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El nuevo Código de Edificación le pone más dudas a los desarrolladores inmobiliarios

La altura máxima permitida, de 38 metros, deja afuera a los edificios que, hasta ahora, dinamizaron la actividad. Sólo beneficia a los dueños de los terrenos, agregan

El nuevo Código de Edificación le pone más dudas a los desarrolladores inmobiliarios

La semana pasada, la Legislatura porteña aprobó el nuevo Código de Edificación de la ciudad y desató la polémica entre los desarrolladores inmobiliarios. Dicen que no tuvo en cuenta sus opiniones y que, ahora, se dificultará, todavía más, la posibilidad de encontrar inversores.

“El código está bien pensado. Pero no para la situación de la Argentina actual. Aunque, desde el punto de vista urbanístico, es mucho mejor una ciudad más homogénea, hay que partir de la base que Buenos Aires es heterogénea. El grado de inversión hoy en desarrollos inmobiliarios es bajo. Ahora, caerá más”, dijo Rodrigo Fernández Prieto, CEO de la desarrolladora que lleva su apellido.

El empresario se mostró decepcionado con que, para la entrada en vigor del nuevo código, no se hubiera contemplado un esquema más escalonado, al tiempo que destacó que, a partir de ahora, son cada vez menos los desarrollos que se podrán llevar a cabo. La nueva normativa limita la altura máxima a construir a 38 metros, prácticamente, en toda la ciudad -solo en zonas como el ex Tiro Federal y Puerto Madero se habilitarán inmuebles más altos- y dificulta la construcción de edificios en torre.

“Ya no podremos construir edificios altos. Entonces, dejar espacio libre en un terreno se volverá muy caro. A partir de ahora, veremos que todos los desarrollos nuevos serán muy parecidos entre sí. Antes, el pequeño o mediano desarrollador podía ir a un barrio de mediana densidad y comprar un terreno para hacer un edificio de 20 pisos. Así era la mayoría de los desarrollos que se lograba hacer”, agregó Fernández Prieto.

Daniel Cohen Imach, fundador de Step Developments, aseguró que la limitación a las torres es uno de los principales aspectos negativos. “Si bien no se prohíbe esta tipología, al limitar la altura a 12 pisos, se tornará antieconómico construir bajo esa modalidad. El perímetro libre se tornará excesivamente caro y los desarrolladores se volcarán a los edificios entre medianeras”, aportó.

En opinión de Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV Comunidad de Inversores, hay muchos temas que no se abordaron en la modificación de la normativa. En ese sentido, expresó que la ciudad tiene desafíos importantes en materia de tierra inmovilizada, que el nuevo código no termina de resolver.

“Cuando hay beneficios por un mayor aprovechamiento de la tierra, los únicos beneficiarios son los dueños del terreno. Es una plusvalía que reciben de manera gratuita. Todo apunta a que quedará en esas manos. Son los únicos que no agregan valor en la cadena inmobiliaria”, se quejó Rodríguez Nader.

Según destacó, la nueva normativa plantea una lógica mucho más especulativa. “Cuando un desarrollador compra un terreno, trata de hacer rendir al máximo los metros cuadrados construibles”, alegó.

“Hoy, los indicadores de factor de ocupación total (FOT) y de factor de ocupación del suelo (FOS) hacen que uno no tenga que aprovechar toda la volumetría y permite jugar con el diseño. De ahora en más, los espacios que, antes, se podían dejar libres, se llenarán para aprovechar al máximo las posibilidades de construcción”, amplió.

Darío López, socio de Arquitectonika, destacó que la idea de hacer más homogéneo el tejido urbano, eliminar las medianeras y permitir la construcción en altura en las esquinas es un avance . Sin embargo, lamentó que, en distritos que hoy ya son bajos, se limite aún más la altura máxima. “De poder hacer cinco plantas, se pasará a planta baja y dos pisos. Se perderá la posibilidad de desarrollar PH, que abundó en los últimos años y que se consolidó como la vivienda joven”, expresó.

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