El Cronista Comercial

Por las restricciones cambiarias, cae la rentabilidad de alquileres corporativos

Con contratos pactados en dólares que se pagan en pesos al tipo de cambio oficial, los propietarios se ven obligados a recurrir al contado con liquidación para hacerse de la divisa. Empieza a moverse el mercado de compraventa

Por las restricciones cambiarias, cae la rentabilidad de alquileres corporativos

Las restricciones cambiarias ya impactan en el segmento de oficinas corporativas. En un mercado en el que se firman contratos en dólares, pero que se pagan al tipo de cambio oficial, los propietarios que quieren mantener su renta en divisas, se ven obligados a recurrir al contado con liquidación.

La rentabilidad cayó del 7,5% promedio anual a un 5,5%, dijeron diversos brokers. Frente a esta situación, incluso, algunos propietarios están buscando vender para ganar liquidez, mientras que hay empresas que con exceso de pesos ya empiezan a hacer consultas para comprar.

El último año, en dólares, los alquileres tuvieron una caída del 5,5%. Si se toma en cuenta el incremento que experimentó el valor del dólar en 2019, la variación en pesos fue de un incremento del 54%.

Ya en agosto el ICBC había inaugurado la temporada de compras cuando adquirió los 11 pisos que usa en el edificio Madero Office. El banco estaba instalado en el lugar desde 2010.

Así es el edificio más inteligente del mundo

El gigante Intel inauguró su nuevo centro de desarrollo de alta tecnología en Petach Tikva, Israel. El centro es un edificio de 75.000 metros cuadrados y 11 pisos llamado, en el que se desempeñan 2.000 empleados que antes trabajaban de forma dispersa en ocho edificios en cinco campus.

"Hace poco cerramos una venta en Catalinas. El comprador fue una compañía que no lo va a usar para localizarse, sino que lo va a poner en alquiler. Creemos que este año puede activarse el mercado de compraventa de oficinas", señaló Matías Celasco Correa, Research Manager de CBRE Argentina.

El ejecutivo destacó que ya recibieron varias consultas de compañías interesadas en adquirir inmuebles corporativos, como una manera de mantener sus activos dolarizados frente a la imposibilidad de comprar divisas. Es un fenómeno parecido al que se vivió entre 2011 y 2015, durante el cepo cambiario.

"Hoy estas empresas pueden aprovechar una venta por la caída de rentabilidad", agregó.

Desde el lado de los alquileres, también se espera que una mayor estabilidad en el tipo de cambio impulse a que muchas compañías que tenían proyectos en espera empiecen a concretarlos. Los últimos dos años, en los que hubo importantes saltos en la cotización de la divisa frenaron bastante el mercado.

El 67% de la superficie en construcción y el 53% de los proyectos se ubican en la zona no céntrica

Según datos del broker Cushman & Wakefield el cuatro trimestre de 2019 tuvo una vacancia del 6,3%, el mismo porcentaje que se había registrado en el cierre del año anterior. A lo largo del año pasado el indicador se mantuvo más alto en la zona no céntrica que en el centro porteño, y los submercados de mayor vacancia fueron Puerto Madero (12,6%), Nodo Panamericana - General Paz (8,7%) y Corredor Panamericana (7,8%).

El 67% de la superficie en construcción  y el 53% de los proyectos se ubican en la zona no céntrica. La superficie en proyecto, 640.695 metros cuadrados, es una cifra que no ha variado de manera relevante durante 2019.

"Los próximos edificios que ingresen al mercado podrían ser un incentivo para que los proyectos que aún no se han iniciado se reactiven ya que, antes de su entrega, se vienen alquilando con un buen ritmo de absorción a empresas de primera línea y variados rubros" explicó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Este año está prevista la finalización de cinco nuevos edificios, que aportarán cerca de 150.000 metros. Los primeros estarán finalizados en el primer trimestre del año.

El último año, los alquileres de oficinas tuvieron una caída del 5,5% de su valor en dólares

La torre 200 Della Paolera, desarrollada por IRSA, tendrá cerca de 35.000 metros cuadrados. Es el último edificio de la zona original de Catalinas Norte. El nivel de alquiler, detallan en el mercado, ya es elevado, y se espera que para su inauguración el porcentaje de vacancia se cercano a cero.

En tanto, en el corredor de Libertador, dentro de la ciudad de Buenos Aires, ya está próximo a entregarse el Centro Empresarial Libertador (CEL), construido por Raghsa. De los 62.000 metros rentables que tendrá el edificio el 80% ya tiene inquilino. El 20% restante probablemente se alquile antes de la inauguración con un precio promedio de u$s 33 por metro cuadrado. El CEL será el edificio de oficinas más grande del país y uno de los más importantes de América latina.

Más para fines de año llegará Worko, en el corredor Panamericana, con casi 40.000 metros. Y hay otros dos Hi I y Hi II–, en el corredor Dardo Rocha, en San Isidro, con casi 15.000 metros en total.

Con el aporte de estos nuevos edificios, apuntan en el sector, la demanda todavía seguirá elevada. Y estiman que se mantendrá así por los próximos años. Al menos hasta que se entreguen los proyectos que hay en danza para Catalinas Norte II.

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Los terrenos, vendidos por el Estado Nacional para financiar el Paseo del Bajo, fueron adquiridos por Techint, Consultatio, TGLT y EMS Capital. Se estima que el primer proyecto podría estar finalizado en 2023 y el último para 2030,

"Con Catalinas II se podría llegar cubrir la demanda de largo plazo. Pero todavía falta mucho para eso. Se tienen que aprobar proyectos y empezar la construcción", concluyó Viñas.

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