Pico de demanda y bajos precios para construir en los barrios cerrados: qué oportunidades hay

La cuarentena y el avance del home office reavivaron el interés por mudarse a los suburbios. Qué precios se pagan hoy por casas y terrenos. Los últimos proyectos de desarrolladores que buscan aprovechar la corriente.

Es un fenómeno de las grandes urbes a nivel global. Según da cuenta, por caso, el New York Post, “el encierro y la falta de actividades afuera de los pequeños apartamentos de la Gran Manzana ha sido una de las razones por las que las familias han decidido mudarse a lugares con más espacios al aire libre y mejor estilo de vida . Según cita el diario, muchos monoambientes y estudios se están vaciando y las mudanzas son a varios kilómetros de distancia de la ciudad, hacia el norte, o incluso a otros estados como Nueva Jersey y Connecticut.

De esta tendencia no es ajena Buenos Aires, entre otras ciudades de la Argentina. De hecho, en tiempos de pandemia, no han sido pocos los dueños de casas en countries y urbanizaciones cerradas que decidieron mudarse a estas propiedades para atravesar ahí la cuarentena, convirtiendo a la que desde siempre fue su segunda vivienda en primera. Y un dato más: prácticamente no hay disponibilidad de casas para alquilar en los barrios con vista a la temporada de verano 2020/21.

“Dada la situación actual, la demanda se multiplicó, por lo que los precios aumentaron entre un 30 y 40 %. Por ejemplo, una casa de tres dormitorios con piscina en un barrio cerrado puede rondar para el mes de enero entre los $ 200.000 y $ 400.000 , responde Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria homónima focalizada en el sur del GBA.

Pero si las perspectivas para los próximos meses son auspiciosas, mirando a mediano y largo plazo, el segmento tiene aún más motivos para festejar, habida cuenta de otro dato que contribuye a estimular la demanda de lotes: los costos de construcción están en su piso histórico. “Podemos afirmar que medido en dólares se ubica en la mitad respecto al anterior año, dependiendo el monto de referencia de la calidad y el diseño de la vivienda , estipula Héctor Sarlinga, socio gerente de Daheda Construcciones.

El empresario, cuya constructora se encuentra trabajando en Haras Santa María, en la zona de Escobar, sostiene que levantar una casa tiene un costo 20 % inferior a comprar una vivienda ya terminada. “Además, con la posibilidad de proyectar según los gustos y necesidades de cada familia , subraya. El plazo de construcción promedio, incluidas las respectivas aprobaciones municipales, se encuentra en el orden de los 12 meses.

Desde Castex, firma comercializadora con presencia en todo el GBA, apelan a las comparaciones para explicar por qué, hoy, se vive una especie de boom en los countries con disponibilidad de lotes. “Tener una casa de tres dormitorios con jardín y pileta cuesta lo mismo que un departamento de dos dormitorios en Capital Federal , evalúa su director, Esteban Edelstein Pernice. “No hay dos barrios iguales , continúa. “Lo que sí resulta significativo, y un motor importante para el aumento importante de la demanda, es la baja del costo de construcción , coincide el broker y da números que lo respaldan: con Victoria Homes, la empresa de la firma de viviendas llave en mano, una casa lista para mudarse que en diciembre de 2016 costaba u$s 362.500 más IVA, hoy se construye por u$s 177.739 también más el impuesto.

 

Altos de la Cañada, de Grupo Coria.

Consultado por los costos de construir, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, empresa comercializadora con actividad en Capital y GBA, comparte sus propios números: “Se trata de un valor que es relativo, que depende del tipo de casa que se quiera hacer y, obviamente, de la calidad constructiva que se quiera utilizar , observa. Con estas consideraciones, indica, el valor oscila entre los u$s 450 y u$s 600 por metro cuadrado.

Aunque en el mercado, estima Di Maggio, hay ejemplos concretos que plantean otras opciones a la construcción. Según indica, en El Cantón –en Escobar– se ofrece casa más lote con vista a la laguna en valores de u$s 140.000. “Se trata de propiedades de 180 metros cuadrados con un tipo de construcción con ladrillo, calidad estándar superior. Y quien tiene un departamento en Belgrano, de tres ambientes, con un promedio de 80 metros cuadrados con cochera, que es posible de vender en u$s 220.000, puede hacer un cambio de vida con una diferencia notoria , apunta.

Novedades en pandemia

En relación a las necesidades que ha puesto de manifiesto el Covid-19, Jorge Von Grolman, gerente Comercial de la desarrolladora Eidico, con actividad en 11 provincias del país, comenta cómo evolucionó el negocio de la empresa desde marzo hasta hoy: “Cuando se inició la cuarentena y se frenó todo de repente, la verdad es que no éramos muy optimistas y pensábamos que íbamos a tener que esperar para lanzar los proyectos que teníamos en carpeta , introduce.

