El Cronista Comercial
SÁBADO 20/07/2019

Hay vida más allá de los amenities

Brokers y desarrolladores analizan ventajas y desventajas de construir edificios sin SUM, piscina u otros espacios comunes. ¿En qué casos son exitosos? Los proyectos que se animan.

Hay vida más allá de los amenities

Desde hace varios años, los amenities parecen haberse instalado en el mercado. Sin embargo, es importante analizar la escala de los proyectos y los costos de mantenimiento, entre otros factores, para saber cuándo conviene utilizarlos. 

La desarrolladora AM Construcciones, por ejemplo, trabaja en Villa Urquiza -en avenida Triunvirato, entre Avenida de Los Incas y Arismendi- en un emprendimiento en el que optaron por dejar de lado los amenities en pos de un mayor espacio para las unidades. Se trata de un edificio de 29 departamentos con tipologías que van desde uno a cuatro ambientes. "Notamos que los amenities pasaron a ser una estrategia de marketing y no un valor real sustentable. Salvo en las torres premium, con el tiempo las instalaciones suelen quedar obsoletas y en desuso debido a su alto costo de mantenimiento. En general, muchos compradores finales vienen de edificios con amenities que fracasaron y prefieren más espacios propios y costos fijos más acotados. En este contexto, y luego de analizar la zona en cuestión y lo que busca el público notamos que existía una demanda insatisfecha de este tipo de proyectos", dice Mariano Javier Mendonca, director de la firma.

Para Mendonca, no se trata de eliminar los amenities, sino de ver qué necesitan los usuarios finales. "En todas las zonas los nuevos desarrollos están encontrando una escala más sustentable desde lo económico, con una oferta acorde a su cantidad de unidades. Los emprendimientos sin amenities en general están destinados a quien busca un proyecto de escala más humana, con menos de cuatro unidades por planta, y menos de 10 plantas. Se trata de un público que disfruta más de su espacio propio, y no le interesa contar con un espacio común. Generalmente, este público ya cuenta con actividades de pertenencia en otros lugares, y sabe de antemano que no va a utilizar instalaciones del edificio", apunta para describir el perfil. 

Comenta que en el caso de proyectos sin amenities suelen ganar espacio las bauleras y cocheras. También, dice, hay muchas prestaciones que no acarrean gastos para los copropietarios y todavía no se están usando en la Argentina como bibliotecas de objetos, o unidades de cortesía (explotable por Airbnb o similares), por ejemplo, entre otras.

En cuanto al perfil de inversores, el director de AM Construcciones señala que un buen edificio con amenities es un proyecto más largo que lleva de 24 a 48 meses, por lo que el inversor en estos casos no tiene apuro, pero espera rentabilidades más altas. Los edificios sin amenities, en cambio, en general son más chicos -llevan entre 16 y 24 meses-, y la rentabilidad es menor, pero se sale antes y en caso de querer escriturar no hay gasto de fondo de equipamiento de los amenities.

Para Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, el furor de los amenities fue hace 15 años. "Hoy, dependiendo de la escala del emprendimiento, ya no se piensa en amenities, pues no sólo aumenta el valor de las expensas sino que, además, desde ya hace unos años con el aumento del valor del ABL, que ya no es despreciable como lo era hace unos años, los inquilinos suman expensas, más ABL y ahora se le agrega el aumento en los servicios, con lo cual la única variable que le queda a un inquilino para negociar es el valor del alquiler", sostiene. 

También explica que en los edificios con amenities, los espacios comunes no deben restar de los metros cuadrados vendibles, sino que es importante hacer un estudio muy minucioso. "Cada metro que se deja de vender a cambio de la generación de amenities debe cobrarse un 15% más caro para compensar esta pérdida. Esto sólo es posible en zonas triple A, y cuando se apunta a usuario final", explica la ecuación.

En el caso de Tueroc, Galli cuenta que decidieron disminuir los amenities en algunos de sus emprendimientos en Palermo -uno en Guatemala 5511 y el otro en Nicaragua 5571, ambos edificios de no más de 27 unidades, y con monoambientes y dos ambientes. Tuvieron en cuenta diversos factores: la escala del desarrollo, la cantidad de unidades por planta, y la tipología adoptada. Para emprendimientos desde 1400 a 2000 metros cuadrados de venta, dice el desarrollador, la ecuación de amenities como pileta, SUM o gimnasio genera un aumento de las expensas que deja afuera a los potenciales inversores que persiguen una renta, si se tiene en cuenta que las unidades serán alquiladas por jóvenes que viven sus primeros años de actividad laboral. En este sentido, en Tueroc, en caso de desarrollos de baja escala, optaron por reemplazar los amenities por un solárium con ducha en la terraza, parrilla y un pequeño sector para lavadero.

Los que eligen sin amenities

"Cada vez son más los compradores que solicitan emprendimientos sin amenities, en su mayoría manifiestan el temor al costo de mantenimiento y expensas. La demanda de este tipo de proyectos se observa en todos los barrios", afirma Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, que cuenta con emprendimientos de estas características en el barrio de Monserrat. Para Siebenhaar, se trata de la opción ideal para inversores que optan por alquileres temporarios, donde los propietarios deben asumir el total de los gastos de la unidad, ya que los inquilinos abonan un precio paquete. 

La ausencia de amenities incide positivamente en los desarrollos, según la titular de Nativa, ya que bajan los costos, y la cantidad de metros utilizados en los amenities se suman a los metros cubiertos, por lo que aumenta el valor de las unidades. Señala que los inversores en este tipo de emprendimientos son generalmente quienes compran para renta.

Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, con proyectos sin amenities en Saavedra -uno de ellos con estilo PH moderno en Zapiola y Correa- dice que existe una demanda de estos proyectos pero también una oferta, ya que en los últimos años se ven cada vez más lanzamientos de emprendimientos sin amenities y con bajas expensas. "Son muy buscados por un público joven, millennial, y solteros o parejas jóvenes, ya sea para comprar o alquilar, que buscan expensas acotadas y que no utilizan tanto los amenities como se cree. Un soltero prefiere el gimnasio del barrio, mucho más completo y donde socializa, que el del edificio. Este público millennial que consume productos sin amenities está mucho más abierto a disfrutar el afuera, a vivir la ciudad, sus parques y bares", afirma. Apunta también el hecho de que hace 10 años el uso de los amenities no solía abonarse, mientras que hoy es cada vez más común pagar por la reserva del SUM o las parrillas.

La cantidad de unidades es clave, dice Pécora, e ilustra con el caso de las piscinas, que son lo que más incide al momento de la construcción. Si se trata de un edificio de más de 100 unidades, ese costo seguramente se compensará en las ventas. "En un proyecto pequeño resignar metros puede hacer perder plata, mientras que esos espacios se pueden utilizar para construir más unidades, o diseñar, con poco presupuesto, espacios de relax y esparcimiento. En el caso de un proyecto chico yo opto por hacer un departamento, no importa si será poco convencional, creo que es mejor que un amenity", concluye.

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