El Cronista Comercial

Miami perdió atractivo para las inversiones inmobiliarias

Las oportunidades se concentran en localidades poco turísticas, como Detroit, Atlanta, Dallas, Houston, Baltimore y Filadelfia, donde la renta es hasta tres veces mayor que en La Florida.

Las inversiones de argentinos en el mercado de bienes raíces de los Estados Unidos crecen año a año, impulsadas por la búsqueda de una mayor estabilidad macroeconómica y una rentabilidad más alta.

La tendencia no es nueva, pero los especialistas aseguran que se aceleró luego de las elecciones, cuando el interés de compra se disparó. "El año pasado la demanda aumentó un 75% comparado a 2018 y tras las PASO registramos un pico de consultas, un 50% más en relación a los días anteriores", dice Marcelo Schamy, empresario argentino al mando de IDG Homes Detroit, una compañía especialista en real estate que opera en los Estados Unidos hace 35 años, que cerró 150 operaciones con argentinos en 2019.

El número de interesados se mantuvo, aunque la demanda se planchó levemente. "Las consultas mermaron un poco. Se debe a las vacaciones, y no a una falta de intención de compra. Los que ya tomaron la decisión comenzaron los procesos correspondientes, pero por el receso de verano los dejaron en stand-by. Es algo que ocurre siempre en esta época. En marzo, habrá más actividad", sostiene Schamy.

Aunque Miami es el destino tradicional de las inversiones, dejó de ser el lugar más atractivo: la renta que deja es baja comparado a otras ciudades y no justifica semejante desembolso. "Como inversión de bienes raíces no rinde La Florida. Más allá de que hay oportunidades en los suburbios, como en áreas residenciales del norte, Miami no resulta interesante. Si buscas un 10% de renta, no lo vas a encontrar", asegura Esteban Morano, CEO de ThinkIN, plataforma que asesora sobre oportunidades de inversión en EE.UU.

"Los argentinos se identifican con la ciudad porque son viajeros frecuentes cuando van de vacaciones. Existe la idea de que es el sitio ideal para invertir en el mercado inmobiliario estadounidense, pero dejó de serlo hace años", reconoce Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, que dicta seminarios de inversión, asesorando a inversores extranjeros.

Hoy, las oportunidades se concentran en localidades poco turísticas, con un mayor rendimiento. Mientras que Miami deja una renta de entre el 2% y el 4%, en ciudades como Detroit, Atlanta, Dallas, Houston, Baltimore y Filadelfia se puede obtener hasta casi un 10 por ciento.

En la Florida, los precios de las propiedades parten desde los u$s 400.000 y llegan hasta los u$s 3 millones, con un valor promedio del metro cuadrado construido de u$s 1500. En cambio, por ejemplo, en Detroit –donde se encuentra el metro cuadrado más barato de la nación, a u$s 700 (la mitad que el de Miami)– se consigue una vivienda por u$s 50.000, con tres dormitorios y un sótano.

Al respecto, Schamy define a quienes apuestan por Miami como "compradores", y no "inversores". "Es un público al que no le molesta sacrificar rentabilidad o que piensa darle otro uso a la propiedad que no sea alquiler. Para ellos, hay una propuesta amplia, sobre todo, de lujo. Se están levantando edificios nuevos y hay más de 10.000 unidades por terminar", explica.

La sobre-oferta hizo que la ciudad se encareciera. "Los precios deberían bajar, pero los desarrolladores no quieren ceder porque pagaron caro el lote. Tampoco quieren hacerlo los propietarios que desean vender", afirma Schamy.

En este sentido, el CEO de ThinkIN señala que es un error generalizado considerar solo la renta: es importante pensar en una inversión a largo plazo. "Cuando adquirís una propiedad, el realtor, un aliado en la compra que va a defender tus intereses, no va a cobrarte. Pero si la idea es venderla luego, al momento de salir, vas a tener que pagar una comisión de aproximadamente 6%. Si tenés una renta anual del 3%, no es negocio", ejemplifica.

Asimismo, Kupferman destaca que hay que analizar también la revalorización. "Hoy, las propiedades en Miami ya no se revalorizan como antes", puntualiza. Otro dato a tener en cuenta es que Miami está restringiendo la renta temporaria. "En algunos edificios, ya no se permite", expresa Morano.

Para el broker de Miami Life Realty, la rentabilidad es inversamente proporcional a la ubicación de la propiedad. "Cuanto mejor situada esté, menos renta lograrás. Cuanto menos atractiva sea la ubicación, mayor será el retorno. Una comparación a nivel local: va a ser más negocio tener 10 unidades de renta en Chacarita que una de más valor en Puerto Madero", detalla, y agrega: "Hay dos perfiles de inversores. Están los que no les preocupa el destino mientras el negocio sea mejor, y otros más conservadores que eligen Miami pese a la menor rentabilidad, por tratarse de una ciudad conocida, aunque no es el mejor sitio. Depende entonces de cada inversor y lo que prefiere cada uno".

Detroit es la ciudad con mayor renta y apreciación de EE.UU. "Los precios de las casas están todavía por debajo de la media americana, con un 50% de revalorización", sostiene Kupferman, y añade: "La situación es similar a la de la Argentina en 2001 y Miami en 2008, después de dos fuertes crisis".

La ciudad entró en quiebra en 2013, pero renació de la mano de capital privado. "Los emprendedores que adquirieron propiedades comprendieron que había lugar para aquellos que quisieran comprar un inmueble y alquilarlo con una buena renta", dice Morano.

El sector inmobiliario crece gracias al dinamismo del mercado laboral. "La gente abandonó Detroit luego del colapso y miles de casas fueron reposeídas y se vendieron baratas. Compañías como las nuestras las compró y refaccionó a nuevas", afirma el ejecutivo de IDG Homes Detroit, que cuenta con un portfolio de viviendas remodeladas en distintos barrios.

De acuerdo a Schamy, una vez publicadas las propiedades, se alquilan aproximadamente a los 15 días, ya que la demanda es alta: "Muchas personas vuelven a la ciudad para trabajar y las empresas que se marcharon están asentándose nuevamente".

En Baltimore y Filadelfia se alcanza una renta de hasta un 12%, aunque las propiedades son más caras (rondan los u$s 100.000) y la revalorización es menor. "Más allá de las condiciones de cada ciudad, cualquiera presenta un riesgo de inversión bajo y ofrece estabilidad. El país es predecible, seguro y sus leyes se cumplen", analiza Schamy, y agrega que "es aconsejable invertir en ladrillos con una buena renta en dólares".

Comentarios3
Jesus Castillo
Jesus Castillo 29/02/2020 11:25:10

que gran mentira no?. Los que venden ganan mas de 40.000 dolares en casas de 55.000, claro que es un gran negocio para pocos. Solo mirar en Google la verdad.

Andrea Ciani
Andrea Ciani 27/02/2020 12:52:24

Mi marido y yo compramos en Detroit y nos garantizaron un año de alquiler luego nadie volvió a pagar y tenemos la propiedad sin alquilar hace mas de 6 meses. Todo es un engaño les aviso para que no caigan como nosotros...

jose gomez
jose gomez 26/02/2020 06:17:04

Eso es mentira yo tengo propiedades en Miami con el 7% y 10% rentabilidad no en la playa , y si hay propiedades de 100 mil a 150 mil buenas zonas, ojo con Detroit esta lleno de chantas ya estafaron a amigos mios, propiedades en barrios malos y fantasmas