El Cronista Comercial

La hora de los centros comerciales de cercanía

La hora de los centros comerciales de cercanía

De la mano de los barrios privados surgió en los últimos años una nueva modalidad para brindar servicios: centros comerciales de cercanía, muchas veces a cielo abierto y con un mix de marcas que apuntan a vecinos y visitantes. "Los centros comerciales de cercanía son centros comerciales donde prevalece el concepto de vecindad y la comunidad cercana encuentra servicios que considera de alta utilidad. En general, estos centros están concebidos a través de un diseño arquitectónico de centro abierto, conocidos también como strip mall, que busca orientar a los locales y mostrarse en su totalidad hacia la calle en forma transparente y con un amplio estacionamiento al frente", dice Guido Brunetti, director de CIO Desarrollos, consultora en gestión inmobiliaria y desarrolladora del centro comercial Estación Pilará, ubicado en la zona de Pilar, junto al exclusivo barrio privado Pilará y a otros emprendimientos que conforman su área de influencia.

Con 4500 metros cuadrados construidos distribuidos en 25 locales en planta baja y oficinas en planta alta, Estación Pilará se distingue por un estilo propio que remite a una antigua estación de tren. "Este tipo de centros comerciales y, en particular, el centro comercial Estación Pilará, están concebidos como áreas principalmente de servicios. A diferencia de los paseos de compras, este tipo de centros comerciales tienen como finalidad dotar de servicios a la comunidad que los rodea. Se apalancan en servicios denominados "ancla", como es el caso del supermercado en el centro comercial Estación Pilará, y se complementan con servicios gastronómicos, peluquería, librería escolar, farmacia", dice Brunetti, quien considera que este tipo de emprendimientos tiene un potencial de crecimiento muy interesante, sobre todo en aquellas zonas en donde todavía las distancias entre los centros urbanos y los desarrollos comerciales son importantes. 

En cuanto al modelo de negocio, el director de CIO Desarrollos cuenta que Estación Pilará tiene un grupo de inversores que son dueños de los locales y oficinas que lo componen. Además, existe un gerenciador y administrador que es quien define el tenant mix ideal (mix de inquilinos) y gestiona la relación entre propietarios y locatarios. "Entendemos que es un buen momento para invertir en este tipo de proyectos dado que el costo de inversión es altamente competitivo con respecto a las expectativas de revalorización del metro cuadrado en una zona de alta demanda", dice.

La zona Oeste crece y amplía su oferta y son varios los desarrolladores que ponen sus ojos allí. Entre los más destacados está Thays Parque Leloir, un desarrollo inmobiliario de usos mixtos de 55.000 metros cuadrados localizado dentro de una reserva ecológica de 640 hectáreas, a 400 metros de la Autopista Acceso Oeste, sobre Av. Martín Fierro. Con una inversión de u$s 70 millones, Thays Parque Leloir incluye un hotel de la cadena Hilton, centro de convenciones y oficinas AAA, luxury apartments, 600 cocheras subterráneas y una plaza comercial emplazada dentro de un bosque centenario. 

Fernando Romay, socio y CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, a cargo de este emprendimiento, explica que los centros comerciales de cercanía surgen de la demanda del público local para acceder a una variedad de locales sin tener que trasladarse grandes distancias. El Gran Buenos Aires, afirma, está evolucionando hacia el formato strip center o strip mall americano. En este sentido, destaca algunas claves en este tipo de emprendimientos, como la buena locación o la accesibilidad a autopistas o corredores comerciales. Es importante, según Romay, contar con parking, seguridad y vigilancia y tener en cuenta la densidad poblacional antes de analizar un proyecto de este estilo. 

El principal desafío según el desarrollador está en atraer a marcas premium y mantener en el tiempo un tenant mix que sepa captar la demanda local. "Los públicos se atraen por cluster: el de mujeres profesionales y amas de casa comprende usos como market express, gym, beauty center, tintorería, librería, cafetería y bistró deli. Para quienes desarrollan actividad laboral en la semana, el clúster lo conforman la cafetería y variedades de ofertas gastronómicas. El clúster de fin de semana, de familias o grupos de jóvenes representa locales de gastronomía, cervecería, bar y entretenimiento para niños y adultos", resume la ecuación.

En Thays Parque Leloir, los locales comerciales rondan entre u$s 3.500 a u$s 5.000 por metro cuadrado, dependiendo de su ubicación y superficie. El desarrollador promete una renta promedio del 12,5% anual en dólares. 

Ampliando los horizontes

Puertos, el nuevo emprendimiento de Consultatio en Escobar recientemente lanzado, contará también con un espacio de estas características. "El centro de Puertos es el punto de encuentro de sus habitantes y visitantes. El nuevo complejo, llamado Manzana 1 contempla un área residencial con townhouses y departamentos de 2 y 3 ambientes, y se completa con una plaza cívica, oficinas, consultorios y locales comerciales. La idea del proyecto Manzana 1 es generar un complejo central con un equipamiento que cubra todas las necesidades diarias: servicios, gastronomía y actividades recreativas", comenta Alan Mohadeb, Gerente Comercial de Consultatio.

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