El Cronista Comercial
LUNES 22/07/2019

Qué espera el mercado de real estate para salir del modo 'pausa'

Sin crédito hipotecario en el horizonte, los desarrolladores vuelven a inclinarse por proyectos 'premium'. Cómo ven al sector los principales 'players' y hacia dónde van en este contexto

Hace un año el país era otro. El mercado inmobiliario estaba en plena ebullición de la mano de los créditos hipotecarios UVA y de las operaciones que se multiplicaban luego de años de demanda postergada; el Gobierno nacional y los desarrolladores –algunos más y otros menos confiados– analizaban posibles alternativas de financiación para construir viviendas destinadas a la clase media y a combatir el déficit habitacional crónico que arrastra la Argentina, que comprende a más de tres millones de hogares. Los brokers no daban abasto a atender la demanda. Los escribanos tenían sus agendas llenas. Y el dólar cotizaba a menos de la mitad del valor actual.

Desde entonces, lo sabido: crisis financiera, devaluaciones, inflación del 50 por ciento anual y tasas en alza complicaron la economía y, consecuentemente, el sector inmobiliario, entre otros tantos, resultó duramente golpeado. Las operaciones de compraventa cayeron nuevamente a niveles mínimos, las cuotas de los créditos UVA se dispararon, el acceso a financiamiento hipotecario se volvió nuevamente inalcanzable y la posibilidad de acceder a créditos intermedios o puente para impulsar el desarrollo de nuevos emprendimientos apalancados en este tipo de financiación prácticamente desapareció.

Ya entrado 2019, marzo continuó recalentando la economía dado que el mes cerró con una nueva suba del dólar del 10 por ciento y tasas por encima del 65 por ciento. En tanto, la construcción sigue en baja: el Índice (serie original) del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), que releva el Indec, mostró en enero una baja de 15,7 por ciento respecto a igual mes del año anterior.

A su vez, los créditos y operaciones inmobiliarias siguen en baja. Según los datos que se desprenden del informe de marzo elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de escrituras registró una baja de 47,6 por ciento en el segundo mes de 2019 respecto del nivel de un año antes, al sumar 2141 registros. Es el noveno mes consecutivo con caída en la medición interanual de actos escriturales. Sin embargo, en comparación con enero de 2019, en febrero hubo una recuperación del 5,6 por ciento.

Ante el recrudecimiento de la inflación de los últimos meses, las operaciones con crédito hipotecario continuaron en caída libre. En febrero, este tipo de escrituras totalizaron solo 172 casos –89 por ciento menos que las registradas un año antes– y representaron el 8 por ciento del total de actos, frente al 38 % de febrero de 2018.

El contraste entre la foto del antes y el después, duele. Las perspectivas para este año electoral tampoco son alentadoras: la incertidumbre política frena nuevas decisiones de inversión y suma así un ingrediente más a este cocktail explosivo.

Ante este complejo panorama, los desarrolladores vuelven a refugiarse en la apuesta segura –el segmento de comprador premium, tanto inversor como usuario final con cash en mano–, analizan las oportunidades que puedan surgir en la compra de terrenos y el beneficio que les representa la baja en el costo de la construcción (en dólares).

En un año que –se vislumbra– traerá pocas apuestas, bajo nivel de ventas e inversiones, la falta de claridad en el panorama electoral aumenta la incertidumbre y preocupa a inversores y desarrolladores.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), define: “El mercado está muy afectado por la macro y por la incertidumbre política. El segmento premium anda razonablemente bien y con buenos márgenes. Pero, los proyectos atados a la preventa son los más afectados, al igual que los que dependían de las hipotecas UVA que han desaparecido”. 

Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), también aporta su mirada sobre el mercado actual: “Es difícil pensar la estructuración de nuevos proyectos, partiendo de la escasa o nula preventa y de tasas alocadas. Los inversores que están en condiciones de comprar están a la expectativa y el usuario final está en espera. A pesar de ello, hay empresas que continúan con sus desarrollos, pero que son puntuales, se podría decir icónicos, en los que no se ha evidenciado una fuerte baja de actividad. Los eventos sufridos por la economía desde abril de 2018 generaron un cambio brusco y violento. Aún las distintas variables y jugadores se encuentran en proceso de reacomodarse”.

Algo desilusionado por el rumbo del país, Eduardo Costantini se presta a una charla abierta. Como suele suceder con este empresario, sus frases son picantes: “El mercado está tomado por la macro y –sin duda– por el eventual resultado de las elecciones (presidenciales). Estamos en un compás de espera, la demanda está en un wait and see esperando ver cómo evoluciona la dinámica argentina. El mercado inmobiliario, sobre todo en el segmento en el que nosotros operamos de CABA y provincia de Buenos Aires, depende mucho de la macro y hay una fluctuación grande en el nivel de expectativas, que ahora es bajo. Desde el año pasado se ve que la familia y los inversores tienden a tomar una actitud defensiva y entonces disminuyen las compras”.

Carlos Spina, gerente Comercial de la desarrolladora Argencons, firma que lleva adelante, entre otros proyectos, Distrito Quartier Puerto Retiro, megacomplejo de usos mixtos en la cabecera norte del futuro Paseo del Bajo, coincide y puntualiza: “El segmento premium resistió mejor que el del usuario final de clase media tomador de créditos UVA. Este sí fue lamentablemente el más golpeado, puesto que los créditos desaparecieron del mercado.  En el sector del usado, las compraventas se dieron más por oportunidades que otra cosa”.

En tanto, Daniel Elsztain, director de Negocios Inmobiliarios del grupo IRSA, desarrollador líder de edificios corporativos y centros comerciales como Polo Dot Office Park, opina: “En 2018, por las obras públicas y la continuidad de las privadas que se habían iniciado, el sector no se vio tan afectado. Ahora, ambas iniciativas se redujeron y hay menos obra nueva, lo que afectará el nivel de actividad. La realidad plantea un desafío, pero el beneficio es que el precio del metro cuadrado de construcción, medido en dólares, ya no es tan alto como antes”.

Héctor Salvo, gerente General de Raghsa, otro player indiscutido del real estate corporativo de oficinas triple A, que actualmente construye el Centro Empresarial Libertador en Núñez, considera que "el mercado inmobiliario actual está en un momento de calma. La oferta y la demanda no ha crecido y los precios se mantienen en el mismo nivel de los últimos meses. Este año el negocio de real estate está expectante”.

Durante este año los brokers también vieron limitada su actividad. Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), cuenta: “El desarrollador sigue confiando en el ladrillo pero eso no implica que no hayamos tenido una brusca caída en el nivel de inversión en el sector. Como todos, el sector también debió adaptarse al drástico cambio en la situación económica. En lo que respecta a los precios, no bajaron. Entonces, a menos que un propietario esté urgido por vender, no hubo beneficios para potenciales compradores. Nadie en el sector la tiene fácil. Se continúan haciendo operaciones de compraventa muy lentamente, pero solamente está comprando el consumidor final que no necesita crédito”. A continuación, Pepe agrega: “El sector está mal. Por la falta de crédito, por la incertidumbre laboral, política, económica, financiera y social. Pero hay que pasar el invierno y seguir trabajando todo lo que se pueda. No será un año fácil”.

Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca, lanzó el año pasado Azurra Tortugas, una urbanización en un predio de 69 hectáreas, y desarrolla dos Lagoon, uno en Pilar y otro en Hudson. También él comparte su diagnóstico de la actualidad: “¡Está complicado! Creo que en el corto plazo claramente la misma recesión que se vive a nivel país la está viviendo todo el mercado y el rubro nuestro es uno de los más lastimados. Lo único que anda en estos momentos es el inversor que compra producto del segmento alto. Con tanta volatilidad no funciona nada”. Y agrega: “El ladrillo siempre paga, hasta en las peores crisis (como la de 2001/2002) salió fortalecido. Se necesita menos inflación y volatilidad cambiaria. Si eso sucede, el año que viene se tiene que reactivar porque la gente volverá a tomar (créditos) porque hay mucha necesidad”.

Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, firma que lleva adelante el megacomplejo abierto Ayres Vila en Pilar, además de varios countries en la zona, evalúa que “debido a la devaluación de 2018 los costos de la construcción se volvieron competitivos en dólares, generando un momento oportuno para nuevos proyectos en tierras propias. En este contexto es clave la confianza y el respaldo que tenga la marca y el haber cumplido siempre con los inversores”.

Por su parte, Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, desarrollador de Pueblo Caamaño, urbanización de usos mixtos de tres hectáreas ubicada en Pilar, apunta: “Los precios de la tierra no se han modificado y dudo que se modifiquen porque es uno de los pocos bienes escasos del mundo y siempre va a valer más. Por otro lado, los costos de construcción han bajado aproximadamente 25 % en dólares a diciembre del 2018, comparado con febrero del mismo año”.

Las voces de la experiencia

En un año signado por la incertidumbre, las recomendaciones de los protagonistas del sector pueden orientar hacia dónde irá el mercado y cuáles serán las oportunidades. Para Tabakman: “Es un año para ser muy cuidadoso al encarar nuevos proyectos, solo haría aquellos que tengan una sólida estructura de financiamiento y la menor deuda posible”. Y aconseja a los desarrolladores: “Tener una sólida estructura de fondeo que no lo exponga a quedarse sin plata a mitad de camino, además de comprar bien la tierra y gestionar muy bien la obra”.

En tanto, Costantini está con varios frentes a la vez. Dueño de Nordelta y Puertos, construye Oceana Puerto Madero asociado con Alan Faena (que ya está en obra y tiene el 50 % de las unidades vendidas) y proyecta el desarrollo de un megacomplejo de oficinas en Catalinas Norte II (sobre tres parcelas compradas al Estado), además de una torre residencial en Av. Ing. Huergo entre Av. Belgrano y Venezuela, también sobre un terreno subastado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

“Este período lo utilizamos para mejorar los productos. Como en 2017 compramos varias propiedades, estamos naturalmente en una etapa de proyecto y de concentrarnos mucho en la calidad de la propuesta. Es un tiempo donde los desarrolladores tienen que enfocarse en mejorar el producto y ajustar mucho la calidad de lo que ofrecen para diferenciarse del resto de la oferta”, recomienda el empresario.

Según afirma Monarca, “si uno quiere seguir haciendo cosas tiene que buscar productos premium en zonas premium. Es lo único que podrán colocar algunos inversores y, además, es lo que primero funcionará apenas se reactive el mercado. Hay que tomar muchos recaudos en la adquisición de deuda para hacer obra, hay que tener la tierra propia y gran parte de  la inversión para arrancar. Hoy no se puede arrancar tomando crédito o deuda porque las tasas son muy altas y pueden castigar muy rápido”.

Por su parte, Salvo considera que es una buena oportunidad para posicionarse en las tierras que vende el Estado con miras a desarrollarlas en el momento oportuno, ya sea para oficinas como para residencias u otros segmentos. “Vemos oportunidades en el corto plazo por la venta de estos terrenos que está ofreciendo el Gobierno. El nicho premium es el único que mantiene el poder adquisitivo, la capacidad de compra y pueden comprar para invertir pero dependemos de que el Gobierno venda tierras premium como para generar localizaciones acordes a este tipo de proyectos. Los desarrollos para clase media van a seguir momentáneamente como hasta ahora con oferta muy atomizada, con edificios ubicados en zonas periféricas de la Capital Federal y muy poco en zonas premium”.

