El Cronista Comercial

Desarrollos por canje: dueños de terrenos los entregan a cambio de unidades terminadas

Por la crisis económica la modalidad también se aplica, en algunos casos, con los materiales. Hace un año las transacciones se hacían 50% en efectivo y el resto mediante canje.

Para evitar un freno en la actividad, crece el canje de terrenos para desarrollos inmobiliarios

Frente a la caída de la actividad, los dueños de los terrenos disponibles para construir comenzaron a ofrecerles a los desarrolladores lotes a cambio de unidades terminadas. Así, el dinero disponible puede usarse para la obra y bajan las necesidades de financiamiento en el momento de lanzar un proyecto.

Hay muy buenos terrenos que son 100% canje. Hace un año ningún aceptaba más de un 50%  mediante esta modalidad y el resto debía pagarse en efectivo. Y dos años atrás ni siquiera estaba abierta esta posibilidad en el mercado”, indicó Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, desarrolladora que en este momento tiene diez proyectos en ejecución.

De esta manera, agregó, se evita tener completamente inmovilizado el capital durante el plazo que va desde la adquisición del terreno hasta que se consigue la aprobación de planos, algo que en la Ciudad de Buenos Aires puede demorar entre 8 y 10 meses, lo que significa que los canjes que se cierren por estos días estarían empezando la obra para fines del año próximo. Eso compensa el hecho de tener un precio hasta un 25% mayor que el que se conseguiría si se pagara la tierra en efectivo.

En los últimos dos años entraron en el mercado de una gran cantidad de terrenos que pertenecían al Estado mediante las subastas realizadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Se trata de un factor que presiona los precios a la baja y obligó a los dueños de los lotes a buscar alternativas para poder capitalizar sus propiedades.

La Argentina es el país de la región donde más rápido se alquilan propiedades

A la hora de comprar una propiedad para luego alquilarla, es importante tener en cuenta cuánto tiempo puede llegar a permanecer vacía, sin generar ingresos, entre que sale un inquilino e ingresa otro. Un estudio elaborado por MercadoLibre analizó el tiempo promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en las principales ciudades de la Argentina, Brasil, Chile, México y Uruguay.

La tierra se ofrece con esta modalidad en prácticamente todos los barrios de la Ciudad, indicaron distintos operadores del mercado. Sin embargo, en zonas premium todavía se sigue pidiendo pagar una parte en efectivo, que puede llegar al 70% del precio pactado.

En líneas generales, los vendedores prefieren hacerse de unidades terminadas antes que quedarse con un terreno vacío. Eso les difiere el problema al menos durante los dos años promedio que dura una obra y les permite contar con un activo que se valoriza junto con el dólar.

“Lo que vemos es que los dueños no quieren convalidar un precio más bajo para sus lotes y por ese motivo prefieren hacer un canje. A los desarrolladores nos conviene, porque hoy el costo de obra medido en dólares está más bajo”, dijo Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developments.

En definitiva, es el mecanismo que encontró el sector para poder financiar la compra de tierra. Y si, además, se suma que el costo de la construcción bajó en dólares, es una manera de comprar aún más barato.

“La posibilidad de hacer un canje depende de la demanda. Por ello, una ubicación premium exige más cash”, explicó Rodrigo Fernández Prieto, director de Fernández Prieto y Asociados, que agregó que hoy es muy difícil encontrar inversores para comprar tierra.

El canje, coincidieron varios desarrolladores, llegó también a los materiales de construcción, que en muchos casos se pagan mitad en efectivo y el resto con metros cuadrados.

En el mercado coinciden en que prácticamente no hay dinero en la plaza. Con la devaluación, los inversores son muy cautelosos a la hora de decidir qué van a hacer con su plata, agregaron. 

El que tenía un sobrante de pesos ahora está más complicado. Para comprar un  departamento de u$s 100.000 desde pozo, se necesita u$s 30.000 de anticipo. El resto se paga en 24 cuotas de más de u$s 2000 cada una. Hoy es invendible. Por eso todo el efectivo que podamos usar para la obra es bienvenido”, concluyó Nucifora.

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