El Cronista Comercial

Ladrillos: ¿el mercado inmobiliario tocó su piso?

Cómo ven el panorama desarrolladores y brokers. El impacto en las operaciones de la devaluación y el control de cambios. Qué tipo de proyectos pueden surgir a partir de las restricciones al dólar.

Ladrillos: ¿el mercado inmobiliario tocó su piso?

Tras la última devaluación que golpeó la economía luego de las PASO y la novedad del cepo cambiario que limita el acceso a la compra de dólares, el mercado inmobiliario analiza cómo afrontar -una vez más- un panorama complejo que impacta en forma directa en su nivel de actividad, tanto en el desarrollo de nuevos proyectos como en los niveles de compraventa de propiedades en pozo, a estrenar y usadas.

En este marco, el jueves último (19 de septiembre) el Banco Central (BCRA) emitió la comunicación A 6787 que habilita la adquisición de dólares -solo hasta u$s 100.000- a quienes se encuentren en proceso de compra de su primera vivienda mediante crédito hipotecario (inmueble que estuviese reservado previamente). La respuesta no dejó satisfechos a los colegios profesionales, las cámaras y asociaciones inmobiliarias. 

Al respecto, Carlos Spina, gerente Comercial de la desarrolladora Argencons y secretario de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), sostiene: "Esto generará alguna operación pero no veo que vaya a reactivar nada. Con el cepo, cambian las variables: el dólar pasa a ser súper fuerte y de algún modo es una excusa para que haya una disminución de precios adicional porque, cuando se empiezan a pactar los valores con el dólar celeste o dólar ladrillo, se sabe que es una forma de bajarlos. Veníamos en un mercado que estaba muy alicaído y con una expectativa a futuro incierta que hace que la gente se frene y no cierre operaciones. Empieza a haber un desdoblamiento cambiario con dos tipos de dólar". 

Damián Tabakman coincide: "En general el mercado está muy parado y a la espera de señales políticas más claras. El cepo no ayuda pero el problema va más allá de esa medida puntual. El parate obedece a la situación macro de gran incertidumbre generalizada. Creo que estamos en el piso y que hacia el año que viene empezaríamos a recuperarnos, si bien ésta no es una visión en la que haya consenso general del mercado. Tampoco tengo la certeza de que vaya a ser así realmente. Todavía debe pasar un poquito de agua debajo del puente para que todo esto se aclare. La única forma de evacuar esa duda es esperar y eso es lo que está haciendo casi todo el mundo".

15% es la baja promedio que registran los precios al cerrar una operación.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, tiene otro punto de vista: "El mercado inmobiliario históricamente siempre estuvo dolarizado por lo tanto estas medidas no lo afectan por ahora directamente, salvo casos particulares. La demanda sigue viva y no se sacaron propiedades de la venta. Incluso, están entrando nuevas. Lo que sí sucede es que, por precio, algunas quedan fuera de mercado".

Respecto a los nuevos lanzamientos, "no se ve que se hayan frenado, entraron y entrarán nuevos desarrollos, al menos en Capital Federal. Los desarrollos en pozo seguirán, aunque probablemente a precios más bajos. A pesar de que la incidencia de los terrenos no disminuyó, sí lo hicieron los costos para construir. De todos modos, lo peor que le puede pasar a este mercado es la falta de certezas", agrega Altgelt.

Según estima el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, si el cierre de operaciones de este año continúa evolucionando al ritmo actual, el total apenas arañaría las 30.000 escrituras anuales, lo que significaría el pico histórico más bajo. "De seguir así, este año será el peor de la historia. Vamos por 18.000 operaciones y, de tener estos índices, no habría mucho más de 30.000. Lejos se está del récord de más de 76.000 operaciones registradas en 1998", advierten desde esa entidad.

Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, pronostica que "el mercado se va a ralentizar en la compraventa de las unidades usadas. Pero, las unidades al costo por fideicomiso en pesos se reactivarán por la baja del valor del costo, producto del aumento del dólar. Los desarrollos de pozo serán de nuevo una oportunidad de refugio de la inversión, ya que se invierte en pesos y luego se valoriza en dólares".

Ante la coyuntura actual, López aconseja: "En este país el negocio inmobiliario hay que repensarlo siempre porque los ciclos cada vez son más cortos y las reglas de juego cambian totalmente. Ante el aumento del dólar, los cambios en los impuestos o gravámenes y el incremento de costos permanente, tenemos que buscar productos que se adapten a estas circunstancias, que sean de rápida concreción, de menor costo y alta rotación para que estén menos expuestos a estos movimientos y el inversor se sienta más confiado".

Valores

En cuanto a los precios de venta de los inmuebles, Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, cuenta: "Con la última devaluación, además de los precios de cierre que ya venían bajando, empezaron a disminuir también los valores de lista. Hoy el mercado está paralizado por la incertidumbre. Cada vez se vende menos. Frente a una fuertísima caída en la demanda, sin ajuste de precios, se viene acumulando stock (propiedades en venta) desde hace más de un año". 

Según sus datos, el corredor sur de CABA es el más castigado -con bajas de precio de cierre de aproximadamente el 15%- seguido por el corredor oeste (~10%). En tanto, Retiro, Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez resisten mejor: "En productos premium, ajustando un 5% versus 2018, se vende", agrega este broker. 