Consultado por la oferta de tierras públicas, Monarca acota: “Cuando no hay mercado, el precio de incidencia de estos terrenos queda caro, están en valores altos. Si necesitan vender en contexto recesivo tienen que bajar el valor y generar oferta así podrán colocarlos. Seguimos buscando tierras porque es nuestro negocio pero hay que bajar un poco el precio de incidencia para generar la caja que se necesita para las obras de infraestructura”.

A su vez, respecto a las zonas con oportunidades para desarrollar, Monarca sostiene: “Nos enfocamos mucho en el Sur de la Ciudad, creo que hay ahí muchas oportunidades de crecimiento. Es el sector a desarrollar porque es para donde crece naturalmente Buenos Aires ya que para el norte ya es muy caro y hay poco producto; para el oeste se va alejando y hacia el este te caés al agua”.

Respecto a las precauciones que los desarrolladores deben tener al momento de tomar decisiones de inversión, Camps advierte: “Hay muchos mensajes confusos –algunos vertidos de manera bastante liviana e irresponsable– que hacen frenar al que podría tener un ánimo inversor. El cimbronazo macro desnudó estrategias de varios jugadores (a veces audaces a demasiado audaces), donde la estructuración de capital estaba de algún modo floja de papeles”. Y agrega: “Hemos recibido inversores de tamaño mediano a grande que ven un momento de oportunidad y quieren capturar dichas oportunidades. Son los que piensan más allá de la coyuntura económica actual y comparten nuestro optimismo de mediano y largo plazo. Creemos que va permeando el convencimiento de que el futuro no se puede rifar por cantos de sirena de corto plazo emitidos por irresponsables de malos antecedentes”.

Para Mateo Salinas, gerente General de Eidico, una de las empresas más grandes en el desarrollo de barrios privados suburbanos, cuenta: “La falta de reglas claras hacen que se dificulte la planificación de una estrategia de crecimiento sostenido. Pero, a pesar de esto, siempre se pueden encontrar oportunidades y proyectos que permiten ir reacomodando el negocio. En nuestro caso, la solución fue diseñar propuestas a medida de públicos de nicho muy específico, en vez de un público más masivo como hacemos usualmente”.

En tanto, Rius aconseja principalmente “buscar mecanismos que permitan protegerse de la inflación y realizar un profundo análisis de la demanda para ajustar la propuesta de producto hacia la necesidad del mercado”.

Alejo Castellanos, director de TSA Desarrollo (grupo Transatlántica), director de Distrito Puerto Norte, advierte que “los emprendimientos bien planificados y con localización probada todavía son viables” y que la compañía sigue “avanzando con algunos en carpeta para los próximos meses”.

Gagliardo aconseja que en el sector de la vivienda, lo ideal es apostar por los proyectos ya avanzados y que les queden como máximo un año para finalizar la obra: “En estos casos, el riesgo es muy poco y la inflación es más fácil de prever. Por su parte, los locales en centros comerciales pueden dar una retribución de hasta 8 % anual en dólares cuando la renta está estabilizada, mientras que las oficinas AAA rinden hasta 12 %. Sugerimos invertir en tierra fuera de CABA y esperar para explotarla más adelante pues los márgenes allí son altos; hay que ir más allá y aprovechar las zonas periféricas de la ciudad y las de otras provincias del país”.

Reglas de juego

Respecto a cómo puede impactar el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires en el desarrollo del negocio inmobiliario, Tabakman opina: “Que haya reglas de juego claras en materia urbanística suma mucho. Le da credibilidad y previsibilidad al mercado, al menos en esa materia. La plusvalía es costosa y juega en contra. Lo demás –como el debate sobre torres sí o no– ya es una discusión pasada irrelevante de cara al futuro”.

Por su parte, el presidente de CUCICBA considera: “Las modificaciones del código son bastante complicadas y aún no están totalmente reglamentadas. Quieren estirar, achatar la Ciudad, y esto encubre una contradicción. Se plantea que las diversas medidas incluidas en el paquete facilitarán el acceso a la vivienda, al promover el aumento de la densidad poblacional. Sin embargo, la limitación a la altura implicará una menor oferta de unidades".