“Sin embargo, entre abril y mayo comenzamos a recibir muchas consultas de interesados por proyectos que les permitieran estar en contacto con la naturaleza y con más metros para estar cómodos , continúa. En ese escenario en la empresa se animaron a presentar Santa Ana Joven, en Tigre, un nuevo proyecto de casas, dúplex y townhouses, que al cierre de esta edición rondaban los u$s 100.000 como valor de referencia.

De acuerdo con Von Grolman, el lanzamiento –38 unidades a entregar en noviembre 2021, que formarán parte de un barrio abierto, a un valor del metro cuadrado, en promedio, menor a los u$s 1000– apunta a personas con ahorros que quieran invertir en ladrillos y aprovechar el momento de la baja en los costos, en el marco de la migración hacia los suburbios.

Al cierre de esta edición, en Eidico presentaban otra novedad: Los Teros, un nuevo proyecto situado en Pilar a tres kilómetros de la Panamericana –134 lotes de alrededor de 650 metros cuadrados cuyo valor promedio es de u$s 76.000–, después de tomar nota del movimiento que tuvieron en las cesiones de sus barrios que, en agosto, marcó un récord de 593, un 75 % más que el récord de septiembre de 2016, cuando se habían realizado 343 operaciones.

 

Los Teros, proyecto de Eidico en Pilar.

De la tendencia también se hizo eco Grupo Coria, que presentó Terrace y View, un complejo de ocho edificios de condominios con vistas a los lagos y al verde en blü –en el kilómetro 50 de la Panamericana–, emprendimiento inmobiliario que lleva la firma del estudio Bodas, Miani, Anger & Asociados, además de haber dado a conocer la tercera etapa de lo que definen como su producto estrella: Cañada Village, en el complejo Altos de la Cañada.

“A corto plazo tenemos un plan muy ambicioso con una variedad de proyectos habitacionales, hotelería y gastronomía, que apuntan a todos los segmentos socio-económicos porque estamos convencidos que nuestros desarrollos combinan la mejor relación precio-producto del mercado suburbano , sentencia Tomás Coria, CEO de la firma, que también está construyendo más de 15 casas en Pilar en los Barrios Pilará, Estancias golf, Alcanfores y Los Arces.

Todos los proyectos cuentan con esquemas de financiación en línea con lo que hay disponible en todo el mercado, en general. En el caso de Eidico, explican en la firma, antes de la pandemia ya venían evaluando para este año algunos sistemas de financiación como los planes de ahorro que utilizan en su sistema Eidico Vivienda (lote más casa), “un sistema al costo y la financiación en cuotas, con variables como sorteo y licitación que pueden ser buenas alternativas . Para Los Teros requieren un anticipo de 50 % en dólares al suscribirse al proyecto y el resto en 24 cuotas en pesos, ajustadas mensualmente por el índice CAC.

30 /40 % subieron los precios de alquileres de casas en barrios cerrados por la pandemia, según brokers.

En el caso de Grupo Coria, todas las unidades de sus emprendimientos pueden adquirirse abonando un anticipo en dólares de un 10 % al boleto, 10 % al inicio de obra, un refuerzo de un 10% contra avance, otro 20 % a la posesión y el monto restante, 50 % del valor de la unidad, en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por CAC. “Principalmente, los que traccionan la demanda son el público de clase media y media alta que viven en Capital o en los primeros cordones del conurbano bonaerense, y que tienen un departamento de dos o tres ambientes sin espacios verdes a donde escaparse del encierro. En general, son asalariados de mandos medios, comerciantes, de entre 30 a 50 años que simplemente quieren mejorar su calidad de vida , describe Coria.

Tecnología como aliada

Además de las razones económicas, el crecimiento de la demanda de lotes se vio potenciado por la pandemia: el home office es una realidad tangible y las desventajas que puede ocasionar en materia de logística dejar la ciudad pueden ser saldadas hoy con un simple click de cara a un jardín.

El interés por mudarse de las urbes centrales se manifiesta también en otros puntos. Desde Córdoba, el broker Pablo Gampel comenta que durante la cuarentena “se cansó de vender lotes en cuotas y en pesos, a clientes de todas partes del país: Buenos Aires, Chubut, Córdoba Capital y de otras zonas del interior provincial.

En este sentido, explica, el instrumento que hizo posible las operaciones fue la firma digital. “Por supuesto, un lote es más fácil de vender por esta vía que un departamento; es un producto que, además, viene creciendo por el deseo de volver al verde y al aire libre que se está viendo desde la pandemia , ratifica el titular de GMP Real Estate.

La versión original de esta nota se publicó en el número 322 de Revista Apertura.

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