Pero, más allá de estos indicadores, Magnin advierte que los valores de escrituración "ya consolidaron una baja del 25% interanual. No sólo se vende muchísimo menos y más barato, sino que se negrea más".

Para Altgelt, en el mercado residencial "los departamentos con mayor demanda suelen defender los precios pero hay que ver cada caso en particular. Hay propiedades que necesitan bajar su precio para vender y otras que no. Pero, en momentos como el actual, quienes hagan operaciones de compra y venta deberán focalizarse más en la compra que en la venta".

Por su parte, Tabakman distingue la situación según el tipo de inmueble a la venta: "Por los usados se pide lo mismo que hace uno o dos años, incluso a veces más en dólares. Pero solo se venden las unidades cuyos propietarios admiten no menos de un 15% de descuento o más aún. Los que sí bajan con la devaluación son los proyectos en pozo porque la obra se comercializa en pesos más CAC, aunque la parte del terreno sigue en dólares con precios sólidos". 

En tanto, sobre la proyección a futuro, agrega: "El abaratamiento de los costos de construcción de alguna manera impacta sobre el precio de los usados, aunque esto no es lineal ni inmediato. A futuro, dependerá de la coyuntura. Es decir, si la situación siguiese igual o peor, seguro bajarían. Si la economía rebotase y nos encontrásemos con una grata sorpresa el año que viene, puede ser al revés y que suban. La macro impacta"

Expectativas

Compartir proyecciones sobre el rumbo que tomará el sector es un desafío que pocos se animan a hacer público en estos días. Al respecto, Spina advierte que "se necesita certidumbre para adelante, saber quién va a ser el presidente -por más que la mayoría ya lo asume- y conocer cuál será su plan económico, que hoy no lo cuenta ninguno de los principales candidatos. En principio, uno cree que se irá hacia un tipo de cambio alto pero tampoco hay certeza al respecto".

En particular para el real estate, Tabakman visualiza: "Lanzamientos ambiciosos y de alto perfil seguro no habrá, aunque por supuesto que existen otros de perfil más bajo y algunas oportunidades. ¡Siempre hay algún ahorrista atemorizado que cae en inversiones inmobiliarias! Pero, si bien eso reactiva un poco, no es una cuestión sostenible. El abaratamiento que tuvimos hasta ahora no es suficiente incentivo para desencadenar el inicio de nuevos proyectos".

Por su parte, Alejandro Badino, director de gerenciamiento de la Colliers International, apunta: "No es posible predecir cuándo podría empezar a repuntar el mercado ya que dependemos de una mayor estabilidad política y económica. Hay que entender la situación actual y saber aprovechar las oportunidades que genera el control de cambios, tal como sucedió en el período de 2011 a 2015. Si bien sería mejor contar con un escenario de crecimiento y estabilidad para invertir pensando en el largo plazo y no en las oportunidades de un mercado revuelto".

Sobre las tipologías y segmentos que se impulsarían, Tabakman confirma que las propuestas premium "se defienden mejor, tanto en oficinas como en viviendas". López coincide: "La situación afecta a todos los segmentos del mercado pero más al que no es premium o no tiene óptima ubicación porque el inversor quiere ir a lo seguro y no tomar riesgos con ubicaciones o productos de menor calidad".

Sebastián Sommer es CEO de CasasARG, fundada por el private equity Tayron Capital que creó un Fondo Cerrado de Inversión en el marco de la ley de blanqueo de capitales. Junto con el grupo Allaria, en 2017 lanzó el proyecto Prima Caballito, a ser comercializado con crédito hipotecario en UVAs. Era otro país. 

"En líneas generales lo que se ve es la no toma de decisiones y, por ende, una caída fuerte en el volumen de transacciones. En precios aún no se vislumbra una caída fuerte. Los déficits en la Argentina están en todos los rubros y ya se vio que cuando aparece el poder de compra (crédito hipotecario para vivienda o crecimiento de PBI para oficinas) la demanda reacciona rápidamente. En el pasado los controles de cambio le dieron algo de aire al sector inmobiliario ya que actuó como refugio de valor o como mecanismo de dolarización". 

Sobre la supervivencia de las herramientas introducidas por el Gobierno para incentivar el sector (como los créditos hipotecarios en UVA y la Ley de Financiamiento Productivo que apuntó a impulsar la creación de los fondos de inversión, entre otras), Tabakman concluye: "Hipotecas UVA, proyectos para la clase media y media baja y fondos de inversión no hay más, quedó todo en el freezer. Hasta que esto decante, falta. El que dependa de un crédito hipotecario tendrá que tener paciencia hasta que vuelvan, si es que lo hacen. Ojalá que cuando el sector se reactive, todas estas herramientas sigan vigentes porque están bien hechas y van en el buen sentido. Pero esas herramientas -como tales- no alcanzan para reactivar nada. Que haya un alto nivel de actividad depende de que vuelva el crédito hipotecario y para eso la condición sine qua non es que baje muy fuertemente la inflación. ¿Cuándo será eso en la Argentina? Es un signo de pregunta gigantesco que nadie puede responder".

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