Sobre la nueva normativa porteña, Salvo opina: “Cambia el perfil de casi todos los terrenos que existen hoy en la ciudad que se puedan disponer para la venta y un impacto importante es que muchos desarrolladores se han volcado a Vicente López y Olivos donde el código de planeamiento urbano aún no ha sufrido modificaciones y se puede construir en altura”.

Otro de los últimos cambios impulsados desde el Gobierno –en este caso Nacional– es la aprobación del boleto electrónico y del otorgamiento de créditos ante la presentación del boleto de compra de inmuebles que estén en obra. Además, se promoverá la exención impositiva del IVA para proyectos de vivienda cuyo precio de venta de las unidades no excedan las 140.000 UVAs (alrededor de U$S 100.000).

Sobre el boleto electrónico, Tabakman opina: “Es una gran herramienta, agrega valor al formalizar el mercado y debería ser un vehículo atractivo para el financiamiento bancario de los individuos en pozo. Es un gran avance desde lo instrumental. Que después esto se materialice con financiamiento real depende más de la macro que de la herramienta”.

Para Monarca, el boleto electrónico “es una herramienta tremenda y no se homologó antes porque no dieron los tiempos. Nadie esperaba tener un mercado tan a la baja como el actual. El Gobierno tampoco. Será una herramienta muy buena para tener proyectos financiados por los compradores”.

Con una mirada optimista, Camps destaca: “Desde el Gobierno se sigue planificando hacia adelante. Las nuevas herramientas presentadas (como el boleto digital, la gestión electrónica y el crédito contra boleto) sin duda impactarán positivamente cuando se restablezcan las condiciones”. Y Spina complementa: “Vemos un mercado hacia usuarios de clase media que puede recibir algún impulso por parte del proyecto exención de IVA. También nuevas tendencias de coworking y coliving penetrando más en el mercado así como los distritos live and work como una de las tendencias más fuertes que se instalarán en el mercado de los próximos años”.

Futuro y variables a cambiar

¿De qué depende el repunte del real estate? Disminuir y controlar la inflación, bajar la volatilidad del dólar, volver a generar capacidad de crédito y reducir la carga impositiva son las principales variables que mencionan los players del sector. A ello hay que sumarle que se aclare el panorama electoral.

“Hay una debilidad, que es el talón de Aquiles de la economía argentina: la continuidad de la inflación. La economía está indexada y eso produce un inconveniente enorme. Falta aún el resultado electoral y, si hubiese un horizonte más largo, los inversores claramente reaccionarían muy bien dado que pasarían de una actitud defensiva a una más agresiva. El nivel de incertidumbre actual es alto porque tampoco hay definiciones políticas homogéneas en cuanto a políticas de Estado (de los posibles candidatos presidenciales). En este período de menor costo de construcción para los desarrolladores, es conveniente invertir en el mediano plazo. A nosotros, por ejemplo, nos conviene adelantar inversiones en Puertos porque el valor constructivo ha bajado”, comenta Costantini.

Sobre el análisis de la gestión del Gobierno, el dueño del Malba sostiene: “Ha mejorado la parte fiscal, la financiera, también el perfil de la deuda pero, la inflación sigue muy elevada, a pesar de la recesión que hay. El que gane –si es Cambiemos– tendrá oxígeno político para encarar más frontalmente el tema inflacionario. Si yo fuera el Gobierno, disminuiría los aumentos de las tarifas públicas y de las naftas para priorizar la baja de la inflación. Hay que ampliar el tamaño de la economía, reducir la evasión, bajar los impuestos y de esa manera disminuir la inflación. Así volverá la inversión y aumentará el consumo”.

Asimismo, Elsztain advierte: “El mayor riesgo que vemos para el crecimiento del sector es la incertidumbre política y la inestabilidad económica. Se frenan nuevos desarrollos hasta que se sepa qué modelo de país tendremos luego de las elecciones. La falta de crédito y las altas tasas de interés son un problema, pero el costo de la construcción bajó, y esto hace prever una mejor perspectiva”.

