El Cronista Comercial
MIÉRCOLES 17/07/2019

La caída de los costos de construcción no alcanza para reanimar el mercado inmobiliario

El precio del metro cuadrado es el más bajo desde 2015, según el Grupo Construya. Pero, sin demanda de los consumidores finales y con inversores cautelosos por el panorama político, los desarrolladores de real estate no lo pueden aprovechar

La caída de los costos de construcción no alcanza para reanimar el mercado inmobiliario

Aunque el costo de la construcción es un 30% menor que 12 meses atrás, los desarrolladores inmobiliarios dicen que la actividad no repunta y creen que solo el año próximo podría empezar a verse una mejoría.

Según el índice elaborado por el Grupo Construya, los costos actuales son los más bajos desde 2015. "Esto ofrece una excelente oportunidad para quienes quieren obtener una alta renta dólares en una inversión segura", indicó Pedro Barandi, presidente de la entidad.

Sin embargo, ese optimismo no se contagia a los desarrolladores inmobiliarios, que ven cómo la escasa demanda y la imposibilidad de acceder al crédito hipotecario pesan más que la mejora en los costos.

"Es cierto que está en los valores más bajos desde 2015. Menos de u$s 800 por metro cuadrado. Es un costo competitivo bastante atractivo para los inversores, pero la economía en general está bastante retraída y la demanda de metros cuadrados también", explicó Daniel Cohen Imach, fundador de Step Developments. Agregó que la demanda actual llega por el lado de los inversores, que ven que pueden tener una rentabilidad más alta.

Segmento premium: cuáles son los principales proyectos inmobiliarios

A pesar de un contexto desfavorable para la economía en general y el mercado inmobiliario en particular, el segmento premium resiste, se mantiene firme y defiende los valores, con precios de venta que rondan los u$s 8.000 a u$s 10.000 por metro cuadrado en promedio.

En cambio, el consumidor final, aseguró, se encuentra "desaparecido" del mercado de real estate tal y como está ahora. Aunque, en teoría, la baja en el precio del metro cuadrado parece atractiva, en pesos, sigue siendo caro.

"Pueden aprovechar este precio los desarrolladores que tienen capital propio. Los que dependen de la venta al público no tienen ninguna posibilidad", dijo Cohen Imach.

En opinión de Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, el momento ideal para el que tenía capital propio era en septiembre del año pasado, justo después del salto del dólar a $ 40. Después de eso, con la divisa planchada y la espiral de inflación, todo empezó a encarecerse.

"Es real que el precio sigue siendo bajo. Pero la demanda cayó más que el ahorro que hoy existe en los costos. Y tampoco hay crédito para generar esa demanda. Ahora, además, están las paritarias. Este mes subió un 5% la mano de obra", detalló.

Cocheras: qué pasa en el segmento

La info es cierta pero relativa. Entre marzo de 2018 y marzo de 2019, 223 de 1.800 garajes bajaron las persianas en la ciudad de Buenos Aires, cerca de un 10 % del total.

En el sector, se quejan de que se toman medidas aisladas en vez de un plan integral y dicen que, para que se vea una reactivación, primero debería empezar a bajar la inflación. Además, creen que ayudaría una reducción de impuestos para los préstamos UVA y la posibilidad de otorgar créditos puente para los desarrolladores.

Mientras no baje la tasa de interés y la inflación sea de más de un dígito, agregan, va a ser difícil que el mercado se empiece a mover. Y mucho menos en un año electoral como este.

"Elecciones mata ladrillo", dicen y aseguran que solo una vez que se aclare el panorama político podrían empezar nuevos desarrollos. Mientras tanto, todos están a la expectativa de lo que pase en octubre. "Cualquiera sea el resultado, va a haber un repunte. Es lo que pasa siempre", acotan.

Muchos empezaron a buscar terrenos, sobre todo, en la ciudad de Buenos Aires, para estar listos para comenzar las obras en cuanto vean que las condiciones están dadas.

En busca de tierra

El precio de la tierra se mantiene elevado, porque es, cada vez, más escasa. "Tener el terreno siempre ayuda. Por eso, lo mejor que puede hacer un desarrollador con espalda es comprar. Pero que se estén comprando más lotes no significa que se vaya a reactivar ahora", aporta Gabriel Torraca, director de GRID.

El empresario dice que lo que sí quedó barato en dólares es el costo de la mano de obra. Los materiales, en cambio, ya empezaron a ajustar su precio contra el dólar, con lo que la ventaja conseguida el año pasado se fue perdiendo.

"Es cierto que bajaron los costos, pero eso es solo una foto. Y a la hora de encarar una obra hay que mirar toda la película. Hoy, tenemos mucha incertidumbre y no sabemos si ese costo más bajo se mantendrá hasta el final de un proyecto", explicó Darío Balán, director de Desarrollo del Grupo Uno en Uno, y explicó que, cuando llega el momento de evaluar una obra, se puede descubrir que el ahorro no fue el que se pensaba al principio.

Balán aseguró que con las condiciones macroeconómicas actuales, no se están cruzando la oferta con la demanda.

"En lo que queda del año, veo difícil que se acomode la construcción. Habrá que esperar hasta 2020 para ver qué pasa", concluyó.

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