su producto a la baja que ya reflejan los terminados. En la zona sur, el ratio de descuento de los últimos seis meses es del 25%, cuando históricamente las ofertas se cerraban con un 7% de descuento".

Sigue habiendo movimiento en el mercado de terrenos en CABA y GBA

Si bien para Galli los inversores y desarrolladores siempre reciben ofertas de tierra, en la actualidad solo se realizan operaciones que venían comercializándose previamente a las PASO o cuando se presentan muy buenas oportunidades. "El propietario de zonas premium tiende a guardar su tierra esperando la tranquilidad de los mercados", cuenta.

Por su parte, Von Grolman adhiere: "La mayor demanda se encuentra en los que buscan oportunidades. En este momento, el que tiene dólares los quiere hacer valer y se interesa principalmente por proyectos que se comercializan en pesos. La situación económica del país no es favorable y esto se refleja en nuestro sector. No obstante, si bien la coyuntura obviamente nos afecta, siempre buscamos adaptar nuestros productos a la necesidad del mercado para que puedan funcionar. Estamos poniendo el foco en los productos que se mantienen en pesos para aquellos que salieron a buscar oportunidades luego de esta devaluación". 

Ezequiel Chomer, director del grupo que lleva su apellido, considera que hoy está todo congelado a la espera de qué sucederá con el país. "No se ven jornadas de pánico pero sí de parate absoluto, e incluso de caídas o renegociaciones de ventas pactadas. Es un escenario muy complejo ya que muchos están todavía desorientados por la corrida cambiaria. Pero, puede ser un buen momento para el landbanking si los precios de la tierra también bajasen, acordes al castigo que recibieron el resto de los activos del país. No alcanzará con la mera baja en el costo de obra, que es coyuntural y en seis meses probablemente quede ya licuada", opina.

De acuerdo a su propia vivencia, este empresario admite: "Estamos evaluando cada proyecto muy cuidadosamente y antes de tomar decisiones esperamos poder ver cómo se desenvuelve la dinámica económica, y, especialmente, la política. Algunos proyectos los hemos frenado pero seguimos avanzando con otros, especialmente aquellos que están en zonas consolidadas, como el cordón norte de la ciudad". 

Nuevas reglas

Si el marco actual es en general complejo para el sector, aún lo es más para los desarrolladores de la Ciudad de Buenos Aires. Según advierten varias fuentes consultadas, la entrada en vigencia del nuevo Código de Planeamiento Urbano ralentizó la venta de terrenos y el lanzamientos de nuevos proyectos dado que hay que verificar la zonificación que establece la nueva legislación, su capacidad edificable y surgen dudas de la letra de la normativa, todos factores que también contribuyen a la baja de la actividad.

El nuevo código urbanístico generó un mayor interés en el mercado de terrenos de la Ciudad de Buenos Aires

"El nuevo código urbanístico generó un mayor interés en el mercado de terrenos de la Ciudad de Buenos Aires. El impacto que provocó en el potencial de constructividad es muy fuerte, ya que aún extinguiendo prácticamente la posibilidad de construir torres, aumentó la oferta de la tierra en la ciudad al permitir mayor edificabilidad en general. Pero, si bien hay interés, por efecto de las dificultades de implementación de algunas de sus exigencias no se generó un mayor volumen de operaciones. Hay mucho interés y mucho análisis, pero poca concreción", advierte Rozados.

En tanto, Germán Gomez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario, agrega: "No veo probable que la tierra suba de valor en los próximos tres o cuatro años, sobre todo debido a la fuerte expansión de capacidad edificable de la Ciudad de Buenos Aires a partir del nuevo Código Urbanístico (imagino más un sostenimiento en los precios o un acomodamiento hacia abajo)".

"Además, la demanda para productos en pozo está muy retraída y juegan bastante en contra las demoras y dudas para las aprobaciones de planos en CABA. Tal vez este elemento pueda ser capitalizado por tierra bien localizada en el primer cordón del Conurbano, en partidos como Vicente López o San Isidro", considera.

En cuanto a venta de tierras, para Galli es difícil imaginar lo que vendrá. "Hasta hace unos meses atrás el mercado venía mostrando cierres de tierras en zonas premium o en barrios que vienen consolidándose desde hace varios años. Pero, la primera señal que tuvimos en la semana post PASO fue recibir llamados ofreciéndonos tierras en barrios o zonas poco desarrolladas. Eran de inversores que habían entrado en el negocio de tierra y hoy creen que lo que se vendrá retrasará los procesos de recuperación en esas zonas, con lo cual buscan deshacerse de los lotes, incluso bajando sus expectativas a cambio de recibir dólares", relata.

Sobre ello, Rozados añade: "Las fuertes devaluaciones y las altas tasas de interés volvieron a achicar el mapa de expansión de zonas que comenzaba a insinuarse de la mano del crédito hipotecario". Respecto a los precios de venta de los terrenos, Chomer afirma que "ya han bajado un poco pero, después de estas semanas, deberían disminuir en el orden de un 10% más, como mínimo".

La demanda para productos en pozo está muy retraída

"Hoy es difícil poder pronosticar cuál será el panorama", dice el gerente Comercial de Eidico. No obstante, Chomer se anima: "Si el próximo Gobierno demuestra racionalidad e intención de normalizar el país, esperamos una suba (de la actividad) lenta pero sostenida a partir del segundo trimestre del año que viene. De no ser así, puede haber un parate más largo".

Son semanas de muchas dudas y pocas certezas. ¿Es momento de vender tierras? ¿Y de comprar? ¿Hay que aprovechar la devaluación del peso para construir? Lo que es seguro es que habrá mayor puja de precios y que el radar de búsqueda de los desarrolladores continuará en las zonas clásicas de mayor poder adquisitivo. 

Proyecciones e incertidumbre para los próximos meses

¿Qué escenario puede esperarse en los próximos meses? Para Ricardo Bullrich, de LJ Ramos, es muy pronto para opinar sobre el impacto en la oferta y la demanda de terrenos: "Todavía no sabemos lo que va a pasar en lo que resta del año y el año que viene. Hay que ver antes cómo se desarrollan los acontecimientos". 

En cambio, Matías Vaccarezza, de Stark Desarrollos, afirma: "Seguimos buscando tierras. Aunque la coyuntura continúa, vemos perspectiva de futuro. Creemos que la industria puede tener tormentas pero no será eterno, siempre tiende a expandirse y habrá mercado. Todo tiende al equilibrio. Se demorará más tiempo en ejecutar o lanzar los proyectos pero avanzaremos sobre locaciones nuevas".

Por su parte, Flavio Galli, de grupo Tueroc, agrega: "Nuestra empresa no ha cambiado el plan respecto a la búsqueda de tierra. Si antes de las PASO el contexto era de incertidumbre política, ahora debemos adicionarle incertidumbre económica y social". 

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