En tanto, Camps prevé: “De algún modo las decisiones de inversión de los distintos jugadores (el sector agroexportador sin dudas) vienen retrasadas, con lo cual en el momento en que se retome la confianza (político-económica) y que los mensajes agoreros dejen de tener un papel tan relevante, podría armarse un veranito de ventas a inversores, pero no podríamos decir cuándo será. Quizás después de las PASO o de las elecciones… Somos optimistas en este sentido”.

Por su parte, Pepe señala que “las opciones en un año electoral siempre son dos: o el Gobierno de turno pone toda la carne en el asador o hay retracción y temor. El problema este año es que al Gobierno no le queda carne, por lo que, desafortunadamente, solo nos queda la segunda opción, la de la incertidumbre política y económica. Y esto vale para toda la economía. El panorama no será el mismo dependiendo de quién gane, porque las condiciones económicas del país (así como las políticas que se lleven adelante) serán muy distintas dependiendo de quién ocupe el sillón de Rivadavia”.

Por su parte, Salvo busca llevar tranquilidad: “No hay riesgo de otra crisis financiera o default porque el FMI está apoyando para que eso no ocurra y porque no están dadas las condiciones para que haya default en el corto plazo. La recuperación llegará en cuanto se recupere la actividad en general. Sabemos que la actividad en real estate sigue la evolución del PBI. Si el PBI crece, la demanda de metros crece también. Hoy las decisiones de las empresas están en stand by y todo parece indicar que seguirá de esta manera hasta que haya definiciones. En real estate, los proyectos encaminados continúan, pero no se comienzan nuevos”.

Salinas también se muestra optimista: “En el transcurso de este año el mercado debería ir recobrando su estabilidad, aunque esperamos que el repunte mayor se vea reflejado recién en 2020. Sin dudas, será fundamental para la reactivación que puedan materializarse los créditos hipotecarios para desarrollos desde pozo. Es necesario que haya más incentivo al crédito hipotecario desde el pozo para poder ofrecer al mercado unidades nuevas y que, de esta manera, pueda haber un repunte de la construcción, que es uno de los motores de la economía”.

En tanto, Castellanos aporta una mirada federal del mercado: “Será un año con muchísima oferta, y cuando eso sucede, las operaciones son muy selectivas. El Interior todavía tiene una proyección hacia arriba, sobre todo por los valores comparables de costos y precios en relación a Buenos Aires. Creemos que lo peor ya está pasando”.

Gagliardo confirma: “Si bien llevará tiempo, confiamos en que el mercado inmobiliario local tendrá la posibilidad de reactivarse si a su vez se reactiva el crédito y se instrumentan leyes con beneficios para desarrollar sectores como la vivienda de clase media. Confiamos en que tendrá amplias posibilidades si se ejecutan las medidas correctas y si el mercado respeta los requisitos de todos los players involucrados”.

Hacia el final, Spina concluye: “Creemos que la situación actual de incertidumbre político económica es mala y que es preciso que haya más certezas en la mesa para que vuelva a girar la rueda... Es difícil predecir hacia dónde va el real estate este año. Aunque la crisis actual nos da –una vez más– la posibilidad de repensar el sector. Se está poniendo blanco sobre negro en cuanto a aquellos que fuimos tildados de demasiado conservadores. Hoy, estamos firmes desarrollando. Usar el apalancamiento –tanto crediticio como por preventas baratas– es muy difícil ya que el timing tiene que ser perfecto. Y en la Argentina nunca lo es. Esperemos que aprendamos de esta lección y el sector en general pueda pensar de manera sustentable”.

En los próximos meses las definiciones políticas marcarán a fuego el rumbo económico de la Argentina y, en particular, del real estate.

(Nota publicada en la edición número 304 de la Revista Apertura; abril de 2019)

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